Ποιές είναι οι δυνατότητες και τα όρια της Τεχνητής Νοημοσύνης στο real estate – Ο ρόλος του Hybrid Intelligence

Από το βήμα του 6ου Premium Real Estate Forum (17 Μαΐου 2026), ο Λευτέρης Σέργιος, Group Head of Data της ReDataset, του τεχνολογικού βραχίονα του Ομίλου RCG, ανέλυσε τις δυνατότητες και τα όρια της τεχνητής νοημοσύνης στον κλάδο του Real Estate, εστιάζοντας στις προϋποθέσεις για την εξαγωγή αξιόπιστων αποτελεσμάτων.

Hybrid Intelligence: γιατί η τελική απόφαση παραμένει ανθρώπινη

Ως στέλεχος του Ομίλου RCG, που διαχειρίζεται πάνω από 200.000 ακίνητα, τα οποία ξεπερνούν τα 27 δισ. ευρώ, ο κ. Σέργιος υπογράμμισε την ανάγκη ανάπτυξης και αξιοποίησης του AI με γνώμονα πάντα τη λογική της Hybrid Intelligence, όπου η ανθρώπινη κρίση παραμένει αδιαπραγμάτευτη.

Υπό αυτό το πρίσμα, η συζήτηση για την αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης στις αποτιμήσεις, σύμφωνα με τον κ. Σέργιο, δεν μπορεί να ξεκινήσει από τα εργαλεία αλλά από το πλαίσιο. Η έννοια της Hybrid Intelligence, όπου ο αλγόριθμος υποβοηθά, αλλά η τελική κρίση παραμένει στον άνθρωπο, είναι θεσμική επιταγή: «Πρέπει να προωθήσουμε την Hybrid Intelligence, με τον άνθρωπο να παραμένει στο επίκεντρο. Και όχι απλώς επειδή έτσι πρέπει. Το EU AI Act ως πλαίσιο τοποθετεί τον άνθρωπο στο επίκεντρο και δεν επιτρέπει να προχωρήσεις σε απόφαση υψηλού κινδύνου αν αυτή δεν έχει εγκριθεί από άνθρωπο», σημείωσε χαρακτηριστικά, τονίζοντας ότι η ευθύνη για κάθε αποτίμηση παραμένει εξ ολοκλήρου ανθρώπινη.

Η πρόταση αυτή ορίζει ακριβώς την κατεύθυνση, καθώς στις περιπτώσεις λάθους ή απόκλισης, την ευθύνη δεν τη φέρει το εργαλείο ΑΙ αλλά η εκάστοτε αρχή που είναι αρμόδια για τις εκτιμήσεις, τις επενδύσεις ή τις χρηματοδοτήσεις, και η οποία έχει υπογράψει το αποτέλεσμα. Είναι μια θέση που, παρά την προφανή της απλότητα, συχνά παραβλέπεται στον δημόσιο διάλογο όσον αφορά στην αυτοματοποίηση.

Αποτίμηση ακινήτων: γενικής χρήσης ΑΙ assistants vs ειδικά μοντέλα AVMs

Ο κ. Σέργιος διέκρινε με σαφήνεια τη χρήση των γενικής χρήσης AI assistants από τα ειδικά εκπαιδευμένα μοντέλα αυτοματοποιημένης αποτίμησης AVMs (Automated Valuation Models), στα οποία η ReDataset επενδύει συστηματικά.

Όταν ο μέσος χρήστης ρωτά ένα γενικής χρήσης AI για την αξία ενός διαμερίσματος, ο αλγόριθμος θα ανατρέξει σε λίγες δημόσιες πηγές, θα εντοπίσει 5-6 παρόμοιες καταχωρίσεις και θα παραγάγει μια απάντηση η οποία, όπως ξεκαθάρισε, «δε θα είναι κακή, αλλά θα είναι επιφανειακή».

Τα AVMs, από την άλλη, αποτελούν εξειδικευμένα μοντέλα machine learning που εκπαιδεύονται με τεράστιους όγκους δεδομένων από ιστορικές συναλλαγές, εκτιμήσεις, ιδιότητες ακινήτων και δείκτες της αγοράς. Όπως εξήγησε, η εμπειρία του στον σχεδιασμό AVMs σε ευρωπαϊκό επίπεδο ξεκινά από το 2018, με βάση το Λονδίνο. «Για να φτιαχτεί ένα μοντέλο, χρειάζεται training. Προσθέταμε 200.000 – 300.000 ακίνητα και προσπαθούσαμε να δημιουργήσουμε τα λεγόμενα identified patterns», ανέφερε, αντιδιαστέλλοντας τη συγκεκριμένη μέθοδο από την επιφανειακή αναζήτηση που πραγματοποιεί ένα γενικό AI Assistant όταν ερωτάται για την αξία ενός ακινήτου.

Η διαφορά τους είναι θεμελιώδης: το AI Assistant ρωτά την αγορά, ενώ το AVM μαθαίνει την αγορά.

Πηγές και ποιότητα δεδομένων: η πρόκληση της ελληνικής αγοράς

Η μεγαλύτερη πρόκληση, ωστόσο, δεν είναι τεχνολογική, είναι ζήτημα δεδομένων. Στην Ελλάδα, σύμφωνα με τον κ. Σέργιο, δεν υπάρχει ακόμη single source of truth. Το Κτηματολόγιο, οι ανεξάρτητες εκτιμήσεις, οι αγγελίες και τα αρχεία συμβολαιογραφικών πράξεων συνθέτουν ένα πολυκερματισμένο τοπίο, στο οποίο κάθε πηγή έχει διαφορετική λογική, διαφορετική ποιότητα και διαφορετική διαδικασία επικαιροποίησης.

Στο περιβάλλον αυτό, η ReDataset έχει αναπτύξει μια διαφορετική προσέγγιση, που εστιάζει στην ποιότητα των δεδομένων, χρησιμοποιώντας εργαλεία AI για να εξάγει πληροφορίες από κάθε δυνατή πηγή —εικόνες ακινήτων, λεκτικές περιγραφές, παλαιότερες εκτιμήσεις—, με στόχο τη δημιουργία μιας ενιαίας βάσης που τροφοδοτεί τα machine learning μοντέλα του Ομίλου. «Προσπαθούμε να δημιουργήσουμε μία βάση πάνω στην οποία τροφοδοτούμε τα μοντέλα μας ώστε να μπορέσουμε να κάνουμε αυτόνομες εκτιμήσεις», επεσήμανε.

Παράλληλα, στάθηκε στη μακροχρόνια συνεργασία με τον Spitogatos, η οποία διασφαλίζει την πρόσβαση σε ιστορικά δεδομένα, κρίσιμα για την εκπαίδευση των ιδιόκτητων μοντέλων του Ομίλου. Μια στρατηγική επιλογή που, όπως εξήγησε, απορρέει από το γεγονός ότι τα γενικά νευρωνικά δίκτυα εκπαιδεύονται από τρίτους, πέρα από τον έλεγχο του χρήστη.

Η ευθύνη του εκτιμητή σε σχέση με το AI και η θεσμική ισορροπία

Επικαλούμενος πρόσφατη τοποθέτηση της προέδρου του Ευρωπαϊκού Διοικητικού Συμβουλίου του RICS, Susanne Eickermann-Riepe, ο κ. Σέργιος υπενθύμισε ότι το AI πρέπει να χρησιμοποιείται από τους επενδυτές, με την προϋπόθεση ότι γνωρίζουν με ποια δεδομένα τροφοδοτείται. Η εκτίμηση παραμένει επαγγελματική ευθύνη: «Η αγορά επηρεάζεται από τις εκτιμήσεις των εκτιμητών, οι οποίοι δεν μπορούν χωρίς κρίση να χρησιμοποιούν το AI για να βγάζουν εκτιμήσεις».

Η θεσμική ισορροπία της αγοράς, όπως τόνισε, διατηρείται μέσα από δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, αλλά και από τις διαδικασίες ποιοτικού ελέγχου που εφαρμόζουν οι κύριοι παράγοντες του κλάδου. Το AI δεν αντικαθιστά αυτές τις διαδικασίες, αλλά τις ενισχύει, υπό τον όρο ότι αξιοποιείται σωστά.

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στη θέση των επαγγελματιών της αγοράς ως κατόχων αποκλειστικών δεδομένων. Οι μεσίτες και οι μεγάλοι Όμιλοι κατέχουν σήμερα μεγάλο όγκο πληροφορίας που δεν είναι δημόσια διαθέσιμη, και, κατά συνέπεια, παραμένει αόρατη στα γενικής χρήσης μοντέλα AI. «Γι’ αυτό είμαστε ακόμη οι gatekeepers των δεδομένων που κινούν την αγορά», τόνισε ο κ. Σέργιος.

Η διαπίστωση αυτή έχει στρατηγική βαρύτητα. Στην εποχή της οικονομίας των δεδομένων, η ιδιοκτησία και η ορθή αξιοποίηση των ιδιωτικών δεδομένων αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και ίσως το σημαντικότερο asset ενός σύγχρονου Ομίλου Real Estate, πέρα από το χαρτοφυλάκιό του.

ΑΙ & Αξιοπιστία: Το βασικό ζητούμενο

Κλείνοντας την τοποθέτησή του, ο κ. Σέργιος διατύπωσε ένα ξεκάθαρο μήνυμα προς την αγορά και το ευρύ κοινό: «Το κύμα του AI θα είναι ισχυρό, και ακόμη κι όσοι το χρησιμοποιούν απλώς στο κινητό τους πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν είναι πανάκεια. Πρέπει να χρησιμοποιούμε το AI ώστε να καθαρίζονται τα δεδομένα, να τα ερμηνεύουμε και να τα συμβουλευόμαστε όταν εκείνα μπορούν να μας δώσουν κάτι αξιόπιστο».

Σε έναν κλάδο όπου η αξιοπιστία της αποτίμησης ορίζει τη ροή των κεφαλαίων και τη σταθερότητα της αγοράς, η συγκεκριμένη τοποθέτηση δεν είναι απλώς φιλοσοφική, είναι λειτουργική. Και ορίζει, με σαφήνεια, τη γραμμή στην οποία ο Όμιλος RCG και η ReDataset ως μέρος της επενδύουν.