Γιατί μόνο το 25% των ακινήτων των Δήμων μπορεί να αξιοποιηθεί – Ποιοί Δήμοι έχουν τα περισσότερα ακίνητα

Τους δήμους με το μεγαλύτερο καταγεγραμμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στην Ελλάδα αναδεικνύει η έρευνα της BluPeak Estate Analytics, φωτίζοντας μία πλευρά της Τοπικής Αυτοδιοίκησης που συνήθως μένει στη σκιά της δημόσιας συζήτησης.

Την ώρα που οι Πολεοδομίες βρίσκονται στο επίκεντρο ελέγχων, καταγγελιών και πολιτικών παρεμβάσεων για μεγαλύτερη διαφάνεια, ένα εξίσου κρίσιμο ερώτημα έρχεται στο προσκήνιο. Ποιος ελέγχει την ακίνητη περιουσία των ίδιων των Δήμων;

Σύμφωνα με την επεξεργασία στοιχείων της BluPeak Estate Analytics στο συγκεντρωτικό αρχείο Κτηματολογίου ανά Δήμο, στους 332 Δήμους της χώρας εμφανίζονται συνολικά 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που σχετίζονται με δημοτική ακίνητη περιουσία.

Από αυτά, 194.787 αφορούν ΚΑΕΚ, δηλαδή μοναδικούς αριθμούς ταυτότητας ακινήτων στο Κτηματολόγιο, ενώ 194.769 αφορούν εγγραφές ή δικαιώματα που συνδέονται με τη δημοτική ακίνητη περιουσία.

Τι δείχνουν οι αριθμοί

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο χαρακτηριστική στους Δήμους με το μεγαλύτερο πλήθος καταγραφών. Ο Δήμος Γρεβενών εμφανίζει 10.960 εγγραφές, ο Δήμος Μετεώρων 9.849, ο Δήμος Κιλκίς 9.577, ο Δήμος Αγρινίου 8.414 και ο Δήμος Τρικκαίων 7.428. Πρόκειται για μεγέθη που δεν αφορούν απλώς τεχνικές καταχωρήσεις σε ένα μητρώο. Αφορούν δημόσια περιουσία, η οποία πρέπει να προστατευθεί, να ταυτοποιηθεί, να αποτιμηθεί και, όπου είναι εφικτό, να αξιοποιηθεί.

Η έρευνα δείχνει ότι 126 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 1.000 εγγραφές, ενώ 54 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 2.500 εγγραφές. Μεγέθη που είναι αδύνατο να ελεγχθούν αποτελεσματικά με αποσπασματικά αρχεία, χειρόγραφες καταστάσεις ή μεμονωμένα excel που τηρούνται ξεχωριστά από κάθε υπηρεσία. Η διαχείριση ενός τόσο μεγάλου αριθμού δικαιωμάτων απαιτεί ενιαίο ψηφιακό μητρώο, διασταύρωση δεδομένων και σαφή εικόνα για το νομικό, τεχνικό και οικονομικό προφίλ κάθε ακινήτου.

Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στον όγκο των δεδομένων. Αφορά κυρίως την ποιότητά τους. Σε 56 Δήμους δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο συνολικό πλήθος εγγραφών, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) ή ΕΚ είναι μηδενικές. Αυτό δημιουργεί ένα κρίσιμο διοικητικό ερώτημα. Πρόκειται πιθανότατα για Δήμους χωρίς καταγεγραμμένα δικαιώματα ή για Δήμους των οποίων η περιουσία δεν έχει αποτυπωθεί επαρκώς στο διαθέσιμο μητρώο.

Η εμπειρία της BluPeak Estate Analytics δείχνει ότι το ζήτημα δεν σταματά στην ύπαρξη ή μη καταγραφής στο Κτηματολόγιο. Σε πολλές περιπτώσεις εντοπίζονται σοβαρές αποκλίσεις μεταξύ διαφορετικών μητρώων και πηγών. Κτηματολόγιο, Ε9, οικονομικές υπηρεσίες, τεχνικές υπηρεσίες, παλιοί τίτλοι, τοπογραφικά, μισθωτήρια και πραγματική χρήση δεν συνθέτουν συχνά μία ενιαία εικόνα.

Υπάρχουν Δήμοι που εμφανίζουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο, αλλά πολύ μικρότερο αριθμό ακινήτων στο Ε9. Υπάρχουν Δήμοι που έχουν δηλώσεις στο Ε9, χωρίς αντίστοιχη πλήρη εικόνα στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου οι ίδιες οι υπηρεσίες ενός Δήμου δεν διαθέτουν κοινή βάση δεδομένων για την περιουσία που διαχειρίζονται. Πρόκειται επί της ουσίας για ζήτημα δημόσιας διαχείρισης, διαφάνειας και λογοδοσίας. Αν η Πολιτεία απαιτεί διαφάνεια στις Πολεοδομίες, οι οποίες λειτουργούν στο πλαίσιο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τότε η ίδια απαίτηση πρέπει να ισχύσει και για τη δημοτική ακίνητη περιουσία.

Μόλις το ¼ των δημοτικών ακινήτων μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα

Σύμφωνα με την ανάλυση της BluPeak Estate Analytics, από κάθε 100 δημοτικά ακίνητα, μόλις 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα. Άλλα 40 απαιτούν τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ 35 εμφανίζουν σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή περιορισμούς αξιοποίησης. Το συμπέρασμα είναι σαφές. Η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι είναι διαθέσιμο, καθαρό, ώριμο ή αξιοποιήσιμο.

Η διάσταση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία σε μία περίοδο κατά την οποία η χώρα συζητά έντονα για τη στεγαστική κρίση. Πώς μπορεί να σχεδιαστεί ουσιαστική στεγαστική πολιτική, όταν δεν υπάρχει πλήρης εικόνα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας; Πόσα δημοτικά κτίρια παραμένουν κενά; Πόσα οικόπεδα μπορούν να αξιοποιηθούν; Πόσα ακίνητα θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κοινωνικές κατοικίες, φοιτητικές εστίες ή δομές φιλοξενίας; Πόσα παραμένουν μπλοκαρισμένα επειδή δεν έχουν ταυτοποιηθεί σωστά;

Η σημασία του Μητρώου Δημοτικής Ακίνητης Περιουσίας

Η απάντηση, σύμφωνα με την προσέγγιση της BluPeak Estate Analytics, ξεκινά από τη δημιουργία ψηφιακού μητρώου δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Απαραίτητη προϋπόθεση για να υπάρξει αξιοποίηση είναι η καταγραφή. Δεν μπορεί να υπάρξει διαφάνεια χωρίς ενιαία δεδομένα, ούτε ολοκληρωμένη στεγαστική ή αναπτυξιακή πολιτική χωρίς πλήρη εικόνα των διαθέσιμων ακινήτων.

Οι Δήμοι καλούνται πλέον να περάσουν από την παθητική κατοχή ακινήτων στην ενεργή διαχείριση της περιουσίας τους. Αυτό σημαίνει ταυτοποίηση, ψηφιοποίηση, διασταύρωση, αποτίμηση και σχέδιο αξιοποίησης. Η δημοτική περιουσία είναι αναγκαίο να σταματήσει να αντιμετωπίζεται ως ένα αρχείο που απλώς υπάρχει στις υπηρεσίες. Και απαραίτητο να μετατραπεί σε εργαλείο πολιτικής, ανάπτυξης και κοινωνικής ανταπόδοσης.