Οι 3 ταχύτητες στην αγορά γραφείων στην Αθήνα – Ποιές οι νέες τάσεις στο επαγγελματικό real estate και πού κυμαίνονται τα ενοίκια γραφείων

Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων (Market Rents) παλαιών γραφείων στην Αττική το 1ο τρίμηνο 2025, σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν την εντυπωσιακή μέση άνοδο 65,5%.

Τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.

Η μεγάλη εικόνα

Ξεκίνησε η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location-location-location και της αντικατάστασης του από το sustainability-digitalization-ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο Κορονοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον.

Η δύναμη του ανήκειν παρόλα αυτά εξακολουθεί να είναι ισχυρή και τα τελευταία στοιχεία δείχνουν πως σε Ευρώπη και Αμερική η τάση της δουλειάς από το σπίτι μειώνεται και τα γραφεία αποκτούν ξανά ζωηρό ενδιαφέρον για χρήστες και επενδυτές.

Χαρακτηριστικά Αγοράς Γραφειακών Χώρων στην Αττική

Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η GEOAXIS, η οποία και διεξήγαγε την έρευνα, για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:

• Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα,
• Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς,
• Συνεχιζόμενη ανάκαμψης αξιών Βορείων Προαστείων (Μαρούσι-Κηφισιά),
• Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια (Noval, PwC,ΤΕΕ, αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια,
• Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων,
• Αυξανόμενος αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή,
• Σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις,
• Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις,
• Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις,
• Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.

Οι 3 ταχύτητες στην αγορά γραφείων στην Αττική

Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.

Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 20 – 25 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%.

Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.

Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2025/2026 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.

Η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

Ως γενική τάση, η εταιρεία πιστεύει πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2025 / 2026,
α) με σταθεροποίηση στις (χαμηλές) αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία,
β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής   και
γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.

Οι τάσεις τιμών για αυτοτελή κτίρια γραφείων

Διαδίκτυο / Μικρές Αγγελίες / Ιστοσελίδες Μεσιτικών

Σημειώνουμε ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της Λ. Κηφισίας 15,00 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη 13,30 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 13,00 ευρώ/τμ/μήνα ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 11,37 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας

Στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,22 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 24,02 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 13,93 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,90 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 11,15 ευρώ/τμ/μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 9,76 ευρώ/τμ/μήνα.

Διακύμανση Δεκαετίας

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 56% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 61% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2016.

Οι τάσεις τιμών για μεμονωμένα γραφεία (οριζόντιες ιδιοκτησίες)

Διαδίκτυο / Μικρές Αγγελίες / Ιστοσελίδες Μεσιτικών

Σημειώνουμε ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης

Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,00 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 13,90 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 10,9 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,44 ευρώ/τμ/μήνα.

Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης

Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 16,9 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 14,98 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,03 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 10,96 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού και η Λ. Μεσογείων με 9,00 ευρώ/τμ/μήνα.

Διακύμανση Δεκαετίας

Από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως uπάρχει αύξηση κατά μέσο 71% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 74% στις oριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2016.

Λίγα λόγια για την έρευνα

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήθηκαν καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για έξι πρωτεύουσες αγορές γραφείων (prime office markets), στο διάστημα του Α’ τριμήνου 2025.

Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής:

• Σύνταγμα
• Κολωνάκι
• Λ. Κηφισίας
• Λ. Μεσογείων
• Λ. Συγγρού
• Λ. Βουλιαγμένης

Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές μίσθωσης για τυπικά αυτοτελή κτίρια γραφείων και για τυπικές οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων), με σκοπό να εξαχθεί ένα γενικό συμπέρασμα καταγραφής του εύρους που κινούνται οι μισθωτικές αξίες μονάδος (ευρώ/τμ/μήνα) και οι μεταβολές που παρουσιάζουν αυτές σε σχέση με το προηγούμενου έτους αντίστοιχο τρίμηνο, σε διαφορετικές περιοχές εντός του Λεκανοπεδίου.

Προφανώς, οι αξίες που καταγράφονται δεν αφορούν σε νεόδμητα κτίρια ή σε κτίρια με ιδιαίτερα – ειδικά χαρακτηριστικά τεχνικών προδιαγραφών, θέσης, θέας, αρχιτεκτονικής, παροχών κ.λπ., τα όποια μπορεί να προσδώσουν σημαντικές υπεραξίες σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά (π.χ πράσινα κτίρια).