Πέρα από την κλασική πολυκατοικία: 4 νέα οικιστικά μοντέλα που αναπτύσσονται στην Ελλάδα

Νέα οικιστικά προϊόντα αρχίζουν να εμφανίζονται στην ελληνική αγορά, ξεπερνώντας το παραδοσιακό μοντέλο της μεμονωμένης πολυκατοικίας που αναπτύσσεται και πωλείται διαμέρισμα προς διαμέρισμα.

Οργανωμένη φοιτητική στέγη, συγκροτήματα μικτής χρήσης, μαζικές ανακατασκευές παλαιών διαμερισμάτων και σχεδιασμένες οικιστικές κοινότητες διευρύνουν σταδιακά τις επιλογές των developers.

Η αλλαγή δεν σημαίνει ότι η κλασική πολυκατοικία εξαφανίζεται. Δείχνει, όμως, ότι η κατοικία αντιμετωπίζεται ολοένα περισσότερο ως ολοκληρωμένο επενδυτικό προϊόν, με συγκεκριμένο κοινό, κοινόχρηστες υπηρεσίες και επαγγελματική διαχείριση.

Purpose-built φοιτητική κατοικία

Το Units Parkside στην Καισαριανή αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα οργανωμένης φοιτητικής κατοικίας.

Η μονάδα διαθέτει 73 πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα, ενώ στο μηνιαίο μίσθωμα ενσωματώνονται βασικοί λογαριασμοί, internet, ψύξη, θέρμανση και κοινόχρηστες υπηρεσίες. Οι ένοικοι έχουν ακόμη πρόσβαση σε γυμναστήριο, laundry rooms και χώρους κοινωνικής συναναστροφής.

Πρόκειται για διαφορετικό προϊόν από τη συνηθισμένη μίσθωση μίας γκαρσονιέρας. Ο φοιτητής ή ο νέος ενοικιαστής δεν αγοράζει μόνο τη χρήση ενός διαμερίσματος, αλλά ένα ενιαίο πακέτο διαμονής και υπηρεσιών.

Η ανάπτυξη τέτοιων μονάδων συνδέεται με τις δυσκολίες εύρεσης μικρών και ποιοτικών κατοικιών κοντά στα πανεπιστήμια, αλλά και με την ανάγκη αξιοποίησης παλαιότερων κτιρίων που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις αρχικές τους χρήσεις.

Μικτές αναπτύξεις κατοικίας και λιανικής

Ένα δεύτερο μοντέλο εμφανίζεται στις Τρεις Γέφυρες, όπου η Μασούτης συνδυάζει μεγάλο κατάστημα λιανικής με κατοικίες.

Πάνω από το νέο GRAND Μασούτης αναπτύσσονται δύο εννεαώροφα κτίρια με 113 διαμερίσματα. Η συνολική επένδυση υπερβαίνει τα 35 εκατ. ευρώ, ενώ εξετάζεται και η προσθήκη τρίτου οικιστικού κτιρίου.

Το βασικό πλεονέκτημα της μικτής ανάπτυξης είναι ότι διαφορετικές χρήσεις αξιοποιούν το ίδιο ακίνητο. Το κατάστημα δημιουργεί εμπορική κίνηση και σταθερή λειτουργία, ενώ οι κατοικίες προσθέτουν αξία στην ανωδομή και αυξάνουν την απόδοση της γης.

Η Μασούτης αναζητά ήδη νέα ακίνητα στην Αττική για αντίστοιχες επενδύσεις, γεγονός που δείχνει ότι το project στις Τρεις Γέφυρες μπορεί να λειτουργήσει ως πρότυπο και για άλλες περιοχές.

Ανακατασκευή παλαιών κατοικιών σε κλίμακα

Διαφορετική απάντηση στο έλλειμμα ποιοτικών και σχετικά προσιτών κατοικιών επιχειρεί να δώσει η Ten Brinke μέσω της Ten Brinke Remodeling.

Ο νέος βραχίονας αγοράζει παλαιά διαμερίσματα, τα ανακατασκευάζει πλήρως και τα επαναφέρει στην αγορά. Το πρώτο χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 25 ακίνητα, με στόχο τιμές τελικής διάθεσης από 200.000 έως 250.000 ευρώ.

Η βασική διαφορά από τις συνηθισμένες ανακαινίσεις είναι η κλίμακα και η τυποποίηση. Ένας οργανωμένος developer μπορεί να χρησιμοποιήσει κοινές τεχνικές προδιαγραφές, να διαπραγματευτεί καλύτερες τιμές υλικών και να δημιουργήσει μεγαλύτερη αναγνωρισιμότητα γύρω από το τελικό προϊόν.

Το μοντέλο μπορεί επίσης να συμβάλει στην επανενεργοποίηση του παλαιού κτιριακού αποθέματος περιοχών όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη, χωρίς την ανάγκη νέας δόμησης.

Οργανωμένες οικιστικές κοινότητες

Στα βόρεια και νότια προάστια αναπτύσσεται παράλληλα το μοντέλο των οργανωμένων residential communities.

Το Green Haven στα Μελίσσια συνδυάζει διαμερίσματα και ανεξάρτητες μεζονέτες μέσα σε δέκα κτίρια, με έμφαση στους φυτεμένους χώρους και στο φυσικό περιβάλλον.

Σε πολύ μεγαλύτερη κλίμακα, το Apollo Hills στη Βούλα αναπτύσσεται ως πιστοποιημένη οικιστική κοινότητα υψηλών προδιαγραφών, με συνολικό ύψος επένδυσης 200 εκατ. ευρώ.

Στις περιπτώσεις αυτές, η εμπορική αξία δεν δημιουργείται μόνο από το εσωτερικό κάθε κατοικίας. Εξαρτάται και από τον συνολικό σχεδιασμό του συγκροτήματος, το τοπίο, τους κοινόχρηστους χώρους, την ενεργειακή απόδοση και την εικόνα της ανάπτυξης ως ενιαίου προορισμού κατοικίας.

Από το ακίνητο στο ολοκληρωμένο προϊόν στέγασης

Τα νέα μοντέλα δείχνουν ότι η ελληνική αγορά αρχίζει να διαχωρίζει περισσότερο τα προϊόντα της ανάλογα με το κοινό στο οποίο απευθύνονται.

Ο φοιτητής αναζητά επιπλωμένο διαμέρισμα και ενσωματωμένες υπηρεσίες. Ο αγοραστής μεσαίου εισοδήματος χρειάζεται ανακαινισμένη κατοικία σε ελεγχόμενο κόστος. Η οικογένεια στα προάστια ενδιαφέρεται για οργανωμένο περιβάλλον και ενεργειακές προδιαγραφές, ενώ η premium αγορά αναζητά αρχιτεκτονική, τοποθεσία και επώνυμες υπηρεσίες.

Η επόμενη φάση της αγοράς κατοικίας ενδέχεται, επομένως, να μη βασιστεί μόνο στην κατασκευή περισσότερων διαμερισμάτων, αλλά στη δημιουργία σαφέστερων και περισσότερο εξειδικευμένων προϊόντων στέγασης.