Πώς προσεγγίζει η Dimand την κοινωνική κατοικία και την εντάσσει στα έργα της – Το παράδειγμα του ΜΙΝΙΟΝ και του ΦΙΞ

Με ολιστική ματιά προσεγγίζει η Dimand την κοινωνική κατοικία και την εντάσσει στα έργα της.

Όπως σημειώνει σε τοποθέτησή του ο Δ. Ανδριόπουλος, CEO της Dimand, η ένταξη οικιστικών χρήσεων στο σχεδιασμό μιας ανάπλασης, εξασφαλίζει «ζωή» καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας, συνεχόμενες κοινωνικές, εμπορικές και πολιτιστικές αλληλεπιδράσεις.

Σε μικρότερη σαφώς κλίμακα, αλλά στην ίδια ακριβώς λογική, τονίζει οτι η Dimand έχει προβλέψει οικιστικές χρήσεις, σε δύο εμβληματικές αναπλάσεις, στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Το ΜΙΝΙΟΝ και το ΦΙΞ δεν θα είναι ζωντανά μόνο σε εργάσιμες ώρες. Το μεν πρώτο θα αναζωογονήσει την περιοχή της Ομόνοιας, ενώ το ΦΙΞ τη δυτική πύλη της Θεσσαλονίκης.

Αναφέρεται επίσης στην ανάγκη να αποκεντρωθεί η οικιστική ανάπτυξη στην Αθήνα με τη σύνδεση περιοχών, όπως οι Άγιοι Ανάργυροι, το Μενίδι και το Ζεφύρι, με μέσα σταθερής τροχιάς, όπως το μετρό και ο προαστιακός, ώστε να αναπνεύσει η πόλη.

O CEO της Dimand Real Estate, Δ. Ανδριόπουλος, κατά την παρουσίαση της αστικής ανάπλασης των πρώην εγκαταστάσεων της ζυθοποίας ΦΙΞ. στη Θεσσαλονίκη – Φωτό: ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΠΑΜΗΤΣΟΣ/ΓΡΑΦΕΙΟ ΤΥΠΟΥ ΠΡΩΘΥΠΟΥΡΓΟΥ/EUROKINISSI

H τοποθέτηση του Δ. Ανδριόπουλου

Η κοινωνική κατοικία αποτελεί ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά, πολιτικά και οικονομικά θέματα που έχουμε να αντιμετωπίσουμε και συνδέεται άμεσα με ορισμένες από τις μεγάλες εθνικές και παγκόσμιες προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας, όπως το δημογραφικό και η κλιματική αλλαγή.

Γιατί το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται παρότι ο πληθυσμός μειώνεται; Και πώς συμβιβάζεται η ιδέα ότι απαιτείται επιπλέον δόμηση για να καλυφθεί η ζήτηση και να εξομαλυνθούν οι τιμές, με την περιβαλλοντική ισορροπία; Τι μας δείχνουν οι φυσικές καταστροφές, που προκαλεί η κλιματική αλλαγή, για την ανθεκτικότητα των πόλεων και τη βέλτιστη χωροθέτηση του δομημένου αστικού ιστού; Αυτές είναι μερικές μόνο ερωτήσεις, από αυτές που χρειάζεται να απαντήσουμε.

Η κοινωνική κατοικία οφείλει να είναι κομβικός παράγοντας του αστικού σχεδιασμού και της κοινωνικής πολιτικής, στοχεύοντας να προσφέρει προσιτή στέγη σε όσους δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στο επίπεδο των τιμών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.

Ο όρος – ομπρέλα που χρησιμοποιείται διεθνώς για να περιγράψει τις πρωτοβουλίες του κράτους, αλλά και του ιδιωτικού τομέα, είναι «προσιτή στέγη» (affordable housing). Ως «προσιτή» έχει οριστεί η στέγη που κοστίζει σε ένα νοικοκυριό λιγότερο από 30% του εισοδήματός του και τα στοιχεία που έχουμε επιβεβαιώνουν την ένταση του προβλήματος. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2022, το κόστος της στέγης αντιστοιχούσε στο 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, ξεπερνώντας το όριο του 30%.

Αν μάλιστα, λάβουμε υπόψιν μας τα εισοδήματα των νοικοκυριών που βρίσκονται κάτω από το 60% του διάμεσου ελληνικού εισοδήματος, το ποσοστό εισοδήματος που κατευθύνεται στις ανάγκες στέγασης ανέρχεται για τα ελληνικά νοικοκυριά, στο δυσθεώρητο 61,5%. Σε αυτή την εισοδηματική κατηγορία, ακόμα και ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται πάνω από το όριο (38%), καθώς πέρα από την Ελλάδα, υπάρχουν άλλες 18 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα νοικοκυριά των οποίων, χρειάζεται να πληρώσουν για στεγαστικές ανάγκες, περισσότερο από 30% του διαθέσιμου εισοδήματός τους.

Στην DIMAND, γνωρίζουμε το πρόβλημα και ενδιαφερόμαστε για τη λύση του. Η κοινωνική κατοικία αποτελεί την απάντηση στην επιδεινούμενη στεγαστική κρίση και είναι ένα κρίσιμο βήμα για τη δημιουργία πόλεων προσιτών και ανθεκτικών στις σύγχρονες προκλήσεις. Στόχος μας είναι να συνδιαμορφώσουμε το πλαίσιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης και να συνεισφέρουμε ως ιδιωτικός τομέας στις πρωτοβουλίες της πολιτείας.

Πέρα από τη σωστή ανάγνωση του προβλήματος, έχει σημασία να εξετάσουμε καλές πρακτικές και πετυχημένα παραδείγματα του εξωτερικού, αντιπαραδείγματα παλαιότερων ετών από τα οποία πρέπει να μάθουμε και να προσέλθουμε σε έναν ειλικρινή διάλογο με όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, ώστε να εξασφαλίσουμε μια θετική αρχή.

Αν καταφέρουμε να δημιουργήσουμε ένα success story, ένα αποτελεσματικό modus operandi και ένα νέο επιτυχημένο παράδειγμα, η συνέχεια θα είναι ανάλογη και πολλαπλασιαστικά θετική. Το να πας από το 0 στο 1, είναι πολλές φορές δυσκολότερο σε σχέση με το να πας από το 1 στο 10. Υπάρχουν πετυχημένες πολιτικές, υπάρχουν και προκλήσεις, για αυτό και το ζήτημα της στέγης απασχολεί όλες τις σύγχρονες κοινωνίες.

Στην Αυστρία και στην Ολλανδία, το 30% του αποθέματος κατοικιών αφορά σε κοινωνική κατοικία. Η Βιέννη μάλιστα, θεωρείται ένα από τα πιο επιτυχημένα παραδείγματα σε διεθνές επίπεδο, με δεδομένο ότι περίπου το 60% του πληθυσμού της ζει σε σπίτι που υποστηρίζει η πολιτεία. Με τον τρόπο αυτό, αποτρέπεται η δημιουργία γκέτο, η πόλη διασφαλίζει ότι άτομα όλων των εισοδημάτων ζουν μαζί και η πόλη διακρίνεται από αρχιτεκτονική και αισθητική συνέχεια, αποφεύγοντας τη δημιουργία συνοικιών με κακή φήμη και εικόνα.

Στη Στοκχόλμη έχουν κάνει κάτι άλλο. Η συνοικία Hammarby Sjostad ήταν μια εγκαταλελειμμένη και παρηκμασμένη βιομηχανική περιοχή, η οποία σήμερα έχει μεταμορφωθεί σε μια «πράσινη» συνοικία, με οικιστικές χρήσεις μικτών εισοδημάτων που περιλαμβάνουν και «προσιτές» κατοικίες. Η περιοχή αυτή στεγάζει 25.000 κατοίκους σε βιοκλιματικά σπίτια, προάγοντας την ενεργειακή αποδοτικότητα και την περιβαλλοντική προστασία, ταυτόχρονα με την κοινωνική συνοχή, κάνοντας εφικτή τη διαμονή ανθρώπων με διαφορετικό εισοδηματικό υπόβαθρο. Οι αναπλάσεις παλιών παρηκμασμένων χώρων, όταν προβλέπουν και οικιστικές χρήσεις, ενισχύουν την προσφορά και λειτουργούν προς την κατεύθυνση της εξομάλυνσης της αγοράς.

Στο Αμβούργο, το παλιό λιμάνι της πόλης, έχει μετατραπεί σήμερα στη συνοικία HafenCity, που φιλοξενεί ταυτόχρονα εταιρείες, χώρους πολιτισμού και περίπου 16.000 κατοίκους, διπλασιάζοντας την προσφορά κατοικίας στο κέντρο της πόλης.

Το όραμά μας για το μέλλον των πόλεων είναι ανθρωποκεντρικό και βασίζεται στην αειφορία. Η κοινωνική κατοικία και η αύξηση του αποθέματος κατοικιών μέσω των αστικών αναπλάσεων, ευνοεί το «πρασίνισμα» του κτηριακού αποθέματος και τη μείωση του ανθρακικού αποτυπώματος των πόλεων μας. Υπάρχουν βέβαια προκλήσεις και ανάγκη για προγραμματισμό και συντονισμό.

Οι υποδομές είναι κρίσιμος παράγοντας για τον αστικό σχεδιασμό. Η ύπαρξη μέσων σταθερής τροχιάς, είναι προϋπόθεση που μπορεί να εντάξει στον αστικό κορμό, περιοχές που μοιάζουν αποκομμένες. Η Μητροπολιτική Αθήνα θα μπορούσε να «αναπνεύσει» με τη σύνδεση περιοχών, όπως οι Άγιοι Ανάργυροι, το Μενίδι και το Ζεφύρι, με το μετρό και τον προαστιακό. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες, υπάρχει τόσο απόθεμα κατοικιών, όσο και χώρος για επιπλέον δόμηση.

Μια ακόμα σημαντική πρόκληση είναι η έλλειψη προσωπικού για τα μεγάλα τεχνικά έργα, που δυσκολεύει την εκτέλεση όλων αυτών που συζητάμε και περιορίζει τη δυνατότητα παραγωγής.

Επιπλέον, υπάρχει και μία δύσκολη εξίσωση προς επίλυση: Τη στιγμή που οι τιμές έχουν επανέλθει στα επίπεδα του 2008, με ποιο τρόπο πείθεις τον ιδιωτικό τομέα να στραφεί από τα εμπορικά ακίνητα στην κοινωνική κατοικία; Εμείς έχουμε άποψη. Πιστεύουμε πως αυτό μπορεί να λυθεί μέσα από τη συνεργασία της πολιτείας με τον ιδιωτικό τομέα και τη δημιουργία ενός αξιόπιστου και αποτελεσματικού πλαισίου. Το κράτος μπορεί να ορίσει πως ένα ποσοστό της δραστηριότητας κάθε developer θα πρέπει να αφορά κοινωνική κατοικία.

Αυτή η πολιτική, που ονομάζεται «συμπεριληπτική χωροταξία» (inclusionary zoning) έχει εφαρμοστεί στην Καλιφόρνια και στη Νέα Υόρκη και έχει αυξήσει το απόθεμα «προσιτής» στέγης ευνοώντας τα χαμηλότερα εισοδήματα. Χρειάζεται όμως ένας αναλυτικός διάλογος μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων μερών και η πολιτεία να ακούσει, να φιλτράρει και να ορίσει τους κανόνες.

Η κοινωνική κατοικία είναι ένα ζήτημα που θα μας απασχολήσει τα επόμενα χρόνια, καθώς το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται. Εφάπτεται με πολύ σημαντικά ζητήματα και απαιτεί ανάλυση και συνεργασία. Υπάρχει μια σειρά θετικών παραδειγμάτων και καλών πρακτικών που μπορούμε να υιοθετήσουμε, υπάρχουν και αντιπαραδείγματα, όπως η αξιοποίηση του Ολυμπιακού Χωριού στο παρελθόν. Το βέβαιο είναι πως η κοινωνική κατοικία είναι χρήσιμο μέτρο που εξασφαλίζει οικονομική σταθερότητα, κοινωνική συνοχή, περιβαλλοντική βιωσιμότητα και αστική ανθεκτικότητα.

Φτιάχνοντας το σωστό πλαίσιο, λειτουργώντας με αποτελεσματικότητα και σχεδιάζοντας αποδοτικά, μπορούμε να μετατρέψουμε ένα μεγάλο πρόβλημα σε ευκαιρία για παρεμβάσεις με ανθρωποκεντρικό, κοινωνικό, οικονομικό και περιβαλλοντικό αντίκτυπο. Για εμάς, αυτές οι παρεμβάσεις είναι μέρος του οράματός μας για τις πόλεις στις οποίες θέλουμε να ζούμε. Συνεπώς, η κοινωνική και προσιτή κατοικία δεν θα μπορούσε να μας αφήνει αδιάφορους.