Αγορά υφιστάμενης κατοικίας ή νεόδμητης; Ποιοί παράγοντες επηρεάζουν τις τιμές και λύνουν το “γρίφο”

Καθώς η αγορά πολυτελών κατοικιών έχει εισέλθει στο 2026 με προσδοκίες περαιτέρω ανατιμήσεων, το ερώτημα για το ποια είναι η σωστή επενδυτική επιλογή επανέρχεται με μεγαλύτερη ένταση.

Ειδικότερα όπως αναφέρει η κ. Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της αγοράς, οι τιμές των νεόδμητων πολυτελή κατοικιών έχουν καταγράψει σωρευτική άνοδο την τελευταία διετία, σε επίπεδα σαφώς υψηλότερα από τη γενική αγορά κατοικίας, αντανακλώντας τόσο το αυξημένο κόστος κατασκευής όσο και τη στροφή της ζήτησης προς σύγχρονες προδιαγραφές.

Παράλληλα, η περιορισμένη οικοδόμηση νεόδμητων κατοικιών λειτουργεί πλέον ως βασικός μοχλός πίεσης στις τιμές.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι νέες οικοδομικές άδειες παραμένουν συγκρατημένες σε σχέση με τη ζήτηση, με την Αττική να καταγράφει μείωση περίπου 23,4% στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 (7.053 άδειες έναντι 9.210 την αντίστοιχη περίοδο του 2024).

«Η εξέλιξη αυτή περιορίζει το εύρος επιλογών για τους αγοραστές και διατηρεί την πίεση στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων», επισημαίνει η Premier Realty.

Στην πράξη, τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα προωθούνται στην αγορά σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από τα νεόδμητα, με τη διαφορά να ξεπερνά συχνά το 20%.

Όπως αναφέρει η Premier Realty, σε αγορές, όπως η Βούλα, για παράδειγμα, δεν είναι σπάνιο να συναντά κανείς υφιστάμενες πολυτελείς κατοικίες σε τιμές της τάξης των 6.000-8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, την ώρα που τα νεόδμητα έργα στην ίδια ευρύτερη περιοχή κινούνται σε επίπεδα άνω των 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η διαφορά αυτή δημιουργεί εύλογα το ερώτημα αν τα υφιστάμενα ακίνητα αποτελούν καλύτερη επενδυτική επιλογή. Όπως αναφέρει η κ. Σαΐα, η σύγκριση δεν πρέπει να γίνεται μόνο στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο όπως συνηθίζεται. Το πραγματικό κόστος απόκτησης ενός παλαιότερου πολυτελούς ακινήτου περιλαμβάνει συχνά ανακαινίσεις υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες στην Ελλάδα ξεπερνούν πλέον τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι ειδικοί συνιστούν και την πρόβλεψη πρόσθετου αποθεματικού 15%-20% για απρόβλεπτες εργασίες. Σε αρκετές περιπτώσεις, το τελικό κόστος πλησιάζει την τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου, με αυξημένο ρίσκο υλοποίησης.

Τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα διατηρούν ισχυρό επενδυτικό αποτύπωμα όταν συνδυάζουν αρχιτεκτονική ταυτότητα, προνομιακή τοποθεσία και περιορισμένη προσφορά νέων νεόδμητων έργων στην ίδια περιοχή. Σε αγορές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, η αξία δεν καθορίζεται αποκλειστικά από την ηλικία του ακινήτου, αλλά από τη σπανιότητα ενός συνόλου χαρακτηριστικών που δύσκολα αναπαράγονται σήμερα, όπως για παράδειγμα μεγάλα οικόπεδα.

Την ίδια στιγμή, αυτή ακριβώς η περιορισμένη προσφορά ενισχύει ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για επιλεκτικά νεόδμητα έργα που καταφέρνουν να αναπτυχθούν στις ίδιες περιοχές. Ο συνδυασμός σύγχρονων προδιαγραφών με έντονο στοιχείο σπανιότητας δημιουργεί συνθήκες διαχρονικής αξίας και αποτελεσματικής προστασίας κεφαλαίου.

Με το ίδιο σκεπτικό, τα νεόδμητα έργα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα ενόψει του 2026. Η υψηλή ενεργειακή απόδοση περιορίζει ουσιαστικά τα ετήσια λειτουργικά έξοδα, σε μεγάλα πολυτελή ακίνητα, η διαφορά μπορεί να μεταφραστεί σε εξοικονόμηση εκατοντάδων ευρώ ετησίως. Επιπλέον, τα νεόδμητα ακίνητα δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, στοιχείο που επηρεάζει καθοριστικά το συνολικό κόστος απόκτησης. Παράλληλα, προσφέρουν νομικές εγγυήσεις κατασκευής και τμηματικά πλάνα πληρωμών συνδεδεμένα με την πορεία του έργου, μειώνοντας την αρχική κεφαλαιακή επιβάρυνση.

Όπως σημειώνει η Premier Realty, με την καθοδήγηση έμπειρων συμβούλων ακινήτων, οι αγοραστές δεν περιορίζονται πλέον στη σύγκριση τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά αξιολογούν συνολικά επενδυτικά σενάρια: κόστος εισόδου, λειτουργικά έξοδα, επίπεδο ρίσκου, χρονικό ορίζοντα και προοπτικές υπεραξίας. Σε μια αγορά υψηλών αποτιμήσεων, η σωστή απόφαση δεν είναι θέμα σύγκρισης νεόδμητου ή υφιστάμενου, αλλά θέμα οικονομικής ανάλυσης σε βάθος χρόνου και σωστής τοποθέτησης στην ευρύτερη περιοχή ενδιαφέροντος.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ