Το μεγάλο “παράδοξο” στην ελληνική αγορά real estate – Γιατί δε συμβαδίζουν ζήτηση και προσφορά για ακίνητα κατοικίας

Σε καταγραφή των τάσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων προχώρησε η μεσιτική εταιρεία Uniko με μελέτη που παρουσίασε κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις». Το θέμα ανέλυσαν ο εκπρόσωπος της Uniko Γιώργος Γκιώκας και ο διοργανωτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης.

Όσο πιο μικρή η επιφάνεια, τόσο μεγαλύτερη η έλλειψη ακινήτων

Όπως εξήγησε ο Γιώργος Γκιώκας, σε συνεργασία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη προχώρησαν σε μια συστηματική προσπάθεια αποτύπωσης ενός φαινομένου που συζητείται ευρέως στην αγορά, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει καταγραφεί επαρκώς.

Στο πλαίσιο αυτό, ανέλυσαν διεξοδικά τα δεδομένα που συλλέχθηκαν από την πλατφόρμα τους, επιχειρώντας μια κατηγοριοποίηση της προσφοράς και της ζήτησης ακινήτων με βάση την επιφάνεια και το επίπεδο τιμών.

Τα ευρήματα της ανάλυσης παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς όχι μόνο επιβεβαιώνουν τη γενική εικόνα της αγοράς, αλλά αναδεικνύουν και έναν βαθμό πολυπλοκότητας σημαντικά μεγαλύτερο από τον αρχικά εκτιμώμενο.

Μελετήθηκε η περιοχή της Αττικής και με βάση τα στοιχεία διαπιστώθηκε πως η έλλειψη ακινήτων που οι αγοραστές να θεωρούν πιο προσιτά είναι μεγάλη, την ώρα που τα ακίνητα με τιμολόγηση πάνω από 200.000 ευρώ δείχνουν περισσότερα, ενώ πάνω από τις 400.000 ευρώ περνάμε πλέον σε σημαντικά μεγαλύτερο διαθέσιμο στοκ, σε σχέση με τη ζήτηση».

Αναλύοντας τον πίνακα του Uniko μαζί με τον κ. Γκιώκα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης προσέθεσε: «Τα στοιχεία του Uniko για την Αττική είναι πολύτιμα, μιας και βλέπουμε με νούμερα την πραγματικότητα που ως τώρα απλώς υποθέταμε ότι υπάρχει:

• Υπάρχει μεγάλη έλλειψη ακινήτων με μικρές επιφάνειες και τιμές κάτω των 100.000 ευρώ.
• Όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή, τόσο μειώνεται το έλλειμμα, που όμως σε κάθε περίπτωση συνεχίζει να υφίσταται μέχρι το ψυχολογικό όριο των 200.000 ευρώ, που δείχνει πως στην Ελλάδα είναι το ύψος αγοράς στο οποίο σταματούν οι περισσότεροι αγοραστές (και στο 5ο Βαρόμετρο ότι το 70% όσων δηλώνουν αγοραστές αναζητούν ακίνητο με αξία ως 200.000 ευρώ).
• Μετά τα 200.000 ευρώ η κατάσταση αντιστρέφεται και περνάμε από έλλειμμα σε πλεόνασμα προσφοράς σε σχέση με τον αριθμό των ενδιαφερομένων αγοραστών.
• Πλέον στην Αττική ο αριθμός των ακινήτων που έχουν τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι υπερδιπλάσιος αυτών που έχουν τιμή κάτω από το ποσό αυτό, ενώ στους αγοραστές έχουμε την ακριβώς αντίθετη εικόνα.

Νότος, Κέντρο και Βορράς μονοπωλούν το ενδιαφέρον

Η ανάλυση του UNIKO είχε ακόμη περισσότερα σημαντικά στοιχεία. Ένα από αυτά ήταν ότι το ενδιαφέρον όσων έψαξαν στο site του επικεντρώθηκε κυρίως σε 3 περιοχές:

• Τα Νότια προάστια, όπου αναζήτησε ακίνητο το 30%
• Το κέντρο της Αθήνας, όπου αναζήτησε το 29%
• Και τα Βόρεια Προάστια, όπου έψαξαν για ακίνητο 24 στους 100 πολίτες

«Αν πάμε όμως ακόμη πιο στοχευμένα, θα δούμε ότι σε κάθε περιοχή υπάρχουν άλλες προτεραιότητες και αναζητήσεις» εξήγησε ο κ. Γκιώκας:

• «Στα Νότια Προάστια από όσους αναζήτησαν ακίνητο στο site μας το 21% έψαξε κάτι με κόστος ως 200.000 ευρώ, ενώ για αξίες άνω των 200.000 ευρώ έψαξε το 9% του συνόλου.
• Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στο Κέντρο, όπου μάλιστα το 11% του συνόλου έψαξε ακίνητο με αξία ως 100.000 ευρώ. Συνολικά και εδώ το 21% αναζήτησε τιμές ως 200.000 ευρώ και το 9% έψαξε πάνω από αυτό το όριο.
• Στον Βορρά τα πράγματα είναι αρκετά διαφορετικά, με άλλη διαστρωμάτωση της ζήτησης: Το 14% έψαξε ακίνητα με τιμές ως 200.000 ευρώ, ενώ το 10% αναζήτησε ακριβότερες επιλογές.
• Μάλιστα στα ακίνητα με κόστος άνω των 400.000 ευρώ βλέπουμε ότι προηγούνται τα Βόρεια Προάστια και το Κέντρο και ακολουθούν τα Νότια».

Αναζητούνται μεγάλες επιφάνειες με μικρές τιμές

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης στάθηκε σε ένα άλλο, πολύ ενδιαφέρον στοιχείο από τα στοιχεία του Uniko. «Αν δούμε τις επιφάνειες που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές στο site του Uniko, θα διαπιστώσουμε πως προς το παρόν τα «θέλω» και τα «μπορώ» των περισσότερων από αυτούς δεν έχουν ευθυγραμμιστεί:

• Οι περισσότεροι (52%) αναζητούν ακίνητα επιφάνειας 80 – 120 τετραγωνικών
• 1 στους 4 (25%) ψάχνει ακόμη μεγαλύτερη επιφάνεια.
• Την ίδια ώρα είδαμε νωρίτερα πως οι τιμές στις οποίες αναζητούνται τα ακίνητα αυτά στο site του Uniko είναι κυρίως κάτω των 200.000 ευρώ (67%).

‘Αρα υπάρχει σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στις ανάγκες που νιώθουν ότι πρέπει να καλύψουν οι πολλοί και την οικονομική τους δυνατότητα για να το πετύχουν. Βέβαια εδώ βλέπουμε και την επίδραση των διάφορων στρεβλώσεων στην αγορά. Είμαστε πλέον σε ξεκάθαρη απόκλιση ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση, κάτι που είχα επισημάνει πρώτη φορά το 2022».

Η πλειοψηφία αναζητά σπίτι από τον 1ο ως και τον 3ο όροφο

Στο θέμα ο κ. Γκιώκας προσέθεσε άλλη μία παράμετρο με μεγάλη σημασία. «Η πλειοψηφία των πολιτών αναζητά ακίνητα που να βρίσκονται από τον 1ο ως και τον 3ο όροφο σε μία πολυκατοικία, προσπαθώντας να αποφύγουν τα ρετιρέ κλπ. Μόλις το 14% όσων αναζήτησαν ακίνητο στο site μας επέλεξαν να ψάξουν κάτι που να βρίσκεται κάτω από τον 1ο όροφο (ισόγειο, ημιυπόγειο κλπ)».

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ