Με διαφορετικές “ταχύτητες” τρέχει η ελληνική αγορά ακινήτων – Για ποιά ακίνητα και τιμές υπάρχει ακόμη ισχυρή ζήτηση

Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί πλέον ως ένα ενιαίο σύνολο αλλά ως ένα πλέγμα επιμέρους αγορών με διαφορετικά χαρακτηριστικά, τιμές και χρόνους απορρόφησης.

Ανάλυση 4.679 αγγελιών δείχνει ότι η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, ενώ σε άλλες η απόσταση από την προσφορά παραμένει μεγάλη, επιμηκύνοντας σημαντικά τον χρόνο ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής.

Η εικόνα που διαμορφώνεται στην αγορά κατοικίας αποκαλύπτει έντονη ασυμμετρία μεταξύ όσων αναζητούν οι αγοραστές και όσων διατίθενται προς πώληση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν με αφορμή τη συμπλήρωση ενός έτους λειτουργίας της πλατφόρμας Uniko, η ελληνική αγορά δεν χαρακτηρίζεται από μία ενιαία δυναμική, αλλά από πολλαπλές παράλληλες αγορές που λειτουργούν ταυτόχρονα και αλληλεπιδρούν μεταξύ τους.

Ισχυρή ζήτηση για χαμηλά επίπεδα τιμών πώλησης

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση ζήτησης καταγράφεται στα χαμηλότερα επίπεδα τιμών. Περίπου το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητεί κατοικίες αξίας έως 100.000 ευρώ, γεγονός που αναδεικνύει το πρόβλημα προσιτότητας που αντιμετωπίζει ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.

Αντίθετα, η κατηγορία που εμφανίζει τη μεγαλύτερη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εντοπίζεται κοντά στις 200.000 ευρώ.

Όσο η τιμή ανεβαίνει, η εικόνα αλλάζει αισθητά. Τα ακίνητα αξίας μεταξύ 300.000 και 400.000 ευρώ συγκεντρώνουν μόλις το 6% της συνολικής ζήτησης, με αποτέλεσμα πολλοί πωλητές να παραμένουν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να βρεθεί ενδιαφερόμενος αγοραστής.

Στην κατηγορία άνω των 400.000 ευρώ συγκεντρώνεται το 16% της ζήτησης, ποσοστό που παραμένει περιορισμένο σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα.

Προτίμηση για μεγάλα ακίνητα

Η ανάλυση αποτυπώνει και σαφείς τάσεις ως προς τα χαρακτηριστικά των κατοικιών που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι.

Το 53% των αγοραστών στρέφεται σε ακίνητα επιφάνειας 80 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ εξαιρετικά περιορισμένο παραμένει το ενδιαφέρον για πολύ μικρές κατοικίες κάτω των 50 τ.μ.

Παράλληλα, η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών εξακολουθεί να προτιμά μεσαίους ορόφους. Το 84% δηλώνει ότι αναζητεί κατοικία από τον πρώτο έως τον τρίτο όροφο, μόλις το 2% ενδιαφέρεται για υψηλότερους ορόφους, ενώ το 14% εμφανίζεται διατεθειμένο να επιλέξει ισόγεια κατοικία.

Τοποθεσία

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η τοποθεσία εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την πορεία μιας συναλλαγής.

Ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας παρέμεινε κατά μέσο όρο στην αγορά για 204 ημέρες πριν ολοκληρωθεί η διαδικασία πώλησης. Στον Πειραιά, αντίστοιχα ακίνητα χρειάζονται περίπου 50 ημέρες λιγότερες για να βρουν αγοραστή, παρότι το τελικό ποσοστό επιτυχίας των συναλλαγών παραμένει παρόμοιο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση της Ανατολικής Αττικής. Εκεί τα ακίνητα παραμένουν στην αγορά για μικρότερο χρονικό διάστημα, ωστόσο οι πιθανότητες να ολοκληρωθεί τελικά η πώληση είναι περίπου οι μισές σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας, στοιχείο που αναδεικνύει ότι η ταχύτητα ενδιαφέροντος δεν μεταφράζεται πάντα σε επιτυχημένες συναλλαγές.

Η σημασία της αρχικής τιμολόγησης του ακινήτου

Τα δεδομένα αναδεικνύουν επίσης τη σημασία της αρχικής τιμολόγησης ενός ακινήτου.

Περίπου το 70% των ακινήτων παραμένει στην αρχική ζητούμενη τιμή καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης. Ωστόσο, τα ποσοστά ολοκλήρωσης συναλλαγών αυξάνονται όταν οι ιδιοκτήτες προχωρούν σε αναπροσαρμογές.

Το 19% των ακινήτων που υπέστησαν μία μείωση τιμής τελικά πωλήθηκε, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό ανήλθε στο 27% για ακίνητα που δέχθηκαν δύο μειώσεις.

Αντίθετα, οι επαναλαμβανόμενες διορθώσεις λειτουργούν αρνητικά, καθώς οι αγοραστές συχνά θεωρούν προβληματικά τα ακίνητα που έχουν υποστεί πέντε ή έξι διαδοχικές μειώσεις.

Η κατάσταση του διαθέσιμου αποθέματος

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα αφορά την κατάσταση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.

Σχεδόν το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων που εξετάστηκαν μέσω του Uniko εμφανίζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα τα οποία απαιτούν ενέργειες από την πλευρά του πωλητή πριν μπορέσει να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.

Το στοιχείο αυτό καταδεικνύει ότι σημαντικό μέρος των καθυστερήσεων στην αγορά δεν συνδέεται αποκλειστικά με τις τιμές ή τη ζήτηση, αλλά και με ζητήματα ωρίμανσης των ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, η αποκλειστική ανάθεση προς μεσίτες παραμένει σε μονοψήφια επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από μεγάλο βαθμό κατακερματισμού.

Οι νέες τάσεις

Σύμφωνα με την εκτίμηση του επικεφαλής της Uniko, η αγορά κατοικίας εισέρχεται σταδιακά σε φάση διόρθωσης και εξισορρόπησης. Οι συναλλαγές αναμένεται να υποχωρήσουν ελαφρώς το επόμενο διάστημα, ενώ οι τιμές εκτιμάται ότι θα κινηθούν σταθεροποιητικά.

Σε ορισμένες κατηγορίες, όπως οι νέες κατασκευές, δεν αποκλείεται να εμφανιστούν διορθώσεις τιμών, παρά το αυξημένο κόστος κατασκευής που εξακολουθεί να πιέζει τα περιθώρια κέρδους των αναπτύξεων.

Παράλληλα, καθώς αυξάνεται το διαθέσιμο απόθεμα ανακαινισμένων κατοικιών, εκτιμάται ότι θα διευρυνθεί περαιτέρω η διαφορά αξίας μεταξύ νεόδμητων ή πλήρως αναβαθμισμένων ακινήτων και παλαιότερων κατοικιών, με την ψαλίδα να μπορεί να φθάσει ακόμη και το 20%.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, αναπτύσσονται και νέα μοντέλα διαχείρισης συναλλαγών, με στόχο την ταχύτερη αξιοποίηση ακινήτων που παραμένουν ανεκμετάλλευτα ή δυσκολεύονται να βρουν αγοραστή, αντανακλώντας τις μεταβαλλόμενες ανάγκες μιας αγοράς που γίνεται ολοένα και πιο σύνθετη.