Το πλήρες σχέδιο της Dimand για τη μεγάλη επένδυση γραφείων στο πρώην ακίνητο της Softex στον Ελαιώνα

Σε δημόσια διαβούλευση, με προθεσμία έως τις 30 Νοεμβρίου 2026, τέθηκε η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την ολοκληρωμένη ανάπλαση και επανάχρηση του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, γνωστής ως Softex, στον Ελαιώνα.

Το έργο που προωθεί η DIMAND, με φορέα την IQ ATHENS Μονοπρόσωπη Α.Ε. Αξιοποίησης και Ανάπτυξης Ακινήτων, προβλέπει τη μετατροπή του ακινήτου σε συγκρότημα με κύρια χρήση τα γραφεία, συνδυάζοντας την επανάχρηση τριών υφιστάμενων βιομηχανικών κτιρίων με την ανέγερση τριών νέων κτιρίων γραφείων.

Η ανάπτυξη σχεδιάζεται σε οικόπεδο 49.340,76 τ.μ., με συνολική προβλεπόμενη δόμηση 39.102,26 τ.μ. Το πρόγραμμα συμπληρώνουν χώρος εμπορικής έκθεσης, υποστηρικτικές εγκαταστάσεις, οργανωμένοι χώροι στάθμευσης και περισσότερα από 15 στρέμματα φυτεμένων επιφανειών.

Η διαβούλευση αφορά την περιβαλλοντική αξιολόγηση της συνολικής ανάπλασης και αποτελεί νέο στάδιο στην εξέλιξη ενός ακινήτου για το οποίο έχουν ήδη προηγηθεί επιμέρους αδειοδοτήσεις και εργασίες.

Δύο επιμέρους αναπτύξεις σε έκταση 49 στρεμμάτων

Το ακίνητο βρίσκεται στο οικοδομικό τετράγωνο 35 του Δήμου Αθηναίων, στην περιοχή Ελαιώνα–Βοτανικού, μεταξύ της Ιεράς Οδού, των οδών Χαρτεργατών και Αγίου Πολυκάρπου και της υπό διάνοιξη οδού Προφήτη Δανιήλ.

Ο σχεδιασμός οργανώνεται σε δύο κάθετες ιδιοκτησίες. Η πρώτη καταλαμβάνει το νότιο και ανατολικό τμήμα του οικοπέδου, σε έκταση 32.381,36 τ.μ., και προβλέπει δόμηση 25.547,97 τ.μ. Η δεύτερη αναπτύσσεται στο βορειοδυτικό τμήμα, σε έκταση 16.959,40 τ.μ., με προβλεπόμενη δόμηση 13.554,29 τ.μ.

Στην πρώτη ιδιοκτησία η ΜΠΕ προβλέπει τη στέγαση των κεντρικών γραφείων μεγάλης εταιρείας, χωρίς να την κατονομάζει στη σχετική περιγραφή. Οι παραδοχές λειτουργίας αφορούν περίπου 1.725 εργαζομένους στο συγκεκριμένο τμήμα και περίπου 1.050 στο δεύτερο.

Ποια κτίρια διατηρούνται και ποια κατασκευάζονται

Κεντρικό στοιχείο της ανάπλασης είναι η διατήρηση τριών κτιρίων του πρώην εργοστασίου, τα οποία ανεγέρθηκαν την περίοδο 1971–1973: του κτιρίου της 9ης Μηχανής, του συγκροτήματος Υδατόπυργος και Άλεση ΧΙΙ και του αποκαλούμενου Κτιρίου 3.

Στην πρώτη ιδιοκτησία διατηρούνται το κτίριο της 9ης Μηχανής και ο Υδατόπυργος με την Άλεση ΧΙΙ. Δίπλα τους προβλέπονται δύο νέα τετραώροφα κτίρια γραφείων, τα Β1 και Β2, με δόμηση περίπου 9.116 τ.μ. και 6.542 τ.μ. αντίστοιχα. Το Β1 συνδέεται λειτουργικά με το υφιστάμενο συγκρότημα του Υδατόπυργου και της Άλεσης.

Στη δεύτερη ιδιοκτησία προβλέπεται η επανάχρηση και επέκταση του Κτιρίου 3, με γραφεία και χώρο εμπορικής έκθεσης στο ισόγειο. Παράλληλα, σχεδιάζεται το νέο τετραώροφο κτίριο γραφείων Β3, επιφάνειας περίπου 8.013 τ.μ.

Οι επεμβάσεις στα παλαιά κτίρια περιλαμβάνουν στατικές ενισχύσεις, ανακατασκευές και αλλαγή χρήσης. Ειδικά στο κτίριο της 9ης Μηχανής προβλέπονται η καθαίρεση υφιστάμενου παταριού και η αντικατάσταση της στέγης λόγω της κατάστασης των κατασκευών.

Σύμφωνα με τη μελέτη, τα κτίρια έχουν επιβαρυνθεί από διαδοχικούς σεισμούς και πυρκαγιές. Η επιλογή της επανάχρησης αποσκοπεί στη διατήρηση στοιχείων της βιομηχανικής ταυτότητας του χώρου, περιορίζοντας παράλληλα τις κατεδαφίσεις και τις ανάγκες για νέα δομικά υλικά.

836 θέσεις στάθμευσης και σύνδεση με το Μετρό

Η συνολική δυναμικότητα στάθμευσης διαμορφώνεται σε 836 θέσεις, συμπεριλαμβανομένων 24 θέσεων για υπηρεσιακά οχήματα.

Στην πρώτη ιδιοκτησία προβλέπονται συνολικά 443 θέσεις, με βασική υποδομή ένα νέο πενταώροφο κτίριο στάθμευσης. Στη δεύτερη σχεδιάζονται 393 θέσεις, κατανεμημένες σε υπόγειο χώρο, υπαίθριες επιφάνειες και νέο τριώροφο κτίριο στάθμευσης.

Τα δύο αυτοτελή κτίρια στάθμευσης δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Επομένως, οι επιφάνειές τους δεν πρέπει να συγχέονται με τη συνολική δόμηση των 39.102 τ.μ. που παρουσιάζει η ΜΠΕ.

Για την πρόσβαση στο συγκρότημα αξιοποιούνται η Ιερά Οδός και οι γύρω δρόμοι, ενώ ο σταθμός «Ελαιώνας» της Γραμμής 3 του Μετρό βρίσκεται, σύμφωνα με τη μελέτη, σε απόσταση πεζής διαδρομής περίπου 664 μέτρων.

Η ΜΠΕ καταγράφει ήδη εγκεκριμένη κυκλοφοριακή σύνδεση για τις εγκαταστάσεις του Κτιρίου 3. Προβλέπει, ωστόσο, επικαιροποίηση της κυκλοφοριακής μελέτης για να ενσωματωθούν οι πρόσθετες ανάγκες από το νέο κτίριο γραφείων Β3 και το νέο κτίριο στάθμευσης. Η μελλοντική διάνοιξη της Προφήτη Δανιήλ προβλέπεται να προσφέρει πρόσθετη δυνατότητα πρόσβασης.

Πράσινο σε σχεδόν ένα τρίτο του οικοπέδου

Ο περιβάλλων χώρος αποτελεί σημαντικό τμήμα του σχεδιασμού. Οι φυτεμένες επιφάνειες υπολογίζονται σε 15.443,32 τ.μ., περίπου το 31,3% του οικοπέδου, ενώ προβλέπονται συνολικά 247 δέντρα.

Στον ενεργειακό σχεδιασμό περιλαμβάνονται φωτοβολταϊκά πάνελ συνολικής επιφάνειας περίπου 4.806 τ.μ., αντλίες θερμότητας, κτιριακά κελύφη υψηλής θερμικής μόνωσης και κεντρικό σύστημα παρακολούθησης και διαχείρισης των εγκαταστάσεων. Προβλέπονται επίσης συλλογή και επαναχρησιμοποίηση ομβρίων για άρδευση και βοηθητικές χρήσεις, καθώς και υποδομές ηλεκτροκίνησης.

Στόχος της Dimand είναι η πιστοποίηση του συγκροτήματος κατά LEED σε επίπεδο Gold. Πρόκειται για επιδιωκόμενη πιστοποίηση στο πλαίσιο της ανάπτυξης και όχι για πιστοποίηση που έχει ήδη απονεμηθεί στο ολοκληρωμένο έργο.

Οι αρχαιότητες επηρεάζουν τον σχεδιασμό

Σημαντική παράμετρος της ανάπλασης είναι τα αρχαιολογικά κατάλοιπα που αποκαλύφθηκαν κατά τις εκσκαφές στη δεύτερη ιδιοκτησία.

Η μελέτη προβλέπει διατήρηση και μερική ανάδειξη ευρημάτων μέσω φρεατίων θέασης, καθώς και προστατευτική κατάχωση άλλων καταλοίπων, βάσει των σχετικών εγκρίσεων του Υπουργείου Πολιτισμού.

Η προστασία των αρχαιοτήτων έχει επηρεάσει και τη διάταξη των υπόγειων κατασκευών. Ειδικότερα, η επέκταση του υπογείου πέρα από το περίγραμμα της ανωδομής περιορίζεται σε περίπου 2.457 τ.μ., έναντι της μεγαλύτερης επιφάνειας που αναφέρεται στη μελέτη ως πολεοδομικά επιτρεπόμενη.

Η συνύπαρξη των νέων γραφείων με τα διατηρούμενα βιομηχανικά κτίρια και τα αρχαιολογικά ευρήματα αποτελεί έτσι βασική συνιστώσα της αρχιτεκτονικής λύσης.