3 νέες τάσεις στο ελληνικό real estate – Πώς αλλάζει η αγορά γραφείων και εμπορικών χώρων

Σχεδόν κοσμογονικές αλλαγές έχει φέρει η πανδημία στην αγορά real estate στην Ελλάδα. Τρεις είναι οι νέες μεγάλες τάσεις που αναμένεται να επικρατήσουν μετά το πέρας της πανδημίας και αφορούν όλα τα είδη ακινήτων, όπως δείχνει και η πρόσφατη έκθεση της Cerved Property Services, που δραστηριοποιείται στο χώρο της συμβουλευτικής real estate.

Νέα σύγχρονα βιοκλιματικά κτίρια γραφείων συγκεντρώνουν τη ζήτηση και λόγω μικρής προσφοράς οι τιμές είναι σημαντικά αυξημένες ενώ στους εμπορικούς χώρους (καταστήματα) η νέα τάση αφορά την διαπραγμάτευση των ενοικίων τους ως ποσοστό του τζίρου τους.

Όσον αφορά τα logistics, παρουσιάζονται σημαντικές προοπτικές τόσο για την ικανοποίηση της υπάρχουσας ζήτησης από το εσωτερικό (για παράδειγμα την διεκπεραίωση των online παραγγελιών) αλλά και το εξωτερικό.

Κτίρια γραφείων

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι μέσες τιμές γραφειακών χώρων κατέγραψαν αύξηση της τάσης του 4,2 % σε σχέση με το 2018. Είναι άξιο αναφοράς, όπως σημειώνεται στην έκθεση, ότι το 74% των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία έχουν τοποθετήσεις σε γραφειακούς χώρους.

Η αγορά αυτή πάντως θα χρειασθεί να επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις, μετά την πανδημία Covid-19, επανέλθουν σtην ομαλότερη λειτουργία. Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Όμως στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, η πανδημία επέφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Έτσι στο επίπεδο των 27 χωρών μελών της ΕΕ το ποσοστό τηλεργασίας, προ Covid-19, βρισκόταν μόλις στο 5,4% ενώ με την εξέλιξη της πανδημίας το ποσοστό αυτό αυξήθηκε εντυπωσιακά.

Επίσης σημαντική επίπτωση στην αγορά γραφειακών χώρων μπορεί να επιφέρει το γεγονός ότι ποσοστό 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν την εξ αποστάσεως εργασία θα την επεκτείνουν σε όλους τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας.

Ήδη έρευνα για την αγορά γραφειακών χώρων προτάσει ότι μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30.000 ευρώ μόνον απο τα μειωμένα μισθώματα που θα καταβάλει για τα γραφεία της.

Κατά το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις 70.000-80.000 τ.μ. Αναφορικά με τα νέα πράσινα πρότυπα λειτουργίας των κτιρίων παρατηρείται μειωμένη προσφορά χώρων με αποτέλεσμα την σημαντική αύξηση των μισθωμάτων. Όσον αφορά την εκτίμηση για το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων θα προσεγγίσει τα 90.000 τ.μ.

Κατά το 2020 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι πρός ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φθάσουν στο 8,6% επι του συνόλου των διαθέσιμων χώρων για επαγγελματική χρήση.

Εν τούτοις σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από την Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίσθηκε στο 6,76%. Αντίθετα σε κτίρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι προς ενοικίαση χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.

Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν κατά κανόνα στο 7%, ενώ σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις.

Εμπορικοί χώροι

Στα νέα δεδομένα της αγοράς εμπορικών χώρων λόγω της πανδημίας αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα. Το νέο μάλιστα μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, οι σταδιακές on line αγορές έχουν διαμορφώσει μία έντονα ανοδική τάση η οποία έχει οδηγήσει σε διπλασιασμό των πωλήσεων μέσω ηλεκτρονικών δικτύων σε σχέση πριν από την εφαρμογή των lockdowns.

Με τα τρέχοντα δεδομένα περί το 20% των πωλήσεών τους εν γένει εμπορικών επιχειρήσεων πραγματοποιούνται μέσω Διαδικτύου και το 80% μέσω της φυσικής παρουσίας των πελατών στα καταστήματά τους. Παρόλα αυτά μόλις το 20% επι του συνόλου των εμπορικών επιχειρήσεων έχουν αναπτύξει εφαρμογές ηλεκτρονικού εμπορίου.

Εγκαταστάσεις logistics

Η πανδημία επέφερε σημαντική στροφή των καταναλωτικών συνηθειών προς τις αγορές μέσω διαδικτύου. Επιπρόσθετα η σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Αν.Μεσόγειο προκάλεσε ισχυρή ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στην χώρα μας.

Κατά το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245.000 τ.μ έναντι 241.000 τ.μ κατά το 2018. Το Θριάσειο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης για μισθωμένους χώρους logistics με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προστέθηκαν νέοι χώροι 100.000 τ.μ ενώ στο 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100.000 τμ χώρων αποθήκευσης.

Οσον αφορά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics αυτό δεν προέρχεται μόνον από τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.