Στη συζήτηση στρογγυλής τραπέζης της 25ης Prodexpo κατατέθηκαν πολύ ενδιαφέρουσες απόψεις για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην Ελλάδα, με τους συμμετέχοντες να ακτινογραφούν την αγορά ακινήτων.
Αναφέρθηκαν μεταξύ άλλων στις προκλήσεις του κλάδου, τις κατηγορίες ακινήτων που προσελκύουν τους επενδυτές, στη σημασία των βιώσιμων κτιρίων, αλλά και στα προβλήματα που δημιουργούν η έλλειψη υποδομών και η αβεβαιότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Ειδική αναφορά έγινε στο ζήτημα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, με την κυρία Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής / JLL να χαρακτηρίζει την αβεβαιότητα ως τον χειρότερο σύμβουλο. «Έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναταραχή και αναβρασμός για έναν νόμο που ψηφίστηκε το 2012. Μας πήρε 12 χρόνια για να συνειδητοποιήσουμε ότι υπάρχει θέμα», τόνισε ο κυρία Αγαπητίδου, εξηγώντας ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας θα κρίνει αν είναι συνταγματικές οι διατάξεις, για τα μπόνους του ΝΟΚ.
Σημείωσε ότι θα έπρεπε να υπάρχει σωστή διαβούλευση πριν από κάθε νομοθέτηση, ώστε να αποφεύγεται όλη αυτή η αβεβαιότητα. Το ΥΠΕΝ έχει κάνει ένα βήμα πίσω και ζητάει από το ΣτΕ να μην τα καταργήσει, αλλά να ζητήσει την αυστηρή τήρησή τους, οι δήμοι μιλούν για καταστροφή του περιβάλλοντος, γιατί αυτό δεν έχει γίνει από πριν, γιατί δεν είχε γίνει διαβούλευση, αναταραχή πολύ μεγάλη από την αβεβαιότητα, σωστή διαβούλευση και προγραμματισμός.
Στα προβλήματα που έχουν ανακύψει από την εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά και από την έλλειψη ολοκληρωμένου χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, αναφέρθηκε ο κ. Παναγιώτης Μπερνίτσας, Managing Partner Bernitsas Law. «Ο ΝΟΚ ψηφίστηκε το 2012 κι ακόμα συζητάμε τα στοιχειώδη» είπε χαρακτηριστικά, επισημαίνοντας ότι αν μία πράξη έδινε σε κάποιον δικαίωμα να χτίσει και στη συνέχεια ακυρωθεί, ανοίγει θέμα αποζημιώσεων από το κράτος, κάτι όμως που θα χρειαστεί πολλά χρόνια.
Σύμφωνα με τον κ. Μπερνίτσα, το τελευταίο διάστημα υπάρχουν βελτιώσεις στη νομοθεσία, απαιτούνται όμως κι άλλες, κάνοντας αναφορά στο πρόβλημα με τη μετάβαση από τα υποθηκοφυλακεία στα κτηματολογικά γραφεία, αλλά και στις 500.000 αντιρρήσεις για τους δασικούς χάρτες, με τις περισσότερες επιτροπές να μην έχουν συσταθεί.
Τη δύσκολη θέση, στην οποία έχουν έλθει πολλοί επενδυτές λόγω του ΝΟΚ, ανέδειξε ο κ. Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, τονίζοντας ότι το θέμα πρέπει να λυθεί σύντομα και να μην επαναληφθεί. «Πλήττεται η εικόνα της χώρας μας από τα μπρος πίσω με τις οικοδομικές άδειες. Επικρατεί τεράστια ανασφάλεια και αρκετοί έχουν υποστεί ζημιά από αυτή την κατάσταση» υπογράμμισε ο κ. Γιόφτσιος. Έκανε λόγο για μεγάλο πρόβλημα, που πρέπει να διευθετηθεί άμεσα, εξηγώντας ότι οι επενδυτές χρειάζονται αξιόπιστη νομοθεσία.
O κ. Μάξιμος Καλατζής, Διευθύνων Σύμβουλος της Makt ανέδειξε τα προβλήματα που δημιουργεί η άναρχη δόμηση, λέγοντας ότι ο ΝΟΚ δόθηκε χωρίς διευκρινίσεις, δίνοντας το ελεύθερο στην ερμηνεία. «Τα ζητήματα συντελεστή δόμησης, κάλυψης, ύψους, πρέπει να τα αποτυπώσουμε και να τα έχουμε μπροστά μας» είπε ο κ. Καλατζής, κάνοντας λόγο για την ανάγκη να υπάρχει μια ολιστική προσέγγιση, με τη δημιουργία των κατάλληλων υποδομών που θα υποστηρίξουν τις επενδύσεις.
Στην ανάγκη να επιδοτηθεί άμεσα ή έμμεσα η κοινωνική κατοικία από την Πολιτεία στάθηκε ο κ. Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand. «Η Ελλάδα είναι η χώρα με την μεγαλύτερη επιβάρυνση των νοικοκυριών στο κόστος στέγασης. Χρειάζεται η συνδρομή του κράτους» είπε ο κ. Δήμτσας. Ανέφερε ότι ο νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή έχει ψηφιστεί εδώ και δύο χρόνια, αλλά δεν έχει εφαρμοστεί ακόμα, προτείνοντας να αντιμετωπιστεί το θέμα με αξιοποίηση ακινήτων από το μεγάλο απόθεμα που έχουν οι οργανισμοί και το δημόσιο.
O κ. Παναγιώτης Καπετανάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property υπογράμμισε ότι χρειάζεται αναβάθμιση στις υποδομές και τις υπηρεσίες του κράτους, θέτοντας και το ζήτημα της έλλειψης δυναμικού στις κατασκευές. Σημείωσε ότι οι επενδύσεις στη βιωσιμότητα είναι η τάση για το μέλλον και δημιουργεί προστιθέμενη αξία, όπως και η αξιοποίηση των σύγχρονων τεχνολογιών. «Πρέπει να κοιτάζουμε προσεκτικά την προσφορά και τη ζήτηση, την τοποθεσία, τις νέες τάσεις» προσέθεσε ο κ. Καπετανάκος.
Ο κ. Αθανάσιος Καραγιάννης, Chief Investment Officer της Prodea Investments υποστήριξε ότι η αγορά δεν έχει πολύ μεγάλο βάθος και το μέλλον της εξαρτάται πολύ από τους χρήστες. «Πρέπει πρώτα να φτιάξουμε το κομμάτι των υποδομών και θέλουμε στήριξη σε επίπεδο κρατικό για τη βελτίωσή τους, προκειμένου να δέσουν οι υποδομές με τις ιδιωτικές επενδύσεις» σημείωσε ο κ. Καραγιάννης. Συμπλήρωσε, ότι αν δεν αυξήσουμε το βάθος των χρηστών, οι εταιρίες θα ανταλλάζουν ακίνητα μεταξύ τους.
Με την άποψη ότι οι εταιρείες θα καταλήξουν να κάνουν αγοραπωλησίες μεταξύ τους συμφώνησε ο κ. Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties. «Πρέπει να αναρωτηθούμε πού πηγαίνουμε. Δεν το βλέπω σαν πρόκληση, αλλά σαν μια μεγάλη ευκαιρία. Να δούμε την αγορά σε ευρωπαϊκό πλαίσιο και όχι σε τοπικό» είπε ο κ. Αρώνες. Υπογράμμισε, ότι οι ξένοι επενδυτές έχουν συμπεριλάβει την Ελλάδα για επενδύσεις, οι τιμές έχουν αυξηθεί αρκετά για να ελκύουν όλο και περισσότερους πωλητές στην αγορά, ενώ οι τράπεζες έχουν μεγάλη διάθεση να δανείσουν. Όσον αφορά στις μεγαλύτερες προκλήσεις, αναφέρθηκε στη σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου, στο κατασκευαστικό κόστος και την επένδυση στις υποδομές.
Ο κ. Μηνάς Δήμος, Διευθύνων Σύμβουλος της Plasis Real Estate + Development σκιαγράφησε την αγορά ακινήτων, λέγοντας ότι υπάρχει πολύ αυξημένη ζήτηση στο νότιο άξονα του νομού Αττικής και γύρω από το ιστορικό κέντρο της πόλης. «Καταγράφεται επίσης αύξηση στη ζήτηση εξοχικών κατοικιών και σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές, κάτι που δείχνει διεύρυνση της αγοράς» μιλώντας για κατακόρυφη αύξηση στη ζήτηση των επαγγελματικών ακινήτων και των διατηρητέων κτιρίων.
Ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate τόνισε ότι υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό για την ελληνική αγορά ακινήτων, με την οικονομία της χώρας μας να βρίσκεται σε καλύτερο επίπεδο από την υπόλοιπη Ευρωζώνη. «Η σταθεροποίηση των μακροοικονομικών δεικτών, η βελτίωση του φορολογικού πλαισίου και το ισχυρό τουριστικό προϊόν αποτελούν σημαντικά πλεονεκτήματα για την χώρα μας» εξήγησε ο κ. Παρασκευόπουλος. Ωστόσο, όπως είπε, η αγορά είναι σχετικά ρηχή και η ζήτηση πολλές φορές δεν μπορεί να καλυφθεί, με το μέγεθος των ακινήτων να απασχολεί τους επενδυτές.
Ρηχή χαρακτήρισε την αγορά ακινήτων και ο κ. Γιάννης Δεληκανάκης, Διευθύνων Σύμβουλος της Southrock Asset Management, ο οποίος έκανε λόγο για τρομακτικό ενδιαφέρον θεσμικών επενδυτών να επενδύσουν στον τουριστικό κλάδο, βρίσκουν όμως μπροστά τους την ελληνική νομοθεσία.
«Ο μόνος τρόπος να λυθεί το θέμα είναι το εργαλείο των στρατηγικών επενδύσεων. Υπάρχουν τοπικά συμφέροντα που δεν επιθυμούν τις επενδύσεις, εξελίσσεται ένα μπραν ντε φερ κι ελπίζω η κυβέρνηση να πάρει τις σωστές αποφάσεις» τόνισε ο κ. Δεληκανάκης. Σημείωσε ότι το κανονιστικό πλαίσιο της χώρας είναι στον παγκόσμιο πάτο, λέγοντας ότι το κράτος είναι ανίκανο να βάλει κανόνες. «Βρισκόμαστε σε σταυροδρόμι για κρίσιμες αποφάσεις. Υπάρχει κύμα ξένων επενδυτών κι αν δεν καταφέρουμε να διορθώσουμε τη θέση μας, αυτούς τους επενδυτές δεν θα τους ξαναδούμε» προσέθεσε.
Από την πλευρά της η κυρία Ναταλία Στράφτη, Αναπλ. Διευθύνουσα Σύμβουλος της Grivalia Hospitality υπογράμμισε ότι ο τουρισμός βρίσκεται σε μία κατάσταση ευφορίας, έχοντας ξεπεράσει τις επιδόσεις του 2019, ταυτόχρονα όμως βρίσκεται σε μία φάση που προσπαθεί να βρει τον βηματισμό του.
«Η διατήρηση και ενίσχυση του τουρισμού αποτελεί μονόδρομο. Μοιάζουμε όμως μπερδεμένοι σχετικά με το ποια κατεύθυνση πρέπει να ακολουθήσουμε» είπε η κυρία Στράφτη. Τόνισε πως χρειάζεται καλύτερη διαχείριση για να πετύχουμε καλύτερη διασπορά του τουρισμού στην επικράτεια, αλλά και χρονική διασπορά του τουρισμού μέσα στον χρόνο. Ανέδειξε επίσης το πρόβλημα των υποδομών, λέγοντας πως υποφέρουν και δεν μπορούν να αντέξουν τις ροές, γι’ αυτό και χρειάζονται αποφάσεις και κατευθύνσεις από την Πολιτεία. Συμπλήρωσε ότι 10 τουριστικές επενδύσεις είναι παγωμένες εδώ και 18 μήνες στο Enterprise Greece, αναμένοντας την έγκριση της διυπουργικής επιτροπής.
Ο κ. Αννίβας Βασιλόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος ANICON. Sustainable Project & Construction Management, είπε πως η ελληνική οικονομία αντιμετωπίζει πολλές πρόκλησης, όπως η αύξηση τιμών και οι επιπτώσεις πληθωρισμού, αναφερόμενος στη «σημασία της χρήσης ψηφιακών εργαλείων παρακολούθησης των έργων σε πραγματικό χρόνο, που μπορεί να οδηγήσει σε μείωση κόστους κατά 10-15%». Προσέθεσε ότι υπάρχει μεγάλη αύξηση της τάξης του 20% στις πράσινες πιστοποιήσεις σε σχέση με το 2023.
O κ. Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος Διευθύνων Σύμβουλος της DCarbon ανέφερε ότι αυτά για τα οποία οι επιστήμονες φοβούνταν ότι θα έρθουν το 2030, είναι εδώ. «Είμαστε στο και 5, χρειάζονται επενδύσεις με ισορροπία» είπε ο κ. Γιαννικόπουλος, λέγοντας πως τα εργαλεία ESG είναι στρατηγική για βελτίωση, ενώ η υπομονή συμβάλλει στη δημιουργία ανθεκτικών χαρτοφυλακίων. Προσέθεσε ότι στο μέλλον οι κλιματικοί στόχοι θα μετριούνται με οικονομικούς όρους.
H κυρία Έλλη Κακούλλου Β. Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος είπε πως οι τράπεζες έχουν ενσωματώσει όλα τα κριτήρια ESG. «Οι τράπεζες έχουν διπλό ρόλο. Πέρα από τα ακίνητα που διαχειρίζονται οι ίδιες, πρέπει να διασφαλίζουν ότι και οι πελάτες εφαρμόζουν τα κριτήρια βιωσιμότητας στις επιχειρήσεις τους» τόνισε, προσθέτοντας ότι φέτος θα ανακοινωθούν για πρώτη φορά οι δείκτες των πράσινων δανείων των χαρτοφυλακίων των τραπεζών.
Ο κ. Γιώργος Ταμπουρέας, Γενικός Διευθυντής του OTE Estate είπε ότι αποτελεί ζητούμενο η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. «Στην Ελλάδα έχουν την παγκόσμια πρωτοτυπία να λειτουργούμε σαν πόλη κράτος, με το 60% της παραγωγικής δραστηριότητας να είναι συγκεντρωμένο στην Αθήνα. Πρέπει να δούμε πόσο αντέχει αυτή η πόλη, δεν έχουμε επενδύσει σε υποδομές» είπε ο κ. Ταμπουρέας. Επισήμανε χρειάζεται στρατηγικός σχεδιασμός προς αυτή την κατεύθυνση και πρέπει να δούμε γενικότερα τον χώρο.
O κ. Γιάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Real Estate Services ανέφερε ότι από το 2018 70δις ευρώ κόκκινων δανείων έφυγαν από τη διαχείριση των τραπεζών, λέγοντας ότι αυτή τη στιγμή γίνονται αρκετές συναλλαγές. «Απαιτείται ενεργητική διαχείριση και συνομιλία με τους δανειολήπτες. Το 85% των δανείων συνδέεται με ακίνητα» σημείωσε ο κ. Γκάνος, συμπληρώνοντας ότι πάμε σε νέες μορφές χρηματοδότησης.
Ο κ. Κέννυ Ευαγγέλου, Partner, Deal Advisory, Real Estate της KPMG υπογράμμισε πως η υβριδική εργασία είναι πλέον κανόνας. «Το προφίλ του γραφείου έχει αλλάξει, είναι πιο ευέλικτο. Στις μεγάλες χώρες της Ευρώπης επικρατεί η τάση για να βελτιώσουν τη χρήση των γραφείων, να ενοποιήσουν χώρους, να μειώσουν το ενοίκιο» ανέφερε ο κ. Ευαγγέλου. Τόνισε ότι οι εταιρείες θέλουν πράσινα και ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, αλλά και έξυπνα κτήρια.
Ο κ. Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte είπε πως για το 2025 υπάρχει μεγάλη τάση να διεισδύσει η τεχνητή νοημοσύνη σε πολλούς τομείς, όπως το κτηματολόγιο. «Μπορεί να γίνει μια ομαδοποίηση και να κάνει τη ζωή όλων πιο εύκολη» ανέφερε ο κ. Κοσμάς, προσθέτοντας πως έχει ιδιαίτερη σημασία η ανάπτυξη έξυπνων πόλεων.
Ο κ. Νίκος Κουντουριώτης, Διευθύνων Εταίρος στην Colliers Greece & Cyprus υπογράμμισε πως η συνεχής αναζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων μπορεί να δώσει ώθηση σε έναν κλάδο που έχει μείνει πίσω. «Χρειαζόμαστε περισσότερα και ποιοτικότερα γραφεία» σημείωσε ο κ. Κουντουριώτης, Αναφερόμενος στις αποθήκες, χαρακτήρισε απαραίτητη τη βελτίωση των υποδομών και την καλύτερη διασύνδεση, ενώ για τα καταστήματα είπε πως είναι ενισχυμένες οι αποδόσεις των εμπορικών κέντρων, με την ενίσχυση της εμπειρίας να βρίσκεται στο επίκεντρο και στους παραδοσιακούς χώρους καταστημάτων.
Ο κ. Παύλος Λοϊζου, Διευθύνων Σύμβουλος της Ask Wire εξήγησε ότι πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τι είναι το κάθε ακίνητο και να το ξεχωρίσουμε από την κτηματαγορά.» Με την ψηφιοποίηση των δεδομένων θα μπορέσουμε να να χτίσουμε το προφίλ όλων των ακινήτων. Αν ξέρουμε αναλυτικά στοιχεία για το κάθε ακίνητο, ξεκινά να υπάρχει διαφάνεια στην αγορά» σχολίασε ο κ. Λοϊζου.
Ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, Συν-ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty χαρακτήρισε αναγκαίο να μιλήσουμε για την αξιοπιστία των δεδομένων. «Μία αγορά είναι ακόμα στην ημιδιαφάνεια. Τα δεδομένα βρίσκονται σε διάφορες πηγές, πρέπει να τα συγκεντρώσουμε και να τα διαθέσουμε σε επενδυτές» ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος. Σημείωσε πως πραγματοποιούνται περίπου 30.000 πλειστηριασμοί ακινήτων ετησίως, συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ, προσθέτοντας ότι από τις εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες, μόνο κάποιες λίγες χιλιάδες είναι ώριμα για να βγουν στην αγορά.
Ο κ. Γεώργιος Σιούφας, Managing Partner στη Sioufas and Associates Law Firm επισήμανε πως παθογένειες δεκαετιών δεν μπορούν να θεραπευτούν σε λίγα χρόνια, υπάρχουν όμως αλλαγές που ευνοούν τις επενδύσεις, όπως αυτές που θεσμοθέτησε ο πρόσφατος νόμος για το Κτηματολόγιο για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων.
Η κυρία Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, Director of Real Estate Advisory της PwC υποστήριξε πως στο παρελθόν τα ακίνητα αποτελούσαν βαρίδι για τις επιχειρήσεις, σήμερα όμως συμβάλουν στην ανάπτυξη. «Το ακίνητο παύει να είναι στατικό στοιχείο και αποτελεί πλέον ένα δυναμικά εξελισσόμενο εργαλείο» τόνισε η κυρία Τσιτσογιαννοπούλου, προσθέτοντας πως η διαχείριση του ακινήτου μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση και να βελτιώσει την κερδοφορία μιας εταιρείας.
Η κυρία Τάνια Τζήκα, Πρόεδρος της ELVIAL, μίλησε για τη σημαντική πρόκληση της κλιματικής αλλαγής, υποστηρίζοντας πως η λύση μπορεί να δοθεί μόνο μέσα από τη βιώσιμη ανάπτυξη. «Οι επενδυτές οφείλουν να αξιολογούν τα υλικά που θα χρησιμοποιήσουν στις κατασκευές τους. Υπάρχει συγκεκριμένο πλαίσιο στην Ευρώπη, δεν ισχύει όμως το ίδιο στον υπόλοιπο κόσμο» ανέφερε η κυρία Τζήκα.
Αυτό, όπως είπε, έχει ως συνέπεια, οι ελληνικές επιχειρήσεις να μην είναι μη ανταγωνιστικές σε διεθνές επίπεδο, καθώς υπάρχει αθρόα εισαγωγή προϊόντων που δεν πληρούν καμία προϋπόθεση. Έδωσε επίσης έμφαση στην ανάγκη να απλοποιηθούν οι διαδικασίες για εισαγωγή εργαζομένων από τρίτες χώρες, να υπάρξει διασύνδεση της εκπαίδευσης με την αγορά εργασίας και να βελτιωθούν οι βασικές υποδομές της χώρας.
Ιδιαίτερη σημασία είχε, τέλος, η τοποθέτηση του κ. Τάσου Καζίνου, Διευθύνοντος Συμβούλου της Trastor ΑΕΕΑΠ για τα επόμενα βήματα της εταιρείας. Ο κ. Καζίνος ανακοίνωσε την απόφαση της Trastor να προχωρήσει σε ΑΜΚ από 100 έως 140 εκατ. ευρώ, προκειμένου να μεγαλώσει την ελεύθερη διασπορά του μετοχικού της κεφαλαίου (το λεγόμενο free float) στο 15%. Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, η σχετική κίνηση προγραμματίζεται να υλοποιηθεί στις αρχές του 2025, προσδιορίζοντας το ύψος της ΑΜΚ σε περίπου 50 με 70 εκατ. ευρώ για τους επενδυτές λιανικής και άλλα τόσα από την Τράπεζα Πειραιώς.
«Η αύξηση της ελεύθερης διασποράς είναι απαραίτητη προκειμένου να συμμορφωθεί η εταιρεία στο νέο κανονισμό του Χρηματιστηρίου για τις ΑΕΕΑΠ και να αποφύγει το ενδεχόμενο επιτήρησης και στη συνέχεια διαγραφής. «Σχεδιάζουμε μια έκδοση δικαιωμάτων που θα καλυφθεί εν μέρει από την Τράπεζα Πειραιώς ενώ το υπόλοιπο (τουλάχιστον το μισό) θα είναι διαθέσιμο κυρίως σε Έλληνες λιανικούς επενδυτές. Μια τέτοια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου θα ενισχύσει περαιτέρω την ανάπτυξη του ενεργητικού της Trastor και θα θέσει ισχυρές βάσεις για την επέκταση της μερισματικής απόδοσης στους μετόχους μας, υφιστάμενους και νέους» σημείωσε ο κ. Καζίνος.
