Σε ποιές 2 περιοχές της Αθήνας υπάρχει ισχυρή ζήτηση για νέα “πράσινα” γραφεία

Η αγορά γραφείων της Αθήνας διατήρησε έντονη δυναμική καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024, χάρη στην ανάγκη των εταιρειών να συμμορφωθούν με τα πρότυπα ESG.

Η ζήτηση εστιάστηκε σε χώρους υψηλών προδιαγραφών με ενεργειακή απόδοση, έξυπνες τεχνολογίες και ευέλικτα διατάξεις που υποστηρίζουν υβριδικά μοντέλα εργασίας.

Τα στοιχεία αποκάλυψε έρευνα της εταιρείας SYNERGY Engineering Property.

Η ζήτηση παραμένει συγκεντρωμένη στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και στον άξονα της λεωφόρου Κηφισίας (Μαρούσι). Μεγάλες εταιρικές μετακινήσεις περιλαμβάνουν τις «Big Four» εταιρείες (PwC, EY, Deloitte, KPMG), οι οποίες μεταφέρθηκαν σε νέα πιστοποιημένα κτίρια στα βόρεια προάστια της Αθήνας, συνιστώντας τις σημαντικότερες επενδύσεις στον κλάδο.

Συστημικές τράπεζες επίσης μεταφέρονται σε σύγχρονα κτίρια κατά μήκος της οδού Σταδίου, συμβάλλοντας στην αναβίωση της περιοχής ως επιχειρηματικό κέντρο μετά από χρόνια αποεπένδυσης λόγω κρίσης.

Βασικός παράγοντας της στροφής προς τα «πράσινα» κτίρια είναι η μείωση των λειτουργικών εξόδων. Η εξοικονόμηση ενέργειας μέσω καλύτερης μόνωσης, αυτοματισμού και συστημάτων διαχείρισης κτιρίων (BMS) καθιστά αυτούς τους χώρους πιο αειφόρους μακροπρόθεσμα, ειδικά για μεγάλους εταιρείες με υψηλές ενεργειακές απαιτήσεις.

Επιπλέον, το θετικό μακροοικονομικό περιβάλλον και οι αυξανόμενοι ρυθμοί ανάπτυξης ενίσχυσαν το ενδιαφέρον εγχώριων επενδυτών, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για σταθερή απορρόφηση ποιοτικών χώρων γραφείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα γραφεία παρέμειναν ο κυρίαρχος τύπος ακινήτου στις επενδυτικές συναλλαγές το 2024, καλύπτοντας το 37,4% της συνολικής αξίας στον κλάδο. Ωστόσο, οι προβλέψεις για το 2025 χαρακτηρίζονται από επιφύλαξη, λόγω της παγκόσμιας γεωπολιτικής αστάθειας, πολιτικών εξελίξεων στις ΗΠΑ, της επίμονης πληθωριστικής πίεσης και των μεταβαλλόμενων πιστωτικών συνθηκών. Επιπρόσθετα, η επιβράδυνση της ευρωπαϊκής οικονομίας και η μείωση των αξιών των γραφείων σε ώριμες αγορές δημιουργούν ευκαιρίες εισόδου για επενδυτές σε χαμηλότερες αξιολογήσεις.

Παρόλα αυτά, η ζήτηση για υψηλής ποιότητας και περιβαλλοντικά πιστοποιημένους χώρους αναμένεται να συνεχιστεί και το 2025, διευρύνοντας το χάσμα σε τιμές και διαθεσιμότητα, σε σχέση με παλαιότερα, χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα.

Προσφορά

Η διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων γραφείων στην Αθήνα παραμένει περιορισμένη, παρά την σταδιακή αύξηση της κατασκευής μετά την κρίση. Το επενδυτικό ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στο Μαρούσι και το εμπορικό κέντρο, με αναπτύξεις υψηλών προδιαγραφών που καλύπτουν τις εξελισσόμενες ανάγκες των χρηστών.

Μεγάλης κλίμακας έργα αναπτύσσονται σε εναλλακτικές «υποαγορές» όπως ο Βοτανικός και ο Πειραιάς, καθώς οι επενδυτές αναζητούν φθηνότερες τιμές γης σε σχέση με τις παραδοσιακές περιοχές υψηλής ζήτησης.

Το αυξανόμενο ενδιαφέρον για έργα «πράσινης ανακαίνισης» ευθυγραμμίζεται με τις ευρωπαϊκές τάσεις που προβλέπουν ρυθμιστικές αλλαγές επιβάλλοντας ελάχιστα ενεργειακά πρότυπα έως το 2030. Η τάση αυτή υποστηρίζεται από ευνοϊκή πράσινη χρηματοδότηση, περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων σε prime περιοχές και χαμηλότερο κόστος επένδυσης σε σχέση με αυτό της ανέγερσης νέων κτιρίων.

Η συμμετοχή θεσμικού κεφαλαίου, κυρίως μέσω Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), παρέμεινε υψηλή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η δραστηριότητα σε εμπορικά κτίρια αυξήθηκε κατά 3,0% το 2024, ενώ οι άδειες γραφείων μειώθηκαν κατά 14,5% (σε αντίθεση με αύξηση 24,4% το 2023). Ωστόσο, ο μικτός αριθμός γραφείων υπό άδεια αυξήθηκε κατά 108,1%, υποδεικνύοντας στροφή προς λιγότερα αλλά μεγαλύτερης κλίμακας έργα.

Ο συνολικός προγραμματισμός για χώρους γραφείων σε σχεδιασμό ή ανάπτυξη εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 300.000 τ.μ. Τα περισσότερα έργα είναι σύγχρονα κτίρια υψηλών προδιαγραφών με πιστοποιήσεις βιωσιμότητας (LEED και BREEAM). Λόγω περιορισμένης προσφοράς και ισχυρής ζήτησης, πολλοί χώροι εξασφαλίζουν μισθωτικές συμφωνίες κατά τη φάση σχεδιασμού ή κατασκευής.

Επιπλέον, παρά την ύπαρξη νέων αναπτύξεων γραφείων, τα ποσοστά σε κενά γραφεία υψηλών προδιαγραφών παραμένουν χαμηλά στις κύριες αγορές, ενώ είναι σημαντικά υψηλότερα σε δευτερεύουσες τοποθεσίες όπου κυριαρχεί παλαιότερο και λιγότερο ανταγωνιστικό απόθεμα. Ενδεικτικά, τα ποσοστά κενών σε prime γραφεία στις βασικές περιοχές έχουν ως εξής:

• Λεωφόρος Κηφισίας: 4,7%
• Κέντρο Αθήνας (CBD): 5,2%
• Λεωφόρος Συγγρού & περίμετρος του κέντρου: 8% – 10%

Ωστόσο, υπάρχουν προκλήσεις. Η αύξηση του κόστους κατασκευής, η έλλειψη εργατικού δυναμικού (τόσο εξειδικευμένου όσο και ανειδίκευτου), καθώς και η αβεβαιότητα στο ρυθμιστικό πλαίσιο, αποθαρρύνουν πολλούς επενδυτές και επιβραδύνουν την παράδοση νέων ποιοτικών ακινήτων στην αγορά.

Τιμές, Μισθώματα & Απόδοση

Λόγω της αυξημένης δραστηριότητας και των μεγάλων αναπτύξεων, ο δείκτης τιμών γραφείων της Τράπεζας της Ελλάδος κατέγραψε σημαντικές αυξήσεις. Στην Αθήνα, ο δείκτης σημείωσε +6,6% ετήσια άνοδο στο Α’ εξάμηνο 2024, με σωρευτική αύξηση 44,6% από το ιστορικό χαμηλό του 2017, επιβεβαιώνοντας τη συνεχιζόμενη ανάκαμψη των αξιών γραφείων.

Τα μισθώματα γραφείων παρουσίασαν +4,5% ετήσια αύξηση στο Α’ εξάμηνο 2024 (σε σχέση με +6,3% το 2023) και +2,9% εξαμηνιαία σε σχέση με το Β’ εξάμηνο του 2023. Παρά την ανοδική τάση, τα μισθώματα παραμένουν περίπου 20% κάτω από το υψηλό του 2008. Οι υψηλότερες τιμές μίσθωσης εντοπίζονται σε prime τοποθεσίες όπως Σύνταγμα, Βασιλίσσης Σοφίας και λεωφόρος Κηφισίας στο Μαρούσι. Πιο ανταγωνιστικές τιμές προσφέρονται σε παλαιότερα ακίνητα ή σε περιοχές εκτός των κεντρικών επιχειρηματικών ζωνών.

Η ισχυρή ζήτηση για κορυφαίου επιπέδου χώρους, σε συνδυασμό με την περιορισμένη νέα προσφορά, αναμένεται να διατηρήσει την ανοδική πίεση στα μισθώματα. Η σταδιακή μείωση της διαθεσιμότητας prime χώρων και οι καθυστερήσεις έργων περιορίζουν περαιτέρω την προσφορά.

Οι αποδόσεις γραφείων στην Αθήνα παραμένουν σημαντικά υψηλότερες από τις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές (όπου οι αποδόσεις είναι κάτω από 5%), καθιστώντας την πόλη ελκυστική για στρατηγικές προστιθέμενης αξίας και ευκαιριακές στρατηγικές. Οι αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων το 2025 ενδέχεται να επιταχύνουν τη συμπίεση των αποδόσεων, ιδιαίτερα για τα prime ακίνητα.

Μισθώματα & Σχετικές Αποδόσεις