Πως έχει επηρεάσει μέχρι σήμερα το μετρό την αγορά ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης – Οι προσδοκίες για την έναρξη της επέκτασης προς Καλαμαριά

Κατά μήκος της οδού Εγνατία στην καρδιά της Θεσσαλονίκης, δεκάδες εμπορικά καταστήματα έχουν μονίμως κατεβασμένα ρολά, παρότι δίπλα τους περνούν κάθε ημέρα χιλιάδες άνθρωποι, που μπαινοβγαίνουν στους σταθμούς του Μετρό. Περίπου έναν χρόνο έπειτα από την έναρξη της λειτουργίας του Μετρό Θεσσαλονίκης, στις 20 Νοεμβρίου 2024, η προσδοκία ότι θα ωφελήσει το λιανεμπόριο μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώνεται, αν και υπάρχουν ελπίδες ότι θα επαληθευτεί όταν λειτουργήσει η επέκταση της Καλαμαριάς.

Ήδη όμως, φέρνει κάτι άλλο, που δεν ήταν μεν απρόσμενο, αλλά εξελίσσεται σε βραχνά για τους εμπόρους: αυξήσεις ενοικίων, που ακραίες περιπτώσεις διογκώνουν το ζητούμενο τίμημα μέχρι και κατά δύο ή τρεις φορές, όπως επισημαίνει, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης (ΕΣΘ) Παντελής Φιλιππίδης.

«Κάποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρούν φαίνεται πως η Εγνατία έγινε Μανχάταν» λέει χαρακτηριστικά και προσθέτει ότι αυτή τη στιγμή, από τα εκατοντάδες καταστήματα επί της οδού Εγνατία, τα 85 παραμένουν κλειστά. «Κι από αυτά τα 85, το 30% έκλεισε μετά την έναρξη της λειτουργίας του Μετρό. Γιατί; Διότι όταν η αγορά είναι σε κρίση και οι τζίροι σου χαμηλοί, γιατί η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών βρίσκεται στα τάρταρα, δεν μπορεί ξαφνικά ο ιδιοκτήτης να σου ζητά διπλάσιο ενοίκιο. Δεν αντέχεις, κλείνεις. Και μιλάμε για καταστηματάρχες που έκαναν υπομονή επί 16 χρόνια μέχρι να ολοκληρωθεί το έργο του Μετρό, προσπαθώντας να κρατήσουν τα καταστήματά τους ανοιχτά πίσω από λαμαρίνες και μέσα σε εργοτάξια.

Πλήρωναν το ενοίκιό τους παρά τη δυσκολία και τώρα έρχεται ο ιδιοκτήτης με μεγάλες αυξήσεις από την πρώτη ημέρα λειτουργίας του Μετρό» εξηγεί ο κ. Φιλιππίδης και προσθέτει ότι το εμπόριο χάνεται, αφού τα νέα καταστήματα που ανοίγουν στα ακίνητα που άφησαν κενά όσα κατέβασαν κατ’ ανάγκη ρολά, κατά κύριο λόγο δεν είναι πλέον εμπορικά, αλλά καφέ ή μίνι μάρκετ.

Όπως λέει, η «επιταγή» του Μετρό δεν εξαργυρώνεται προς το παρόν με τον τρόπο που ανέμεναν πολλοί -κι αυτό είναι λογικό. «Κανείς δεν έπρεπε να περιμένει ότι η λειτουργία του Μετρό θα έφερνε αποτέλεσμα από την πρώτη ημέρα ή τον πρώτο χρόνο. Ακόμη είναι νωρίς, γιατί το Μετρό δεν έχει εξελιχθεί σε πραγματική ανάγκη για τους ανθρώπους. Εξυπηρετεί πάρα πολύ όσους βρίσκονται στον άξονά του, αλλά έξω από αυτόν πολλοί ακόμη το παίρνουν από περιέργεια, για να το δοκιμάσουν, άλλωστε η Θεσσαλονίκη είναι μια πόλη που περπατιέται.

Νομίζω πως αποτελέσματα από τη λειτουργία του Μετρό θα δούμε στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μόνο όταν λειτουργήσει η επέκταση της Καλαμαριάς» λέει ο κ.Φιλιππίδης, ο οποίος διευκρινίζει πάντως ότι για τα κλειστά καταστήματα στην πόλη δεν ευθύνεται μόνο το Μετρό, αλλά και τα υψηλά ενοίκια και η χαμηλή αγοραστική δύναμη των καταναλωτών.

Για παράδειγμα, στις οδούς Τσιμισκή και Μητροπόλεως, που θεωρείται ότι βρίσκονται εκτός της ζώνης επιρροής του Μετρό (σ.σ.καθώς απέχουν πάνω από 500 μέτρα από τους πλησιέστερους σταθμούς του), τα κλειστά καταστήματα είναι 16 και 15 αντίστοιχα, ενώ στη Βενιζέλου τα ρολά είναι κατεβασμένα σε ολόκληρο οικοδομικό τετράγωνο.

“Είναι πολύ νωρίς για να πούμε ότι έχει δημιουργηθεί αγορά γύρω από το Μετρό”

Σύμφωνα με τη διευθύντρια του γραφείου Θεσσαλονίκης της DΑΝΟS, Φώφη Πασχαλίδου, οι περιοχές στην άμεση γειτονιά των εργοσταξίων του Μετρό είχαν ταλαιπωρηθεί πάρα πολύ από τις κατασκευαστικές εργασίες του έργου και οι τιμές είχαν πέσει πολύ, οπότε με το που άρχισε η λειτουργία του μέσου σταθερής τροχιάς, πήραν την «ανηφόρα», τόσο στις κατοικίες, όσο και στα εμπορικά ακίνητα.

Στην υπόλοιπη Θεσσαλονίκη, οι τιμές είχαν αρχίσει να αυξάνονται ανεξάρτητα από το Μετρό τα τελευταία χρόνια, λόγω της «Χρυσής Βίζας», του γεγονότος ότι οι τράπεζες δίνουν ξανά δάνεια και της επανέναρξης της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Στα εμπορικά ακίνητα υπάρχει αρκετή ζήτηση και αύξηση τιμών, π.χ., για γραφειακούς χώρους κατηγορίας Α, ενώ δραστηριότητα παρατηρείται και στην περιοχή του ΦΙΞ, όπου δημιουργήθηκε το HUB26. Ωστόσο, ειδικά στην οδό Εγνατία, κατά μήκος της οποίας «τρέχει» η βασική γραμμή του Μετρό, τα μισθώματα που ζητούν οι ιδιοκτήτες από τους καταστηματάρχες ενίοτε είναι μέχρι και διπλάσια σε σχέση με το ύψος τους λίγα χρόνια πριν. «Πιστεύω όμως ότι η κατάσταση θα σταθεροποιηθεί και θα εξισορροπήσει, καθώς τόσο μεγάλες αυξήσεις δεν θα “βγουν”» εκτιμά.

«Είναι πολύ νωρίς για να πούμε ότι έχει δημιουργηθεί αγορά γύρω από το Μετρό. Σίγουρα βελτιώθηκε η εικόνα και η κατάσταση του κέντρου, αλλά νομίζω πως ουσιαστική αλλαγή στην αγορά θα δούμε όταν λειτουργήσει και η επέκταση της Καλαμαριάς» λέει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ η κα Πασχαλίδου, η οποία αναφέρεται και στις αποδόσεις. «Οι αποδόσεις συνδέονται και με την ασφάλεια που νιώθει ο επενδυτής. Όσο μεγαλύτερη η απόδοση, τόσο μεγαλύτερο και το ρίσκο. Όσο ανεβαίνει η εμπορευσιμότητα, πέφτει το ρίσκο, αλλά και η απόδοση» υπενθυμίζει. Σύμφωνα με έρευνα της Danos, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι αποδόσεις για τα εμπορικά ακίνητα κατά μήκος των πιο δημοφιλών οδών ήταν της τάξης του 5,50% έως 6%, ενώ για τις δευτερεύουσες αγορές, όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία ή περιοχές της δυτικής Θεσσαλονίκης κυμαίνονται μεταξύ 7% και 8%.

Γραφεία και καταστήματα – Δύο διαφορετικές ταχύτητες

Από έρευνα της «Cerved Property Services», που παρουσιάστηκε τον περασμένο Φεβρουάριο σε συνέδριο του ΣΕΚΕ (Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος), ο τρόπος και ο βαθμός στον οποίο το Μετρό επέδρασε στις αξίες της τοπικής κτηματαγοράς διαφέρει ανά κλάδο ακινήτων.

Στον κλάδο των γραφείων, όπου οι τάσεις είναι γενικά ανοδικές την τελευταία διετία για το σύνολο του Δήμου Θεσσαλονίκης, καταγράφηκε συγκριτικά μεγαλύτερη αύξηση στα μισθώματα στο κέντρο και στον Βαρδάρη, σε ακίνητα που βρίσκονται σε απόσταση έως 350 μέτρων από σταθμούς του Μετρό. Για παράδειγμα, στα ακίνητα που πληρούν τα παραπάνω κριτήρια επί των οδών Εγνατία, Ιωνος Δραγούμη, Ερμού και Βασιλέως Ηρακλείου, σημειώθηκε μεταβολή 40%-58% κατά την περίοδο 2020-2024.

Για τα καταστήματα, τα οποία η ζώνη επιρροής της λειτουργίας του Μετρό προσδιορίζεται στα 250 μέτρα, η έρευνα επιβεβαιώνει ότι παρότι πολλοί ιδιοκτήτες έσπευσαν να κάνουν αυξήσεις έως και 50% στα μισθώματα, με το που άρχισε η λειτουργία του Μετρό, η αγορά δεν έχει ανταποκριθεί ακόμα. Ως αποτέλεσμα, παρά τη λειτουργία του Μετρό, εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά κενά καταστήματα γύρω από τους σταθμούς στην Εγνατία, αλλά και σε άλλες περιοχές όπως οι Φλέμινγκ, Ανάληψη και 25ης Μαρτίου.

Κατά την έρευνα, πλήρης εμπορική ανάπτυξη καταγράφεται μόνο σε ακτίνα 250 μέτρων από τον σταθμό Αγίας Σοφίας, η οποία όμως προϋπήρχε της λειτουργίας του Μετρό, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη περιοχή είναι μια από τις πιο εμπορικές της Θεσσαλονίκης.

Η έρευνα δείχνει τέλος ότι, ενόψει της επέκτασης του Μετρό προς ανατολάς, παρατηρείται την τελευταία διετία άνοδος τιμών έως και 35% στον δήμο Καλαμαριάς.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ