Πώς ωριμάζει η ελληνική αγορά real estate – Οι νέες τάσεις στους 5 βασικούς κλάδους ακινήτων

Ο δείκτης Real Estate Performance Index (REPI), που παρουσίασε πρόσφατα η PwC Ελλάδας, αποτυπώνει διαχρονικά την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους πέντε επιμέρους υποκλάδους της, αξιολογώντας τέσσερις βασικούς παράγοντες της αγοράς: τη ζήτηση, την προσφορά, τις τιμές και τις επενδύσεις.

Σύμφωνα με τη νέα μελέτη της PwC Ελλάδας, η ελληνική αγορά ακινήτων περνά από μια περίοδο ανάπτυξης που στηρίχθηκε στην οικονομική ανάκαμψη σε μια πιο ώριμη φάση, στην οποία η ποιότητα και η βιωσιμότητα αποκτούν κεντρική σημασία.

Η μελλοντική της πορεία θα εξαρτηθεί από την ικανότητα του κλάδου να ανταποκριθεί στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων και να αντιμετωπίσει διαρθρωτικές αδυναμίες, όπως η περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία και ο κατακερματισμός των ακίνητων στον τομέα των logistics.

Οι αλλαγές στον τρόπο ζωής και εργασίας, στις καταναλωτικές συνήθειες και στα ταξίδια, σε συνδυασμό με την τεχνολογική πρόοδο και τις αυξημένες απαιτήσεις βιωσιμότητας, αναδιαμορφώνουν τη ζήτηση και ενισχύουν το ενδιαφέρον για σύγχρονα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, η περιορισμένη προσφορά, η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος και το αυξημένο κόστος κατασκευής, ενέργειας και υλικών εξακολουθούν να ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Real Estate Performance Index (REPI)

Για την αποτύπωση όλων αυτών των εξελίξεων, η PwC Ελλάδας δημιούργησε τον Real Estate Performance Index (REPI), ο οποίος παρακολουθεί την πορεία της αγοράς από το 2012 καθώς και την ανταπόκρισή της στη χρηματοοικονομική κρίση, στην πανδημία και στις γεωπολιτικές αναταράξεις.

Ο δείκτης καλύπτει πέντε υποκλάδους: τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα, τα logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα, τις κατοικίες καθώς και τα ξενοδοχεία. Η διαχρονική αυτή προσέγγιση, σε συνδυασμό με την αξιολόγηση των παραγόντων που διαμορφώνουν την πορεία του κάθε υποκλάδου, διευκολύνει την παρακολούθηση των κύκλων της αγοράς και τον εντοπισμό αναδυόμενων τάσεων της αγοράς.

Η επενδυτική δραστηριότητα ενισχύεται σε όλους τους κλάδους, με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) να αποκτούν μεγαλύτερη δυναμική. Η έκθεσή τους κυμαίνεται από περίπου 5% των χαρτοφυλακίων στην κατοικία και 9% στα ξενοδοχεία, έως 19% στα logistics, 30% στο καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα και 37% στα γραφεία. Ωστόσο, παραμένει χαμηλότερη σε σχέση με πιο ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, μεταξύ άλλων λόγω της έλλειψης μεγάλων, επενδυτικά ώριμων έργων.

Διαφορετικές ταχύτητες στους επιμέρους κλάδους

Γραφεία: Η ποιότητα υπερισχύει της τοποθεσίας

Η ζήτηση στρέφεται σε σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια γραφείων, διευρύνοντας τη διαφορά μεταξύ ακινήτων υψηλών και χαμηλότερων προδιαγραφών. Η Αθήνα παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς, με το ενδιαφέρον να επεκτείνεται σε περιοχές με πυκνό συγκοινωνιακό δίκτυο εκτός του παραδοσιακού επιχειρηματικού κέντρου. Η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών χώρων διατηρεί το ποσοστό των κενών γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενώ η διαφοροποίηση της αγοράς αναμένεται να συνεχιστεί έως το 2027.

Καταστήματα λιανικής και εμπορικά κέντρα: Εγγύτητα και εμπειρία

Η αγορά λιανεμπορίου αναπτύσσεται γύρω από δύο άξονες: μικρότερα και εύκολα προσβάσιμα καταστήματα τροφίμων στις αστικές γειτονιές και καταστήματα σε προνομιακές τοποθεσίες που δίνουν έμφαση στην αγοραστική εμπειρία. Παράλληλα, τα εμπορικά κέντρα εξελίσσονται σε πολυλειτουργικούς προορισμούς αγορών, εστίασης, ψυχαγωγίας και εκδηλώσεων, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο λειτουργεί συμπληρωματικά προς το φυσικό κατάστημα.

Logistics και βιομηχανικά ακίνητα: Η αναπτυξιακή κινητήρια δύναμη

Τα logistics αποτελούν τον υποκλάδο με τις ισχυρότερες επιδόσεις στην αγορά ακινήτων, με τη ζήτηση να ενισχύεται από το διεθνές εμπόριο, το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αυξανόμενη ανάθεση υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους. Ωστόσο, η κατακερματισμένη προσφορά, η έλλειψη κατάλληλης γης, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και οι δυσκολίες αδειοδότησης επιβραδύνουν την ανάπτυξη σύγχρονων εγκαταστάσεων. Η αυτοματοποίηση, η αποδοτικότερη αξιοποίηση των χώρων στις αποθήκες και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών χώρων σε σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics διαμορφώνουν τις νέες προδιαγραφές του κλάδου.

Κατοικίες: Στο επίκεντρο η οικονομικά προσιτή στέγη

Η αγορά κατοικίας αναδιαμορφώνεται, καθώς το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί σταδιακά και η ζήτηση στρέφεται προς μικρότερες κατοικίες. Με το κτιριακό απόθεμα να παραμένει γερασμένο και τις ανακαινίσεις περιορισμένες, η βασική πρόκληση είναι η προσαρμογή της προσφοράς στις νέες ανάγκες με παράλληλη διασφάλιση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη. Οι προοπτικές της αγοράς παραμένουν συγκρατημένα θετικές, με την πορεία της να εξαρτάται από τις συνθήκες χρηματοδότησης και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών.

Φιλοξενία και βραχυχρόνιες μισθώσεις: Στροφή στην ποιότητα και την εμπειρία

Ο κλάδος της φιλοξενίας στρέφεται σε μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, boutique ξενοδοχεία και εμπειρίες πολυτελείας. Η δυναμικότητα των ξενοδοχείων πέντε αστέρων έχει αυξηθεί κατά 35% και των τεσσάρων αστέρων κατά 14%, ενώ οι χαμηλότερες κατηγορίες υποχωρούν. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά συγκεντρώνεται σε πέντε βασικούς προορισμούς και στην περίοδο αιχμής

Η αύξηση των ξενοδοχειακών εσόδων προέρχεται κυρίως από τις υψηλότερες τιμές, ενώ οι μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας έχουν καλύτερες επενδυτικές αποδόσεις από τις μεγαλύτερες μονάδες χαμηλότερης κατηγορίας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν συμπληρωματικά προς το ξενοδοχειακό προϊόν.

Όπως δήλωσε η Φρέντυ Γιατράκου, Partner, Real Estate Platform Leader, PwC Greece, «Η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα φάση ωρίμανσης, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η προσαρμογή στις νέες ανάγκες καθορίζουν πλέον την αξία. Με τη δημιουργία του δείκτη που παρουσιάζουμε στη μελέτη μας (Real Estate Performance Index) επιδιώξαμε να διαμορφώσουμε ένα εργαλείο μέτρησης και αξιολόγησης των παραμέτρων που συνθέτουν την δυναμική της αγοράς.”