Πώς οι 332 δήμοι θα αποκτήσουν τη σωστή εικόνα για τα ακίνητα που διαθέτουν

Ακίνητα που εμφανίζονται στο Ε9 αλλά δεν ταυτίζονται με ασφάλεια στο Κτηματολόγιο, φάκελοι χωρίς τίτλους ή τοπογραφικά, διαφορετικά εμβαδά από υπηρεσία σε υπηρεσία, περιουσιακά στοιχεία χωρίς ξεκάθαρη χρήση και δημοτικές διοικήσεις που πολλές φορές χρειάζεται να ξεκινήσουν σχεδόν από το μηδέν για να διαπιστώσουν τι ακριβώς έχουν στην κατοχή τους.

Αυτή είναι η εικόνα που αναδεικνύεται πίσω από τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας των δήμων σύμφωνα με μελέτη της BluPeak Estate Analytics.

Το πρόβλημα δεν είναι απαραίτητα ότι οι δήμοι δεν διαθέτουν περιουσία. Είναι ότι σε αρκετές περιπτώσεις δεν διαθέτουν ενιαία και πλήρως επαληθευμένη εικόνα γι’ αυτήν.

Τα δεδομένα βρίσκονται κατακερματισμένα μεταξύ Ε9, Εθνικού Κτηματολογίου, πινάκων παγίων, φυσικών φακέλων, παλαιών συμβολαίων, αδειών, σχεδίων, τεχνικών υπηρεσιών και μεμονωμένων αρχείων Excel.

Το αποτέλεσμα είναι η πληροφορία να υπάρχει κάπου, χωρίς όμως να είναι πάντοτε άμεσα διαθέσιμη, διασταυρωμένη και αξιοποιήσιμη από τη διοίκηση.

Και εδώ ακριβώς βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες αδυναμίες του σημερινού συστήματος. Ένας δήμος μπορεί τυπικά να είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, χωρίς να έχει σε ένα ενιαίο σημείο την ακριβή θέση του, την πραγματική επιφάνειά του, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές, τις πιθανές νομικές εκκρεμότητες και το εάν τελικά το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί.

Η εικόνα που περιγράφεται στη σχετική μελέτη της BluPeak Estate Analytics είναι χαρακτηριστική. Ασυμφωνίες, ελλείψεις και διπλοεγγραφές συνυπάρχουν με διαφορετικά εμβαδά ή χρήσεις, ασαφείς ταυτοποιήσεις και περιορισμένη δυνατότητα της διοίκησης να βλέπει μέσα από ένα dashboard την κατάσταση, τους κινδύνους και την ωριμότητα του συνολικού χαρτοφυλακίου.

Παράλληλα, σημαντικός χρόνος υπαλλήλων καταναλώνεται σε επαναλαμβανόμενες αναζητήσεις εγγράφων και χειροκίνητους ελέγχους.

Περιουσία που υπάρχει αλλά δεν είναι έτοιμη να αξιοποιηθεί

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη οικονομική διάσταση όταν η συζήτηση φτάνει στην αξιοποίηση. Γιατί άλλο είναι ένα ακίνητο να ανήκει στον δήμο και άλλο να είναι πραγματικά «ώριμο».

Ένα οικόπεδο μπορεί να υπάρχει στο Ε9, αλλά να μην έχει γίνει ασφαλής αντιστοίχιση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ. Ένα κτίριο μπορεί να είναι καταγεγραμμένο, αλλά ο ηλεκτρονικός του φάκελος να είναι ελλιπής.

Σε άλλο ακίνητο μπορεί να μην έχει αποσαφηνιστεί ο τίτλος ή να εκκρεμεί τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Σε μία τέτοια περίπτωση, οποιαδήποτε συζήτηση για μίσθωση, κοινωνική χρήση, ανακαίνιση ή επενδυτική αξιοποίηση ξεκινά με σημαντικό μειονέκτημα.

Η μελέτη προβλέπει γι’ αυτό μία ολόκληρη «αλυσίδα» εργασιών. Συγκέντρωση στοιχείων, έλεγχο ποιότητας, ψηφιοποίηση, χαρτογραφική απεικόνιση, ταξινόμηση, αξιολόγηση και στη συνέχεια απόφαση αξιοποίησης.

Μετά τη διασταύρωση Ε9 και Κτηματολογίου δημιουργείται πίνακας διαφορών, όπου καταγράφονται μη αντιστοιχισμένες εγγραφές, πιθανές ελλείψεις, διπλοεγγραφές και υποθέσεις που χρειάζονται οικονομικό, τεχνικό ή νομικό έλεγχο.

Ο «βαθμός» του ακινήτου και η λογική του BPI Index

Σε αυτό το κενό έρχεται να απαντήσει η λογική του BPI Index, όχι απλώς παρουσιάζοντας έναν κατάλογο ακινήτων, αλλά επιχειρώντας να μετατρέψει την ποιότητα διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας σε μετρήσιμη εικόνα.

Η μελέτη αποτυπώνει ένα πλαίσιο KPIs που ουσιαστικά δείχνει πόσο «καθαρό» και ώριμο είναι ένα δημοτικό χαρτοφυλάκιο.

Μεταξύ των δεικτών βρίσκονται η πληρότητα των βασικών δεδομένων κάθε ακινήτου, το ποσοστό ασφαλούς αντιστοίχισης ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, η πληρότητα των ηλεκτρονικών φακέλων, η αξιόπιστη γεωχωρική απεικόνιση, η νομική και τεχνική ωριμότητα, αλλά και το ποσοστό των ακινήτων που έχουν σαφή και ενεργή χρήση.

Προστίθενται ακόμη δείκτες όπως το ποσοστό των διορθώσεων που κλείνουν μέσα σε συγκεκριμένη περίοδο, ο χρόνος που χρειάζεται ένας δήμος για να απαντήσει σε ένα αίτημα σχετικά με κάποιο ακίνητο και ο αριθμός των περιουσιακών στοιχείων που είναι πραγματικά ώριμα ώστε να ληφθεί απόφαση αξιοποίησης.

Η φιλοσοφία είναι απλή. Ένας δήμος δεν αρκεί πλέον να δηλώνει ότι διαθέτει 500 ή 1.000 ακίνητα. Το κρίσιμο ερώτημα είναι πόσα από αυτά γνωρίζει πραγματικά, πόσα έχει ταυτοποιήσει, πόσα διαθέτουν πλήρη φάκελο, πόσα έχουν ξεκαθαρισμένο νομικό και τεχνικό καθεστώς και τελικά πόσα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ή να αξιοποιηθούν αύριο το πρωί.

Από το «άγνωστο» στο ενεργοποιημένο ακίνητο

Η ίδια λογική αποτυπώνεται και στην προτεινόμενη κλίμακα ωριμότητας. Στο χαμηλότερο επίπεδο βρίσκεται το «άγνωστο» ακίνητο, όπου δεν υπάρχει αξιόπιστη ταυτοποίηση ή φάκελος. Ακολουθεί το καταγεγραμμένο, στη συνέχεια το επαληθευμένο και κατόπιν το ακίνητο που είναι ώριμο τεχνικά και νομικά.

Στο επόμενο στάδιο το περιουσιακό στοιχείο έχει αξιολογηθεί, υπάρχει εικόνα για χρήση, κόστος, έσοδο και πιθανά σενάρια. Στην κορυφή βρίσκεται το «ενεργοποιημένο» ακίνητο, το οποίο εξυπηρετεί πλέον έναν συγκεκριμένο λειτουργικό, κοινωνικό ή επενδυτικό στόχο. Η συγκεκριμένη κλίμακα αποτελεί προτεινόμενο εργαλείο της BluPeak για διοικητική ιεράρχηση και όχι θεσμοθετημένο πρότυπο.

Το τεστ της Σητείας

Η πρώτη χειροπιαστή εφαρμογή καταγράφεται στον Δήμο Σητείας, όπου έχει υπογραφεί σύμβαση με την BluPeak Estate Analytics. Το έργο περιλαμβάνει συσχέτιση Ε9 και Κτηματολογίου, πίνακα διορθώσεων, μελέτη διαφορών, χαρτογραφική απεικόνιση, dashboard περιουσιακών στοιχείων και ψηφιοποίηση του αρχείου.

Μάλιστα, η πραγματική επεξεργασία των στοιχείων έχει ήδη αναδείξει κατηγορίες προβλημάτων όπως ΑΤΑΚ χωρίς ασφαλή συσχέτιση με ΚΑΕΚ, ΚΑΕΚ χωρίς ασφαλή αντιστοίχιση με ΑΤΑΚ, ειδικές περιπτώσεις κοινόχρηστων χώρων και υποθέσεις που απαιτούν περαιτέρω ιδιοκτησιακό ή διοικητικό έλεγχο.

Το μοντέλο δεν περιορίζεται στη Σητεία. Αντίστοιχη βασική αρχιτεκτονική εμφανίζεται σε τεχνικές μελέτες για Κάρυστο, Βόρεια Τζουμέρκα και Αλόννησο, γεγονός που δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι τοπικό και ότι μπορεί να δημιουργηθεί ένα κοινό μοντέλο διαχείρισης προσαρμοσμένο στο μέγεθος και στις ανάγκες κάθε δήμου.

Η συγκυρία γίνεται ακόμη πιο κρίσιμη καθώς οι τεχνικές αυτές μελέτες, συνδέουν την οργανωμένη καταγραφή της δημοτικής περιουσίας με το νέο λογιστικό περιβάλλον και αναφέρουν εφαρμογή των σχετικών απαιτήσεων από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Το διακύβευμα για τους 332 δήμους της χώρας είναι πολύ μεγαλύτερο από μία απλή ψηφιοποίηση εγγράφων. Η ακίνητη περιουσία μπορεί να συνδεθεί με κοινωνική κατοικία, επαναχρησιμοποίηση κενών κτιρίων, στέγαση εργαζομένων, νέες επιχειρηματικές δραστηριότητες, κοινωνικές δομές και τοπικές επενδύσεις. Για να συμβεί όμως αυτό, πρέπει πρώτα οι δήμοι να ξέρουν τι πραγματικά έχουν στη διάθεσή τους.