Τι δείχνει ανάλυση του ΔΝΤ για το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα – Γιατί δεν οφείλεται μόνο στη μειωμένη προσφορά κατοικιών

Το Spitogatos, η Νο. 1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, συνεργάστηκε με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) στο πλαίσιο της έκθεσης «Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes».

Τα δεδομένα της πλατφόρμας του Spitogatos συνέβαλαν στην ανάλυση του ΔΝΤ και αξιοποιήθηκαν από τους οικονομολόγους με στόχο την ανάλυση των δομικών ανισορροπιών της ελληνικής στεγαστικής αγοράς καλύπτοντας από τις περιφερειακές αποκλίσεις τιμών έως τις αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Η έκθεση αναδεικνύει ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς έλλειψη κατοικιών, αλλά ένα σύνθετο πρόβλημα κατανομής που απαιτεί τεκμηριωμένες, δεδομενο-κεντρικές αποφάσεις χάραξης πολιτικής.

Στο πλαίσιο της έκθεσης «Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes», το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) αξιοποίησε δεδομένα της πλατφόρμας του Spitogatos για να αναλύσει τις βασικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει σήμερα η ελληνική στεγαστική αγορά.

Η ανάλυση εστιάζει στις περιφερειακές αποκλίσεις των τιμών κατοικίας, στις αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, καθώς και στις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη στεγαστική προσιτότητα.

Τα ευρήματα της έκθεσης αναδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν συνδέεται αποκλειστικά με την επάρκεια κατοικιών, αλλά και με τον τρόπο κατανομής του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος, υπογραμμίζοντας την ανάγκη για τεκμηριωμένες και αποτελεσματικές παρεμβάσεις πολιτικής.

Η έκθεση αναδεικνύει ότι στην Ελλάδα εντοπίζεται ένα δομικό πρόβλημα κατανομής της στεγαστικής προσφοράς και όχι απλώς έλλειψης κατοικιών. Παρότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι πιέσεις στη στεγαστική προσιτότητα παραμένουν έντονες και συνεχίζουν να επιδεινώνονται.

Σύμφωνα με την ανάλυση του ΔΝΤ, οι ζητούμενες τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85% από το 2016, ενώ η αντίστοιχη αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος διαμορφώθηκε στο 47%.

Ως αποτέλεσμα, το 2025 το διάμεσο στεγαστικό κόστος ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος, με περίπου δύο στα πέντε νοικοκυριά να δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγαση.

Τα στοιχεία ζητούμενων τιμών του Spitogatos αποτυπώνουν σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των περιφερειών της χώρας, με την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τους τουριστικούς προορισμούς να καταγράφουν σημαντικά υψηλότερα επίπεδα τιμών σε σχέση με την υπόλοιπη Ελλάδα.

Η έκθεση επίσης αναφέρει έντονες αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, παρά την αύξηση των διαθέσιμων καταχωρίσεων, ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά ανέρχεται σε περίπου οκτώ μήνες για τις πωλήσεις και έξι μήνες για τις ενοικιάσεις.

Παράλληλα, το 55% των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση ξεπερνά τις 200.000 ευρώ, επίπεδο τιμών που παραμένει απρόσιτο για την πλειονότητα των Ελλήνων. Αντίστοιχα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης διαμορφώνεται στα περίπου 575 ευρώ τον μήνα σε εθνικό επίπεδο και στα περίπου 785 ευρώ τον μήνα στην Αττική.

Σημαντικές αναντιστοιχίες εντοπίζονται και στα χαρακτηριστικά του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος. Το ένα τρίτο των καταχωρίσεων προς πώληση αφορά κατοικίες άνω των 120 τ.μ., την ώρα που η ζήτηση έχει μετατοπιστεί προς μικρότερα ακίνητα.

Παράλληλα, στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη μόλις το 30% των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση είναι μικρότερο των 60 τ.μ., έναντι περίπου 55% στις υπόλοιπες περιφέρειες της χώρας.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στην ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σύμφωνα με την έκθεση, οι σχετικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, φτάνοντας τις 230.000, που αντιστοιχούν περίπου στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος.

Η ανάλυση του ΔΝΤ, η οποία συνδύασε δεδομένα από το Spitogatos, το INSETE και την ΕΛΣΤΑΤ, διαπίστωσε ότι η υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων συνδέεται με υψηλότερες τιμές κατοικιών και μειωμένη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Τέλος, η έκθεση επισημαίνει την ενεργειακή αναποτελεσματικότητα του ελληνικού κτιριακού αποθέματος, σημειώνοντας ότι οι ελληνικές κατοικίες καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με τις Πορτογαλικές κατοικίες, επιβαρύνοντας περαιτέρω το συνολικό στεγαστικό κόστος των νοικοκυριών.

Με βάση τα ευρήματα της έκθεσης, το ΔΝΤ προτείνει έναν συνδυασμό παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση των προκλήσεων στη στεγαστική αγορά. Αυτός ο συνδυασμός περιλαμβάνει τη μεταρρύθμιση της νομοθεσίας για την εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία, στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επένδυση σε κοινωνική και προσιτή στέγαση και ενίσχυση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου για την αντιμετώπιση της έλλειψης εργατικού δυναμικού.