Τα ακίνητα & οι νέες επενδύσεις της “σταχτοπούτας” του real estate στο Χρηματιστήριο – Πού θα επενδύσει η Orilina Properties

Με τον “αέρα” της επιτυχημένης εισαγωγής της Orilina Properties στο Χρηματιστήριο, η εταιρεία προχωρά στην υλοποίηση της επενδυτικής της στρατηγικής επικεντρώνοντας στις 2 μεγάλες επενδύσεις της στο Ελληνικό αλλά και αξιολογώντας συνεχώς νέα ακίνητα και ευκαιρίες επενδύσεων, τόσο σε “παροδοσιακές” κατηγορίες ακινήτων (π.χ. γραφεία, εμπορικά ακίνητα, logistics) όσο και σε νέες niche αγορές (π.χ. private residences, private clubs, new generation retail parks, κ.ά.)

Βασικός στόχος της Orlina Properties είναι η δημιουργία μεσομακροπρόθεσμης προστιθέμενης αξίας για τους μετόχους της. Η στρατηγική των επενδύσεων της Εταιρείας προσδιορίζεται κατά τρόπο ώστε να λαμβάνεται υπ’ όψιν και να αξιοποιείται η δυναμική της αγοράς ακινήτων.

Το επενδυτικό Χαρτοφυλάκιο αποτελείται από έναν συνδυασμό ακινήτων εισοδήματος με φερέγγυους μισθωτές, καθώς και οικοπέδων σε στρατηγικούς προορισμούς που προσφέρουν ευκαιρίες ανάπτυξης και ταμειακών εισροών σε ένα πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

Η μεγάλη πλειοψηφία των επενδύσεων της Εταιρείας σήμερα αφορά επαγγελματικούς χώρους γραφείων και καταστημάτων ενώ με την εξέλιξη της τρέχουσας οικιστικής ανάπτυξης της Εταιρείας στο Ελληνικό Αττικής, το οικιστικό κομμάτι θα αποκτήσει τα αμέσως επόμενα έτη (αναλόγως της προόδου των εργασιών), αυξανόμενη βαρύτητα στο σύνολο του Χαρτοφυλακίου. Σημειώνεται όμως πως οι κατοικίες αυτές προορίζονται τελικά για άμεση πώληση και δεν εξυπηρετούν σκοπούς ενοικίασης.

Η Εταιρεία εξετάζει όλους τους τρόπους επενδύσεων που επιτρέπονται από το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις ημεδαπές Α.Ε.Ε.Α.Π. Στόχος της Εταιρείας είναι η διαχείριση ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, τόσο σε κατηγορίες ακινήτων, όσο και φάση ολοκλήρωσης (επίπεδο ανάπτυξης).

Επομένως πέρα από τα πλήρως περατωμένα και εκμισθωμένα ακίνητα, τα οποία προσφέρουν μια πιο «σταθερή» ροή εισοδημάτων, η Εταιρεία τοποθετείται και σε υψηλότερου κινδύνου επενδύσεις. Ενδεικτικά, εξετάζει και επενδύει σε κτίρια που μπορεί να μην είναι εκμισθωμένα, σε κτίρια που να μην είναι σε λειτουργία, σε κτίρια που απαιτούν βαριά ανακατασκευή ή ελαφρότερη ανακαίνιση, σε αναπτυξιακά έργα κατασκευής σε οποιαδήποτε φάση κατασκευής (αδειοδοτημένες ή μη αναπτύξεις), σε οικόπεδα για ανάπτυξη καθώς και σε γη προς διακράτηση και μελλοντική εκμετάλλευση. Οι επενδύσεις αυτές έχουν την προοπτική να αποφέρουν, ως είθισται, έσοδα σε έναν μακρύτερο ορίζοντα, σε μετέπειτα δηλαδή στάδια υπό την προϋπόθεση επιτυχούς ανάπτυξης και αναλόγως της μελλοντικής κατάστασης της κτηματαγοράς και της τοπικής οικονομίας.

Σχετικά με τις κατηγορίες ακινήτων, δεν υπάρχει κάποιος περιορισμός δραστηριοποίησης, εκτός φυσικά των οριζόμενων από την κείμενη νομοθεσία. Μάλιστα, πέρα από τους «παραδοσιακούς» τύπους ακινήτων, η Εταιρεία θα επεκτείνεται – και σε κάποιο βαθμό έχει ήδη εισέλθει – σε νεωτεριστικούς για τα δεδομένα της Ελληνικής αγορά τύπους προϊόντων, σε συγκεκριμένες δηλαδή εξειδικευμένες αγορές (niche markets) οι οποίες οι παρουσιάζουν ευνοϊκές προοπτικές εξέλιξης.

Ενδεικτικά αναφέρονται αναπτύξεις ιδιωτικών λεσχών μελών, παραθαλάσσιων υπερπολυτελών κατοικιών και πιθανόν εμπορικών κέντρων/πάρκων λιανεμπορίου («retail centers») νέας γενιάς.

Οι σχετικές επενδύσεις τελούν υπό την επιφύλαξη των τρεχουσών συνθηκών της αγοράς με αστάθμητο βαθμό διασφάλισης για την ολοκλήρωσή τους. Στο πλαίσιο αυτό, η Εταιρεία προσπαθεί παράλληλα να αξιοποιήσει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της χώρας π.χ. η θάλασσα (παράκτιες περιοχές και θαλάσσια θέα), ο καιρός (υπαίθριες δραστηριότητες) και η στρατηγική γεωγραφική τοποθεσία της Χώρας. Τηρουμένων των ποιοτικών κριτηρίων επένδυσης που έχει θέσει, ενδέχεται να εξετάσει ακόμη και την απόκτηση τουριστικών ακινήτων.

Για την αξιολόγηση των επενδυτικών ευκαιριών, λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων, η γεωγραφική περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, η κατάσταση του, η αποτίμηση κατά το χρόνο απόκτησης, η εκτιμώμενη απόδοση της επένδυσης, η ποιότητα σχεδιασμού (όταν πρόκειται για κτίριο), η δυνατότητα να παράγονται μακροπρόθεσμα ταμειακές ροές με ελκυστικές αποδόσεις, αλλά και τυχόν συνέργειες με το υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο.

Εξετάζεται επίσης το ύψος των κοινοχρήστων δαπανών, το οποίο θα πρέπει να είναι σε λογικά επίπεδα έτσι ώστε να είναι εύλογο το συνολικό κόστος χρήσης. Έμφαση δίνεται εν γένει σε υψηλής ποιότητας κτιριακές υποδομές. Σημειώνεται πως την Εταιρεία ενδιαφέρει ο εντοπισμός και η αξιοποίηση επενδυτικών ευκαιριών σε ακίνητα ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής. Παράλληλα, δύναται να αναζητούνται «προβληματικά» ακίνητα με πιθανότητες υπεραξίας μέσω επίλυσης τεχνικών και νομικών εκκρεμοτήτων.

Πρωτίστως, η Εταιρεία στοχεύει στην επέκταση του Χαρτοφυλακίου της με νέες προσθήκες που πληρούν τα ποιοτικά επενδυτικά κριτήρια που έχει θέσει, μέσω απευθείας αγορών μεμονωμένων ακινήτων, μέσω αποκτήσεων άλλων χαρτοφυλακίων, μέσω αγορών μετοχών ή μεριδίων εταιριών που κατέχουν ακίνητα ή μέσω συμφωνιών μελλοντικής αγοράς.

Ωστόσο δεν αποκλείεται και η αποδοχή εισφοράς ακινήτων από τρίτους με αντάλλαγμα μετοχές της Εταιρείας.

Ο Όμιλος έχει ξεκινήσει την υλοποίηση δύο σημαντικών επενδύσεων στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού, και ειδικότερα στο παραλιακό μέτωπο πλησίον της υφιστάμενης μαρίνας, το εξωτερικό κέλυφος των οποίων αναμένεται να ολοκληρωθεί στο τέλος του 2025 μαζί και με τις υπόλοιπες αναπτύξεις του παραλιακού μετώπου του Ελληνικού. Οι επενδύσεις θα αναπτυχθούν σε 2 όμορα οικόπεδα, επί των οποίων ο Όμιλος απέκτησε δικαίωμα επιφανείας από την Ελληνικό ΑΕ.

Οι δύο αναπτύξεις της Orilina Properties στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού θα φέρουν την υπογραφή του διεθνούς φήμης αρχιτέκτονα Kengo Kuma, συμπληρώνοντας με την αισθητική τους τον χώρο της μαρίνας, όπου αναπτύσσεται παράλληλα, με τον ίδιο αρχιτέκτονα, το πολυτελές συγκρότημα εμπορικών καταστημάτων Riviera Galleria της Lamda Development A.E..

Η ανάπτυξη των δύο έργων του Ελληνικού εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί μέσα στο 2026, ενώ ο περιβάλλων χώρος και το εξωτερικό κέλυφος αναμένεται πως θα ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος του 2025, προκειμένου να συμβαδίσουν και με το γενικό χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των έργων στο παραλιακό μέτωπο του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού. Η κατασκευή και των δύο έργων αναμένεται να ξεκινήσει εντός του 2024.

Ο Όμιλος σκοπεύει επίσης και σε κάποιες προπωλήσεις κατοικιών.  Σχετικά με το μελλοντικό ακίνητο της Ιδιωτικής Λέσχης Μελών, ενδέχεται να διατεθεί ποσοστό 10% σε τρίτους, με το υπόλοιπο ποσοστό προοριζόμενο για μακροχρόνια διακράτηση.

Ειδικότερα, η πρώτη επένδυση αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900τμ, με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21τμ. Πρόκειται για οροφοδιαμερίσματα και μεζονέτες με ιδιωτικές πισίνες και κήπους, υπόγειους και υπέργειους χώρους στάθμευσης, αλλά και χώρους αναψυχής («sea plaza», «running loop»), διαθέσιμους σε όλους τους κατοίκους και πλήρως φυλασσόμενους με ιδιωτική είσοδο. Το συγκρότημα κατοικιών θα έχει βορειοδυτικό προσανατολισμό με ανεμπόδιστη θέα στον κόλπο του Σαρωνικού και το Riviera Tower.

Το οικόπεδο διατρέχεται στην βόρεια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού, παρέχοντας έτσι άμεση πρόσβαση τόσο προς το παραλιακό μέτωπο και την μαρίνα όσο και προς το Μητροπολιτικό Πάρκο. Η συγκεκριμένη επένδυση παραθαλάσσιων πολυτελών κατοικιών, θα ενισχύσει την υφιστάμενη περιορισμένη προσφορά κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, μια περιοχή υψηλής και αυξανόμενης ζήτησης με σημαντικό αριθμό προ-πωλήσεων και ισχυρότατη ζήτηση.

Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα €57,4 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 69% από ίδια κεφάλαια και κατά 31% από δανεισμό. Τα συνολικά επενδεδυμένα έως σήμερα κεφάλαια ανέρχονται σε περίπου € 27,3 εκατ. εκ των οποίων ποσό €15 εκατ. αφορούν δανεισμό. Από το παραπάνω ποσό το τίμημα για την αγορά του δικαιώματος επιφανείας επί του οικοπέδου ανέρχεται σε € 24,1 εκατ. και η σύμβαση συμμετοχής στο αναλογούν κόστος υποδομών (cost participation agreement) ανέρχεται σε € 2,3 εκατ, μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και το εναπομείναν ποσό αφορά προκαταβολές για μελέτες.

Η δεύτερη επένδυση αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340τμ με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553τμ, όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες. Η Ιδιωτική Λέσχη Μελών θα έχει εγγύτητα και θέα προς την μαρίνα του Ελληνικού και το Riviera Galleria και προβλέπεται να περιλαμβάνει μεταξύ άλλων, εστιατόρια, πισίνες, γήπεδα, 1 outdoor gym και πολλούς εξωτερικούς χώρους αναψυχής για τα μέλη της.

Το οικόπεδο διατρέχεται στην νότια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού και θα παρέχει άμεση πρόσβαση στον χώρο εμπορικών αναπτύξεων και αναψυχής του Riviera Galleria στην μαρίνα του Ελληνικού. Η συγκεκριμένη επένδυση θα ενισχύσει την εξαιρετικά χαμηλή προσφορά στην Αθήνα και ειδικότερα στα νότια προάστια. οι συνεργασίες που θα έχει με αντίστοιχες λέσχες στο εξωτερικό αναμένεται να ενισχύσει τον διεθνή της προσανατολισμό.

Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα €20 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 27% από ίδια κεφάλαια και κατά 73% από δανεισμό. Τα συνολικά επενδεδυμένα έως σήμερα κεφάλαια ανέρχονται σε περίπου €3,5 εκατ. και προέρχονται από ίδια κεφάλαια. Από το παραπάνω ποσό το τίμημα για την αγορά του δικαιώματος επιφανείας επί του οικοπέδου ανέρχεται σε € 2 εκατ. και η σύμβαση συμμετοχής στο αναλογούν κόστος υποδομών (cost participation agreement) ανέρχεται σε € 0,6 εκατ, μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και το εναπομείναν ποσό αφορά προκαταβολές για μελέτες.

Τα αντληθέντα κεφάλαια από την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου (και την εισαγωγή στο Χρηματιστήριο) θα διατεθούν από την Orilina Properties εντός 3 ετών από την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου για τις ανάγκες χρηματοδότησης της υλοποίησης των επενδύσεων που έχει αναλάβει στο Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού:

1. € 27,3 εκατ. θα διατεθούν από την Εταιρεία εντός 36 μηνών για τους σκοπούς ανέγερσης συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900τμ, με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τμ. και

2. € 2,5 εκατ. θα διατεθούν από την Εταιρεία εντός 24 μηνών για την δεύτερη επένδυση που αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340τμ με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τμ, όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες.