ΝΟΚ: Ανάγκη για νέο πιο απλό κανονισμό – Τι φέρνει η επόμενη ημέρα στον κλάδο του real estate μετά την απόφαση του ΣτΕ

Πολυεπίπεδα ζητήματα εγείρονται σε διάφορους κλάδους της κατασκευής από τις εξελίξεις γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κώδικα (Ν.Ο.Κ.), μετά την απόφαση του ΣτΕ, όπως παρουσιάστηκαν στο 8ο Συνέδριο Υποδομών και Μεταφορών.

Ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, Δικηγόρος ΣτΕ & Αρείου Πάγου, Διδάκτωρ Πολεοδομικού και Χωροταξικού Δικαίου του ΕΚΠΑ που εκπροσώπησε στην Ολομέλεια του ΣτΕ τρεις βασικές υποθέσεις προσφυγής για τον Ν.Ο.Κ., τόνισε ότι από το 1975 δεν έχει καταρτιστεί ουσιαστικός πολεοδομικός σχεδιασμός. Η έλλειψη αυτή οδήγησε στην κρίση του Ν.Ο.Κ. ως αντισυνταγματικού και στη δημιουργία σοβαρών προβλημάτων για πολίτες και κατασκευαστές.

Όπως είπε το ΣτΕ έκανε ένα πρώτο, αλλά όχι πλήρες, βήμα, προστάτευσε μόνο όσους είχαν εκδώσει οικοδομική άδεια έως 11/12 και είχαν ξεκινήσει εργασίες. Όσοι είχαν υποβάλει προσφυγές έμειναν εκτός προστασίας. Το αποτέλεσμα ήταν πολλοί πολίτες να χάσουν τις άδειές τους, να χαρακτηριστούν τα ακίνητά τους αυθαίρετα και κατεδαφιστέα, χωρίς δική τους υπαιτιότητα.

Αναμένεται επιβεβαίωση από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο

Η ορθή λύση εξήγησε, θα ήταν ένας σαφής νόμος που να προβλέπει πως όλες οι άδειες που είχαν εκδοθεί έως 11/12 προστατεύονται. Αφού αυτό δεν έγινε, η υπόθεση θα κριθεί πλέον στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, το οποίο αναμένεται να επιβεβαιώσει ότι όλοι οι πολίτες που είχαν τη νόμιμη πεποίθηση ότι διέθεταν άδεια πρέπει να καλύπτονται. “Η αρχή της ασφάλειας δικαίου αποτελεί θεμελιώδη λίθο κάθε ευνομούμενης πολιτείας.

Παράλληλα, το Σύνταγμα επιβάλλει ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό, που πρέπει να εκπονηθεί άμεσα. Σήμερα, οι δήμοι έχουν την αρμοδιότητα, όμως έχουν αποδείξει ότι δεν μπορούν να ανταποκριθούν, αφού επικεντρώνονται σε δευτερεύοντα ζητήματα. Ο σχεδιασμός θα έπρεπε να ανατίθεται στο ΤΕΕ, ώστε να διασφαλίζεται επιστημονική προσέγγιση”.

ΤΕΕ: Ανάγκη ενίσχυσης της ασφάλειας δικαίου

Από την πλευρά του ο Γιώργος Στασινός, Πρόεδρος του ΤΕΕ, υπογράμμισε την ανάγκη ενίσχυσης της ασφάλειας δικαίου στον τομέα των οικοδομικών αδειών και των πολεοδομικών διαδικασιών. Είπε ότι είναι αυτονόητο όσοι διαθέτουν άδειες να μπορούν να συνεχίσουν τις εργασίες τους, επισημαίνοντας το παράλογο να κατεδαφίζονται οικοδομές εξαιτίας προσφυγών, ενώ σε άλλες περιπτώσεις οι εργασίες προχωρούν. Κατά την εκτίμησή του, όσοι έχουν προσφύγει θα δικαιωθούν στα ευρωπαϊκά δικαστήρια, γεγονός που ελπίζει να ληφθεί υπόψη και από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Σημαντικό πρόβλημα αποτελεί η ανασφάλεια δικαίου, καθώς η έκδοση αδειών έχει μειωθεί και κανείς δεν μπορεί να έχει εμπιστοσύνη ότι θα ολοκληρώσει μια διαδικασία χωρίς εμπόδια. Αυτό αποθαρρύνει ξένους επενδυτές, αφού ακόμη και οι επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στη χώρα δυσκολεύονται να προχωρήσουν.

Προτείνεται νέος ΝΟΚ 10 σελίδων

Ο κ. Στασινός προτείνει τη δημιουργία ενός Νέου Οικοδομικού Κανονισμού απλού και κατανοητού, έως δέκα σελίδες, που θα καθορίζει μόνο τα βασικά στοιχεία. Στόχος είναι να προστατεύεται το δημόσιο συμφέρον και να ενισχύεται η αρχιτεκτονική δημιουργικότητα, χωρίς υπερβολικές εγκυκλίους και ερμηνείες. Παράλληλα, τονίζει την ανάγκη ενοποίησης όλων των πολεοδομιών σε έναν κεντρικό φορέα, πιθανόν στο πρότυπο του Κτηματολογίου, ώστε να υπάρχει ενιαία εφαρμογή των κανόνων.

Η ολοκλήρωση του ενιαίου ψηφιακού χάρτη και η ψηφιοποίηση του αρχείου των πολεοδομικών αδειών μέσα σε έναν χρόνο από το ΤΕΕ θα αλλάξουν ριζικά το τοπίο.

Προσέθεσε ακόμα ότι έως το 2026 θα έχουν ολοκληρωθεί σε μεγάλο ποσοστό τα πολεοδομικά σχέδια, ενώ το Συμβούλιο της Επικρατείας θα πρέπει να ανταποκριθεί στην ανάγκη έγκρισης πολλών προεδρικών διαταγμάτων ταυτόχρονα. Πρόκειται για μια μεγάλη προσπάθεια που θα ολοκληρωθεί σε 3–4 χρόνια, ενώ υπό κανονικές συνθήκες θα απαιτούσε όπως είπε… έναν αιώνα.

Ανατροπές στο σχεδιασμό

Ο Στάθης Τρυφωνόπουλος, Εντεταλμένος Σύμβουλος της Διαρχων Architect επισημαίνει ότι η κατάργηση των παταριών και των μπόνους του Ν.Ο.Κ. έφερε σοβαρές ανατροπές, καθώς πολλές μελέτες χρειάζονται αναθεώρηση. Χωρίς τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., οι κατασκευαστές διστάζουν να υιοθετήσουν περιβαλλοντικά κριτήρια, λόγω του αυξημένου κόστους. Οι συνεχείς αλλαγές στους οικοδομικούς κανονισμούς και οι ακυρώσεις άρθρων από το ΣτΕ δημιουργούν αστάθεια, όπως είπε, γεγονός που δυσκολεύει τόσο τους Έλληνες όσο και τους ξένους επενδυτές. Παράλληλα, το πλαίσιο προσφυγών επιτρέπει στον καθένα να μπλοκάρει έργα, προκαλώντας καθυστερήσεις και αβεβαιότητα.

Αλλαγές και στους στατικούς

Άμεσα έχει επηρεαστεί από τον Ν.Ο.Κ. και το έργο των στατικών μελετητών, καθώς κάθε αλλαγή στον συντελεστή δόμησης μεταφράζεται σε διαφορετικά φορτία, νέες γεωμετρίες και φέροντες οργανισμούς. Ο Αλέξανδρος Μ. Νικήτας, Ιδρυτής & Γενικός Διευθυντής, Torsion εξήγησε ότι παρότι έλυσε ορισμένες ασάφειες προηγούμενων ετών, ωστόσο, εισήγαγε συγκεκριμένα όρια ύψους ανά περιοχή και μπόνους στον συντελεστή δόμησης, που συχνά αξιοποιήθηκαν καταχρηστικά, π.χ. με επενδύσεις όψεων που πρόσφεραν επιπλέον καθαρά τετραγωνικά μέτρα.

Οι στατικοί καλούνται να αντιμετωπίζουν ολοένα πιο σύνθετες κατασκευές, με βαρύτερα φορτία, απαιτητικές θεμελιώσεις και αυξημένες συνθήκες ασφαλείας. Αυτό οδηγεί σε συνεχείς επανυπολογισμούς, αναθεωρήσεις και καθυστερήσεις, με άμεσο αντίκτυπο σε χρόνο και κόστος.

Επενδυτική αβεβαιότητα

Ο Γιώργος Βιτούλας, Επικεφαλής της Arbitrage επισήμανε ότι οι επενδυτές βρίσκονται αντιμέτωποι με αβεβαιότητα, καθώς η πολυνομία και οι ασάφειες οδηγούν σε καθυστερήσεις, προσφυγές και ανατροπές. Ο κλάδος του real estate αναμένει όπως είπε σύγχρονες και ευέλικτες διαδικασίες, καθώς τα μεγάλα έργα επιβαρύνονται από χρόνιες εκκρεμότητες. Παρά τον πολεοδομικό σχεδιασμό από το 1975, παραμένουν άλυτα ζητήματα όπως το Κτηματολόγιο, οι δασικοί χάρτες και η αποτύπωση του οδικού δικτύου. Η αμφισβήτηση γύρω από τον Ν.Ο.Κ. και τα εκτός σχεδίου ακίνητα, καθώς και έργα που βρίσκονται σε ημιτελή φάση, δημιουργούν κλίμα ανασφάλειας και αποθαρρύνουν την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων.