Γιατί μένει “κλειστή” 1 στις 3 κατοικίες στην Ελλάδα – Τα αίτια της στεγαστικής κρίσης και γιατί αποτελεί θέμα κατανομής

Σήμερα, όλο και περισσότεροι πολίτες στην Ελλάδα – νέοι, φοιτητές, ζευγάρια, ηλικιωμένοι – δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία. Τα δεδομένα της αγοράς δείχνουν ότι το κόστος αγοράς και ενοικίασης κινείται σε υψηλά επίπεδα με αποτέλεσμα η στέγαση να γίνεται προνόμιο για μία περιορισμένη μερίδα του πληθυσμού. Στοιχεία της Blupeak Estate Analytics με ειδίκευση στον τομέα της καταγραφής και συλλογής δεδομένων από τον κλάδο των ακινήτων, σε συνδυασμό με επεξεργασία στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, δείχνουν ότι ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει αναξιοποίητος.

Στην Ελλάδα υπάρχουν συνολικά περίπου 6,5 εκατομμύρια κατοικίες. Από αυτές, πάνω από 2,2 εκατομμύρια είναι κλειστές. Το ποσοστό αυτό – πάνω από 33% – είναι ένα από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπου σε πολλές χώρες ο αντίστοιχος δείκτης κυμαίνεται μόλις μεταξύ 10% και 15%.

Το φαινόμενο εντοπίζεται κυρίως σε πέντε βασικές περιφέρειες: στην Αττική, όπου καταγράφονται 526.000 άδεια σπίτια, την Κεντρική Μακεδονία, με 363.000, την Πελοπόννησο, με 209.000, τη Δυτική Ελλάδα, με 155.000, και τη Θεσσαλία, με 133.000. Συνολικά, σχεδόν 6 στις 10 άδειες κατοικίες της χώρας βρίσκονται αποκλειστικά σε αυτές τις πέντε περιοχές. Η γεωγραφική αυτή συγκέντρωση αποτυπώνει μια βαθιά ανισότητα: ενώ υπάρχει ζήτηση και ανάγκη, η προσφορά μένει σε αδράνεια.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ηλικία αυτών των κατοικιών. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Blupeak Estate Analytics, οι περισσότερες χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, περίπου 3 εκατομμύρια, ενώ ακόμη 1,6 εκατομμύρια ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του 1980. Πάνω από 1,1 εκατομμύρια χρονολογούνται από την περίοδο 1946–1960. Δηλαδή, το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος είναι άνω των 30 ετών. Πρόκειται για έναν από τους βασικούς λόγους, για τους οποίους πολλά σπίτια παραμένουν αναξιοποίητα.

Πολλά από αυτά έχουν ανεγερθεί με παλιούς οικοδομικούς κανονισμούς, χωρίς μονώσεις ή ενεργειακή αποδοτικότητα, ενώ παρουσιάζουν φθορές και έλλειψη συντήρησης. Η ανακαίνισή τους θεωρείται από αρκετούς ιδιοκτήτες οικονομικά ασύμφορη και έτσι προτιμούν να τα αφήνουν κλειστά.

Τα αίτια

Οι αιτίες που οδηγούν ένα ακίνητο να παραμένει άδειο είναι σύνθετες και αλληλένδετες. Μία μεγάλη κατηγορία αφορά εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες. Αυτά τα σπίτια δεν είναι εγκαταλελειμμένα, αλλά χρησιμοποιούνται μόνο λίγες εβδομάδες τον χρόνο – κυρίως τους θερινούς μήνες ή σε αργίες. Έτσι, στην πράξη, είναι ανενεργά για το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου.

Άλλη μεγάλη ομάδα περιλαμβάνει παλαιές κατοικίες που δεν προσελκύουν ούτε ενοικιαστές ούτε αγοραστές. Οι λόγοι είναι πολλοί: η τοποθεσία τους σε περιοχές με φθίνουσα ζήτηση, η εικόνα εγκατάλειψης, το υψηλό κόστος ανακαίνισης σε σχέση με την απόδοσή τους.

Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με νομικά ή φορολογικά εμπόδια – σπίτια με αδιευκρίνιστη κληρονομική κατάσταση, με διαφωνίες μεταξύ  συγγενών ή απλώς με επιβαρύνσεις που καθιστούν τη διάθεση του ακινήτου μη συμφέρουσα.

Και, φυσικά, υπάρχει και η πιο σύγχρονη διάσταση του προβλήματος: η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Πολλοί ιδιοκτήτες αποσύρουν τα σπίτια τους από τη μακροχρόνια μίσθωση με σκοπό να τα ενοικιάσουν περιστασιακά σε τουρίστες. Έτσι, πολλά σπίτια παραμένουν κλειστά για μεγάλο μέρος του έτους, ελπίζοντας σε εποχιακή απόδοση.

Ο Βασίλης Ηλιόπουλος, ιδρυτής της Blupeak Estate Analytics σχολιάζει σχετικά:

«Σε αυτή τη συνθήκη, η λύση δεν είναι να χτίσουμε κι άλλα. Αντί να τσιμεντάρουμε νέους χώρους, πρέπει πρώτα να δώσουμε ζωή στους ήδη υπάρχοντες. Αυτό μπορεί να γίνει μέσα από στοχευμένες και εφαρμόσιμες παρεμβάσεις.

Πρώτο βήμα είναι η δημιουργία ενός Εθνικού Μητρώου Κατοικιών: μια πλήρης και ψηφιακά προσβάσιμη απογραφή των κατοικιών της χώρας, ώστε να ξέρουμε τι υπάρχει, πού βρίσκεται και ποια είναι η κατάστασή του.Χωρίς αυτή τη βάση δεδομένων, καμία στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να είναι αποτελεσματική.

Επιπλέον, απαιτούνται ισχυρά φορολογικά κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες επιλέγουν τη μακροχρόνια μίσθωση: απαλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, μειώσεις σε τεκμήρια ή επιδοτήσεις για ενεργειακές δαπάνες.

Τρίτον, είναι απαραίτητο να υπάρξουν προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης. Πολλές κατοικίες παραμένουν κλειστές γιατί απλώς οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να τις φέρουν στα σύγχρονα πρότυπα διαβίωσης. Μέσα από κουπόνια ή συγχρηματοδοτήσεις, μπορεί να γίνει η απαραίτητη αναβάθμιση. Τέλος, οι δήμοι θα συμβάλλουν καταλυτικά: να λειτουργούν ως ενδιάμεσοι φορείς και να αξιοποιούν ανενεργά ακίνητα για την κάλυψη κοινωνικών στεγαστικών αναγκών – για φοιτητές, μονογονεϊκές οικογένειες, ηλικιωμένους που ζουν μόνοι».

Ο ίδιος εξηγεί ότι: «Το πρόβλημα, τελικά, δεν είναι ότι δεν έχουμε σπίτια. Είναι ότι τα σπίτια που έχουμε μένουν αναξιοποίητα. Η κρίση δεν είναι αριθμητική. Είναι κρίση κατανομής, κρίση θεσμικής αδράνειας και κρίση πολιτικών προτεραιοτήτων. Αν υπάρξει η πολιτική βούληση, υπάρχουν και τα μέσα. Αυτό που χρειάζεται είναι να αντιμετωπίσουμε την κατοικία όχι ως απλό περιουσιακό στοιχείο, αλλά ως ανθρώπινη ανάγκη και κοινωνικό δικαίωμα. Μόνο τότε, τα άδεια σπίτια θα πάψουν να είναι σιωπηλά μνημεία εγκατάλειψης και θα ξαναγίνουν ζωντανοί χώροι ζωής».