Τα μεγάλα ακίνητα που αποκτούν νέα ζωή στο κέντρο της Αθήνας – Από το ιστορικό Notos στα νέα ξενοδοχεία και κτίρια γραφείων

Σημαντικές επενδυτικές κινήσεις για την ανακατασκευή και αξιοποίηση παλαιών κτιρίων καταγράφονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, με μεγάλα εμπορικά ακίνητα, πρώην ξενοδοχεία, κτίρια γραφείων και διατηρητέα να εισέρχονται σε διαφορετικά στάδια επανατοποθέτησης στην αγορά.

Από τη Σταδίου και την Αιόλου έως την Ερμού, την πλατεία Μητροπόλεως και την περιοχή της Ομόνοιας, οι νέες επενδύσεις αναδεικνύουν τον μετασχηματισμό του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος σε σύγχρονους χώρους εμπορίου, εργασίας και φιλοξενίας.

Στις πιο πρόσφατες εξελίξεις ξεχωρίζει η νέα διαδικασία αξιοποίησης του πρώην ξενοδοχείου «Απόλλων», στη συμβολή Σταδίου και Αιόλου, για το οποίο ο e-ΕΦΚΑ ενέκρινε τη διενέργεια διαγωνισμού με υποχρεωτικό πρόγραμμα αναβάθμισης τουλάχιστον 7,5 εκατ. ευρώ.

Παράλληλα, μετά την αποχώρηση του Notos από το ιστορικό ακίνητο των πρώην Αδελφών Λαμπρόπουλων, προετοιμάζεται η επόμενη φάση αξιοποίησής του μέσω της συνεργασίας Τράπεζας Πειραιώς και DIMAND.

Στην ίδια περιοχή, οι εμπορικοί χώροι του πρώην Μεγάρου ΤΣΑΥ προορίζονται για επαναλειτουργία, ενώ νέες επενδύσεις σε γραφεία και ξενοδοχεία συμπληρώνουν την αλλαγή του επενδυτικού χάρτη.

Το ακίνητο του ΕΦΚΑ στην οδό Σταδίου 58 και Αιόλου – Πηγή: Google

Σταδίου 58: νέα διαδικασία αξιοποίησης του πρώην ξενοδοχείου «Απόλλων»

Μία από τις σημαντικότερες πρόσφατες εξελίξεις αφορά το ακίνητο του e-ΕΦΚΑ στη συμβολή των οδών Σταδίου 58 και Αιόλου 103, κοντά στην πλατεία Ομονοίας.

Το Διοικητικό Συμβούλιο του φορέα ενέκρινε τη διενέργεια δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού με κλειστές προσφορές, με στόχο τη μακροχρόνια εκμίσθωση και αναβάθμιση του ακινήτου.

Το κτίριο, συνολικής επιφάνειας περίπου 3.105 τ.μ., στέγαζε στο παρελθόν το ξενοδοχείο «Απόλλων» και περιλαμβάνει υπόγειο, ισόγεια καταστήματα, ημιώροφο, τρεις ορόφους και δώμα.

Η προβλεπόμενη διάρκεια μίσθωσης ανέρχεται σε 30 χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για ακόμη πέντε.

Το ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα εκκίνησης έχει καθοριστεί στις 23.000 ευρώ.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η υποχρέωση του μελλοντικού μισθωτή να πραγματοποιήσει επενδυτικό πρόγραμμα ανακαίνισης και αναβάθμισης ύψους τουλάχιστον 7,5 εκατ. ευρώ, πλέον ΦΠΑ.

Οι εργασίες θα πρέπει να ολοκληρωθούν μέσα στα πρώτα τρία χρόνια της μίσθωσης, διάστημα για το οποίο προβλέπεται περίοδος χάριτος ως προς την καταβολή μισθώματος.

Από την έναρξη του τέταρτου έτους, το πλήρες αναπροσαρμοσμένο μίσθωμα θα καταβάλλεται ανεξάρτητα από την πρόοδο των εργασιών.

Σημαντικό στοιχείο της νέας διαδικασίας είναι ότι οι εγκεκριμένοι όροι δεν επιβάλλουν αποκλειστικά ξενοδοχειακή χρήση.

Αντίθετα, προβλέπεται επαγγελματική αξιοποίηση, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο.

Επομένως, η τελική μορφή της επένδυσης θα εξαρτηθεί από την πρόταση του μελλοντικού μισθωτή και την ολοκλήρωση των απαιτούμενων εγκρίσεων.

Πρώην Notos: νέα εποχή για το ιστορικό πολυκατάστημα στη Σταδίου

Λίγα μέτρα μακριά, ένα από τα γνωστότερα εμπορικά ακίνητα του κέντρου της Αθήνας βρίσκεται επίσης σε διαδικασία επανατοποθέτησης.

Πρόκειται για το πρώην πολυκατάστημα Notos, στη συμβολή των οδών Σταδίου και Αιόλου, το οποίο σταμάτησε να λειτουργεί στις 31 Αυγούστου 2026.

Το ακίνητο έχει συνολική επιφάνεια περίπου 8.000 τ.μ. και συνδέεται με μία μακρά ιστορία εμπορικής δραστηριότητας.

Η λειτουργία του ως πολυκατάστημα ξεκίνησε το 1913, με τους Αδελφούς Λαμπρόπουλους, ενώ ακολούθησαν η περίοδος του ομίλου Παπαέλληνα και η παρουσία του Notos.

Με το κλείσιμο του τελευταίου ολοκληρώθηκε μία εμπορική δραστηριότητα άνω των 25 ετών στο συγκεκριμένο σημείο.

Η αποχώρηση του μισθωτή ανοίγει τον δρόμο για την προετοιμασία νέου σχεδίου αξιοποίησης.

Το ακίνητο εντάσσεται στην ευρύτερη στρατηγική συνεργασία που ανακοίνωσαν η Τράπεζα Πειραιώς και η DIMAND το 2024 για την αναβάθμιση σημαντικών ακινήτων σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας.

Σύμφωνα με το δημοσιοποιημένο πλαίσιο της συμφωνίας, η DIMAND προβλέπεται να αποκτήσει πλειοψηφική συμμετοχή στις εταιρείες ειδικού σκοπού στις οποίες ανήκει το πρώην ακίνητο Λαμπρόπουλου, με την Τράπεζα Πειραιώς να διατηρεί μειοψηφική συμμετοχή.

Το σχέδιο αφορά την ανακατασκευή και επανατοποθέτηση του ακινήτου με σύγχρονες προδιαγραφές.

Ωστόσο, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί η ολοκλήρωση του εταιρικού σκέλους της συναλλαγής ούτε έχει παρουσιαστεί οριστικό κτιριολογικό πρόγραμμα.

Κατά συνέπεια, παραμένουν ανοικτά ζητήματα όπως οι τελικές χρήσεις, ο προϋπολογισμός και το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης.

Η συγκεκριμένη επένδυση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον λόγω της ιστορικής και εμπορικής σημασίας του ακινήτου σε έναν από τους σημαντικότερους άξονες του κέντρου της Αθήνας.

Μέγαρο ΤΣΑΥ: επαναλειτουργούν μεγάλοι εμπορικοί χώροι στη Σταδίου 29

Σε άλλη κατεύθυνση αξιοποίησης κινείται το σχέδιο για τους εμπορικούς χώρους του πρώην Μεγάρου ΤΣΑΥ, στη Σταδίου 29.

Τον Σεπτέμβριο του 2026 έγινε γνωστό ότι ολοκληρώθηκε ο δημόσιος πλειοδοτικός διαγωνισμός του e-ΕΦΚΑ για την εκμίσθωση εννέα καταστημάτων, συνολικής επιφάνειας 2.186,5 τ.μ.

Οριστική πλειοδότρια αναδείχθηκε η Blueprint Properties Μονοπρόσωπη Α.Ε., εταιρεία του ομίλου DIMAND, με προσφερόμενο μηνιαίο μίσθωμα 26.000 ευρώ.

Η μίσθωση αφορά εμπορικούς χώρους στο ισόγειο, στα πατάρια και στα υπόγεια του κτιρίου, με προβλεπόμενη διάρκεια δώδεκα ετών.

Σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς που έχει δημοσιεύσει το bizness.gr, το σχέδιο προβλέπει την αναβάθμιση των χώρων και τη μελλοντική εγκατάσταση της Κωτσόβολος.

Η εταιρεία λειτουργεί σήμερα κατάστημα στη συμβολή των οδών Σταδίου και Κοραή, σε ακίνητο που συνδέεται με τον ευρύτερο σχεδιασμό του Alpha Bank Campus.

Η ενδεχόμενη μετεγκατάσταση στη Σταδίου 29 θα επιτρέψει τη διατήρηση της παρουσίας της αλυσίδας στον ίδιο εμπορικό άξονα.

Ωστόσο, δεν έχει ανακοινωθεί οριστικό χρονοδιάγραμμα έναρξης λειτουργίας της νέας εγκατάστασης.

Η αξιοποίηση του Μεγάρου ΤΣΑΥ αποτελεί παράδειγμα ενεργοποίησης υφιστάμενων εμπορικών χώρων μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης και εργασιών ανακαίνισης.

Πηγή: Alpha Bank

Alpha Bank Campus: επτά κτίρια αποκτούν ενιαία εταιρική λειτουργία

Στον ίδιο άξονα, μία διαφορετική μεγάλη επένδυση αφορά τη δημιουργία του Alpha Bank Campus.

Ο σχεδιασμός της τράπεζας προβλέπει τη λειτουργική ενοποίηση επτά κτιρίων, συνολικής επιφάνειας περίπου 50.000 τ.μ., στο οικοδομικό τετράγωνο μεταξύ Σταδίου, Πανεπιστημίου, Κοραή και Πεσμαζόγλου.

Οι εγκαταστάσεις προβλέπεται να στεγάσουν περίπου 2.150 εργαζομένους.

Σημαντικό μέρος της ανάπτυξης συνδέεται με την ανακατασκευή υφιστάμενων κτιρίων και την απόκτηση ιστορικών ακινήτων.

Τον Μάρτιο του 2026 η Alpha Bank ανακοίνωσε την απόκτηση του κτιρίου στη Σταδίου 38, πρώην Κεντρικού Καταστήματος της Τράπεζας Αθηνών.

Παράλληλα, προωθείται η εκτεταμένη ανακαίνιση του κεντρικού κτιρίου της τράπεζας στη Σταδίου 40.

Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει σύγχρονες υποδομές εργασίας και υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής και περιβαλλοντικής απόδοσης, με στόχους πιστοποίησης LEED Gold και WELL Gold για το κεντρικό κτίριο.

Το Alpha Bank Campus αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα επαναχρησιμοποίησης σημαντικών υφιστάμενων ακινήτων, χωρίς την ανάγκη ανάπτυξης ενός εντελώς νέου συγκροτήματος σε αδόμητη έκταση.

Παράλληλα, η συγκέντρωση εταιρικών λειτουργιών δημιουργεί προϋποθέσεις για την αναδιοργάνωση των εμπορικών χώρων του οικοδομικού τετραγώνου.

Από τα παλιά γραφεία σε νέες ξενοδοχειακές μονάδες

Η μεταβολή των χρήσεων στο κέντρο της Αθήνας αποτυπώνεται και στην ξενοδοχειακή αγορά.

Στα τέλη Οκτωβρίου 2026 εκδόθηκε οικοδομική άδεια για τη μετατροπή κτιρίου γραφείων και καταστημάτων, στη συμβολή της Ερμού με την οδό Κορνάρου 1, σε ξενοδοχείο διαμερισμάτων τεσσάρων αστέρων.

Το έργο προωθεί η AMISOL ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε. και προβλέπει τη δημιουργία καταλύματος δυναμικότητας 99 κλινών.

Η παρέμβαση περιλαμβάνει την αλλαγή χρήσης έξι ορόφων γραφείων και τμήματος του ισογείου, μαζί με εσωτερικές διαρρυθμίσεις και πρόσθετες κατασκευαστικές εργασίες.

Στην πλατεία Μητροπόλεως, η MHV Mediterranean Hospitality Venture σχεδιάζει τη μετατροπή τετραώροφου διατηρητέου κτιρίου σε ξενοδοχείο πέντε αστέρων, δυναμικότητας 37 δωματίων.

Το ακίνητο βρίσκεται στην πλατεία Μητροπόλεως 3 και έχει συνολική επιφάνεια περίπου 3.093 τ.μ.

Για τη μελλοντική λειτουργία του έχει υπογραφεί συμφωνία μίσθωσης με ξενοδοχειακό operator, η οποία θα ενεργοποιηθεί μετά την έκδοση της απαραίτητης οικοδομικής άδειας.

Στην περιοχή του Ψυρρή, μία ακόμη επένδυση προωθείται στην οδό Σαχτούρη 9, όπου διατηρητέο νεοκλασικό κτίριο πρόκειται να αποκατασταθεί και να συνδυαστεί με δύο νέες κτιριακές προσθήκες.

Το σχέδιο αφορά τουριστικό κατάλυμα δυναμικότητας 41 κλινών, για το οποίο καθορίστηκαν πρόσφατα οι ειδικοί όροι επέμβασης από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Οι συγκεκριμένες περιπτώσεις αναδεικνύουν τη ζήτηση για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις σε κεντρικά ακίνητα, αλλά και τις διαφορετικές τεχνικές και αδειοδοτικές απαιτήσεις που συνοδεύουν την αλλαγή χρήσης παλιών κτιρίων.

Το κτίριο γραφείων στην οδό Καραγεώργη Σερβίας 8 στην Αθήνα – Πηγή: Google Maps

Παλιά γραφεία: νέες επενδύσεις και αγοραπωλησίες

Παράλληλα με την επέκταση των ξενοδοχειακών χρήσεων, σημαντική επενδυτική κινητικότητα καταγράφεται και στην αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων γραφείων.

Τον Οκτώβριο του 2026, η Trastor ανακοίνωσε τον σχεδιασμό ανακατασκευής δύο ακινήτων που απέκτησε από την Εθνική Ασφαλιστική.

Το πρώτο βρίσκεται στην Καραγιώργη Σερβίας 8, κοντά στο Σύνταγμα, και διαθέτει επιφάνεια 6.469 τ.μ.

Το δεύτερο βρίσκεται στη συμβολή των οδών Απελλού, Λυκούργου και Ευπόλιδος και διαθέτει επιφάνεια 5.129 τ.μ.

Για την αναβάθμιση των δύο ακινήτων είχαν προβλεφθεί αρχικά κεφαλαιουχικές δαπάνες περίπου 16,8 εκατ. ευρώ.

Επιπλέον, στις 23 Οκτωβρίου η εταιρεία ενέκρινε την υπογραφή συμβολαίου για την απόκτηση ακόμη ενός πολυώροφου κτιρίου επί της οδού Σκουλενίου 1, κοντά στην πλατεία Κλαυθμώνος, έναντι τιμήματος 4,26 εκατ. ευρώ.

Η τελευταία αυτή εξέλιξη αφορά απόφαση έγκρισης της συναλλαγής και δεν επιβεβαιώνει από μόνη της την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Ένα διαφορετικό παράδειγμα αποτελεί το ιστορικό κτίριο ΛΑΔΑ3 στην οδό Χρήστου Λαδά.

Η ehret+klein προχώρησε στην ανακατασκευή του παλιού ακινήτου, επενδύοντας περισσότερα από 8,5 εκατ. ευρώ, και ολοκλήρωσε το έργο το 2024.

Το κτίριο απέκτησε πιστοποίηση BREEAM Very Good και μισθώθηκε στη ΔΕΗ.

Το καλοκαίρι του 2026 ολοκληρώθηκε η πώλησή του, με τη ΔΕΗ να παραμένει μισθώτρια.

Η συγκεκριμένη περίπτωση αναδεικνύει μία ακόμη κατεύθυνση αξιοποίησης του παλιού κτιριακού αποθέματος: την απόκτηση, ανακατασκευή και μεταπώληση ακινήτων με αναβαθμισμένα χαρακτηριστικά και εξασφαλισμένο μισθωτικό εισόδημα.

H ανανεωμένη Στοά Αρσακείου – Πηγή: Stoa Agora

Στοά Αρσακείου: ένα ολοκληρωμένο παράδειγμα εμπορικής αναγέννησης

Την εικόνα των νέων επενδύσεων συμπληρώνει η ανάπλαση της ιστορικής Στοάς Αρσακείου, η οποία πέρασε στη φάση της εμπορικής λειτουργίας τον Ιούλιο του 2026.

Η επένδυση της Legendary Food αφορά την αξιοποίηση περίπου 13.000 τ.μ. του Μεγάρου Αρσακείου, μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας 35 ετών από τη Φιλεκπαιδευτική Εταιρεία.

Ο αναβαθμισμένος χώρος συνδυάζει εμπορικές δραστηριότητες, γαστρονομία, πολιτιστικές λειτουργίες και χώρους εκδηλώσεων.

Κεντρικό στοιχείο αποτελεί το νέο food hall, κάτω από τον ιστορικό γυάλινο θόλο, με κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις εστίασης.

Η επένδυση αποσκοπεί στην επαναφορά της Στοάς ως σημείου καθημερινής δραστηριότητας στο κέντρο της πόλης.

Σε αντίθεση με άλλα ακίνητα που βρίσκονται ακόμη σε αδειοδοτική προετοιμασία, η Στοά Αρσακείου αποτελεί ολοκληρωμένο έργο επαναχρησιμοποίησης ιστορικού εμπορικού ακινήτου.

Η συγκεκριμένη περίπτωση αναδεικνύει και τη σημασία του εμπορικού μοντέλου για τη βιωσιμότητα τέτοιων επενδύσεων.

Από την ανακατασκευή στη νέα χρήση: πώς αλλάζει το κέντρο της Αθήνας

Οι διαφορετικές αυτές επενδύσεις αναδεικνύουν μια σημαντική μεταβολή στην αξιοποίηση του ιστορικού κέντρου της Αθήνας.

Μεγάλα ακίνητα που συνδέθηκαν επί δεκαετίες με το εμπόριο, τις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες, τη διοίκηση και τη φιλοξενία εισέρχονται σε νέο κύκλο επενδυτικής αξιοποίησης.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως το πρώην Notos, ο νέος σχεδιασμός βρίσκεται ακόμη σε προπαρασκευαστικό στάδιο.

Σε άλλες, όπως το Μέγαρο ΤΣΑΥ και το παλιό ξενοδοχείο «Απόλλων», η αξιοποίηση συνδέεται με μακροχρόνιες μισθώσεις δημόσιων ακινήτων και υποχρεωτικά προγράμματα αναβάθμισης.

Στην αγορά γραφείων, οι επενδυτές επικεντρώνονται στην ανακατασκευή παλιών επαγγελματικών κτιρίων και στην αναβάθμιση της ενεργειακής και λειτουργικής τους απόδοσης.

Παράλληλα, η ξενοδοχειακή ανάπτυξη στρέφεται σε υφιστάμενα εμπορικά και γραφειακά ακίνητα, καθώς και σε διατηρητέα κτίρια που μπορούν να αποκτήσουν νέα χρήση.

Η περίπτωση της Στοάς Αρσακείου δείχνει ότι η επαναχρησιμοποίηση ιστορικών ακινήτων μπορεί επίσης να συνδυαστεί με νέες εμπορικές και πολιτιστικές λειτουργίες.

Κοινός παρονομαστής είναι η προσπάθεια δημιουργίας νέας αξίας μέσα από το υπάρχον κτιριακό απόθεμα, σε μια περιοχή όπου η διαθεσιμότητα μεγάλων ελεύθερων οικοπέδων είναι περιορισμένη.

Ωστόσο, η πορεία κάθε επένδυσης εξαρτάται από διαφορετικούς παράγοντες, όπως οι επιτρεπόμενες χρήσεις, το κόστος ανακατασκευής, οι απαιτήσεις προστασίας διατηρητέων κτιρίων και οι εμπορικές συνθήκες.

Το επόμενο διάστημα, το ενδιαφέρον θα επικεντρωθεί στην πρόοδο της διαδικασίας αξιοποίησης του ακινήτου της Σταδίου 58, στην εξειδίκευση των σχεδίων για το πρώην Notos και στην υλοποίηση των νέων έργων ξενοδοχείων και γραφείων.

Οι εξελίξεις αυτές αναμένεται να καθορίσουν τη μορφή που θα αποκτήσουν σημαντικά ακίνητα του ιστορικού κέντρου, καθώς η Αθήνα συνεχίζει να επαναπροσδιορίζει τις χρήσεις και την οικονομική λειτουργία του παλαιότερου κτιριακού της αποθέματος.