Ποιά περιοχή της Ελλάδας μονοπωλεί τις νέες επενδύσεις σε εγκαταστάσεις logistics

Σημαντικότερες αλλά μικρότερες σε τετραγωνικά μέτρα επενδύσεις σε χώρους logistics έλαβαν χώρα το 2020, σε σχέση με το 2019, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών Logistics της εταιρείας εκτιμήσεων αξιών ακινήτων, Geoaxis.

Όπως σημειώνει η εταιρεία ως γενικό συμπέρασμα, «εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε το 2020 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης, όσο και σε επίπεδο αξιών, καθώς ο κλάδος αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας. Η εποχή του e-commerce μόλις ανατέλλει και οι αλλαγές που έρχονται στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε τις μετακινήσεις και την καταναλωτική εμπειρία θα επιφέρει σεισμικές αλλαγές. Για την ευρύτερη αγορά των Logistics, τα καλύτερα φαίνεται να είναι μπροστά».

Κατά την τελευταία διετία πραγματοποιήθηκαν στη χώρα επενδύσεις της τάξεως των 200 εκατ. ευρώ, ενώ το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών.

Παρόλ’ αυτά, σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μεγέθους χαμηλότερου από 10.000 τ.μ. Μικρές, δηλαδή, αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης – διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα, με ύψος έως 9 μέτρα, όταν θα έπρεπε να είναι τουλάχιστον 10 μέτρα, ώστε να είναι εφικτή η αποθήκευση μέσω παλετών, αποτελούν τα κύρια χαρακτηριστικά του υφιστάμενου αποθέματος αποθηκευτικών χώρων, σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis.

Με τα δεδομένα αυτά, το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, σε αντιδιαστολή με την Ελευσίνα και την Μεταμόρφωση, όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.

Πόσο κοστίζει η κατασκευή νέων σύγχρονων αποθηκών

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, το κόστος κατασκευής μίας σύγχρονης αποθήκης κυμαίνεται από 30 έως 50 ευρώ ανά τ.μ. για τις εγκαταστάσεις και το σύνολο των απαιτούμενων διαμορφώσεων περιβάλλοντος χώρου. Για την ανάπτυξη του βασικού κτηρίου που περιλαμβάνει το κόστος σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων κι επιβλέψεων, το κόστος ανά τ.μ. ανέρχεται σε 350 έως 450 ευρώ, μέγεθος που διαμορφώνεται σε 450 έως 600 ευρώ ανά τ.μ. για τις εγκαταστάσεις διοίκησης και τα γραφεία.

Ως εκ τούτου, ενδεικτικά το κόστος κατασκευής (με το “κλειδί στο χέρι”) -εξαιρουμένων των δαπανών για τον εξοπλισμό-μίας σύγχρονης αποθηκευτικής μονάδας μπορεί να κυμανθεί από 400 ευρώ / τ.μ. έως 550 ευρώ / τ.μ.

Ποιές είναι οι τιμές ενοικίασης και πώλησης αποθηκευτικών χώρων

Για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψος μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στην Ελευσίνα με 1.000 ευρώ / τ.μ. Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 596,30 ευρώ και τα Μεσόγεια Αττικής με 559,45 ευρώ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης ανά τ.μ. εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 427,25 ευρώ και τελευταία έρχονται τα Οινόφυτα με τιμή 253,84 ευρώ.

Σύμφωνα με την Geoaxis, οι αξίες κυμαίνονται από 250 έως 1.000 ευρώ / τ.μ., ενώ στην Ελευσίνα η ζητούμενη τιμή των 1.000 ευρώ / τ.μ. δεν αντιπροσωπεύει τη μέση τιμή για αποθήκες στην περιοχή. Και αντιστοιχεί, ως επί το πλείστον, σε ακίνητα που είτε διαθέτουν σημαντικό υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, είτε βρίσκονται σε θέσεις με ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς.

Με άλλα λόγια, πωλήσεις σε τιμές άνω των 600 ευρώ/τ.μ. αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Logistics.

Σχετικά το μέγεθος των προς διάθεση ακινήτων, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στην Ελευσίνα με 7.500 τ.μ. και ακολουθούν ο Ασπρόπυργος και τα Οινόφυτα με 5.700 τ.μ. και 5.680 τ.μ., αντίστοιχα. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.160 τ.μ. και τα Μεσόγεια Αττικής με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.127 τ.μ.

Οι μηνιαίες τιμές ενοικίασης ανά τ.μ. (για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα), καταγράφονται στα Μεσόγεια με 3,60 ευρώ. Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 3,36 και η Ελευσίνα με 2,45 ευρώ. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 και το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 ευρώ. Οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2 έως 4 ευρώ ανά τ.μ., πάνω από το οποίο αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.