Οι 3 “ταχύτητες” της αγοράς γραφείων στην Ελλάδα – Ακριβαίνουν τα ενοίκια και για τα παλαιά γραφεία

Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων (Market Rents) παλαιών γραφείων το 1ο τρίμηνο 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης σε έρευνα της GEOAXIS, διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν μέση άνοδο 40%.

Τα παλαιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα, ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30-35 euro/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.

Μεσοπρόθεσμη Τάση

Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.

Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%.

Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.

Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.

Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Αυτοτελή Κτίρια (παλαιά)

Διαδίκτυο / Μικρές Αγγελίες / Ιστοσελίδες Μεσιτικών
Η GEOAXIS σημειώνει ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες
Οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της Λ. Κηφισίας 13,66 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη 12,23 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,30 ευρώ/τμ/μήνα ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 10,12 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας
Στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 16,64 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 22,78 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες
Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 12,79 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 10,80 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 9,32 ευρώ/τμ/μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 7,94 ευρώ/τμ/μήνα.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες (παλαιές)

Διαδίκτυο / Μικρές Αγγελίες / Ιστοσελίδες Μεσιτικών
Σημειώνεται ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης
Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 16,88 ευρώ/τμ/ μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 16,36 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 12,50 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 9,56 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 9,42 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης
Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 15,90 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 13,67 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 10,47 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 9,8 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Συγγρού με 8,04 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος η Λ. Μεσογείων με 7,03 ευρώ/τμ/μήνα.

Δομή & Περιοχές Έρευνας

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήσαμε καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για έξι πρωτεύουσες αγορές γραφείων (prime office markets), στο διάστημα του Α’ τριμήνου 2024. Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής:

• Λ. Κηφισίας
• Λ. Μεσογείων
• Κολωνάκι
• Σύνταγμα
• Λ. Συγγρού
• Λ. Βουλιαγμένης

Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές μίσθωσης για τυπικά αυτοτελή κτίρια γραφείων και για τυπικές οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων), με σκοπό να καταλήξουμε σε ένα γενικό συμπέρασμα καταγραφής του εύρους που κινούνται οι μισθωτικές αξίες μονάδος (ευρώ/τμ/μήνα) και οι μεταβολές που παρουσιάζουν αυτές σε σχέση με το προηγούμενου έτους αντίστοιχο τρίμηνο, σε διαφορετικές περιοχές εντός του Λεκανοπεδίου. Προφανώς, οι αξίες που καταγράφονται στο Παρατηρητήριο δεν αφορούν σε νεόδμητα κτίρια ή σε κτίρια με ιδιαίτερα – ειδικά χαρακτηριστικά τεχνικών προδιαγραφών, θέσης, θέας, αρχιτεκτονικής, παροχών κ.λπ., τα όποια μπορεί να προσδώσουν σημαντικές υπεραξίες σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά (π.χ πράσινα κτίρια).