Πόσα ενοίκια χρειάζονται για αγορά ακινήτου – Τι είναι το “Θερμόμετρο” ακινήτων

Περιοχές της Αττικής με πολύ διαφορετικές τιμές κατοικιών εμφανίζουν σχεδόν την ίδια επενδυτική απόδοση. Τα στοιχεία δείχνουν ότι για την αγορά μιας κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα, αποτυπώνοντας την εικόνα των αποδόσεων σε διαφορετικές περιοχές της αγοράς κατοικίας.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του πρώτου «Θερμομέτρου» Ακινήτων, που δημιουργήθηκε με βάση δεδομένα της πλατφόρμας Spitogatos σε συνεργασία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, το εργαλείο βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και δείχνει πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου σε κάθε περιοχή.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι για την αγορά μιας κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα, αποτυπώνοντας την εικόνα των αποδόσεων σε διαφορετικές περιοχές της αγοράς κατοικίας.

Το επενδυτικό «εργαλείο», το πρώτο «Θερμόμετρο» των ακινήτων παρουσίασαν ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης και ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» σε συζήτηση με τον δημοσιογράφο Παύλο Πανταζόπουλο. Ο δείκτης αξιοποιεί εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos και φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα απλό και χρήσιμο εργαλείο για όσους σκέφτονται να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων.

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης εξήγησε το σκεπτικό που οδήγησε στην δημιουργία αυτού του νέου δείκτη: «Φτιάξαμε έναν απλό και κατανοητό δείκτη, που θα βασίζεται στα εξής δεδομένα:

• Μέση τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή
• Μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή
• Με πόσα ενοίκια μπορώ να το αγοράσω;
• Αν πχ χρειάζομαι 200 ενοίκια για να αγοράσω στη Χ περιοχή, σημαίνει ότι η απόδοσή του είναι καλύτερη από την Ψ περιοχή, όπου για να αγοράσω ένα αντίστοιχο σπίτι η απόδοση είναι 300 ενοίκια.
• Όσο περισσότερα τα ενοίκια, τόσο χαμηλότερη η απόδοση της επένδυσης
• Σε πρώτη ανάγνωση, περιμένουμε στις περιζήτητες περιοχές οι αποδόσεις να είναι χαμηλές και στις υπόλοιπες περιοχές οι αποδόσεις να είναι υψηλές. Το «Θερμόμετρο» μας απέδειξε πως αυτό δεν ισχύει.

Όσο πιο πολλά ενοίκια απαιτούνται για να αγοράσουμε ένα σπίτι κάπου, τόσο πιο «ψηλά» είναι το «Θερμόμετρο» σε αυτή την περιοχή. Όσο λιγότερα τα ενοίκια, τόσο «χαμηλά» βρίσκεται.

Σε μία εποχή που τα δεδομένα αλλάζουν, η κατανόηση της αγοράς αποτελεί τη νέα πρόκληση για τον επενδυτή. Αν κάποιος θέλει να κατοικήσει στο σπίτι του, τότε δεν τον ενδιαφέρει η απόδοση του ενοικίου. Αν όμως αγοράζει ένα σπίτι για να το διαθέσει προς ενοικίαση, τότε έχει σημασία να ξέρει τι απόδοση μπορεί να περιμένει. Ο κ. Μελαχροινός ανέφερε: «Μέχρι τώρα οι περισσότεροι άνθρωποι επικεντρώνονταν σε μία περιοχή που τους ενδιαφέρει και έψαχναν εκεί, αναζητώντας κάτι που να θεωρούν “ευκαιρία”. Πώς ορίζεται όμως αυτή η ευκαιρία και πώς μπορούμε να φτιάξουμε έναν χάρτη των αποδόσεων για κάθε υποψήφιο επενδυτή;».

Ερωτήματα όπως το παραπάνω οδήγησαν στη δημιουργία ενός νέου «εργαλείου» που θα απλοποιήσει τη δύσκολη εξίσωση, θα προστατεύσει τον επενδυτή και θα τον βοηθήσει να καταλάβει πώς το ρίσκο συνδυάζεται με την αυξημένη απόδοση, καθώς και τι σημαίνει ότι «αγοράζοντας σε μία πιο “ελκυστική” περιοχή, θα πρέπει να περιμένεις χαμηλότερη απόδοση».

Τι είναι το «Θερμόμετρο» των Ακινήτων;

To «Θερμόμετρο» των Ακινήτων είναι ένα πρακτικό «εργαλείο» που δείχνει περίπου πόσο κεφάλαιο χρειάζεται να επενδύσει κάποιος σε κάθε περιοχή για να εισπράττει ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα (προ φόρων). Πιο συγκεκριμένα, ο δείκτης βασίζεται στη Μέση Ζητούμενη Τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και απαντά σε ένα βασικό ερώτημα: με πόσα ενοίκια αγοράζεται ένα ακίνητο. Όσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου, τόσο χαμηλότερη είναι η επενδυτική του απόδοση. Αν και θα περίμενε κανείς οι πιο περιζήτητες περιοχές να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις και οι λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες, τα δεδομένα του «Θερμομέτρου» δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα.

Η συνεργασία του Spitogatos με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη οδήγησε στη δημιουργία του «Θερμομέτρου», ενός δείκτη που βασίζεται σε δεδομένα της πλατφόρμας και αποτυπώνει με απλό τρόπο τις αποδόσεις ακινήτων ανά περιοχή.

Οι εκπλήξεις και τα μυστικά του «Θερμόμετρου»

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης ανέλυσε τη χρησιμότητα του εργαλείου και τα απρόσμενα αποτελέσματά του: «Το «Θερμόμετρο» βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης, όπως προκύπτει από τις αγγελίες της πλατφόρμας του Spitogatos, και αποτυπώνει τις μέσες αποδόσεις ανά περιοχή. Φυσικά, το αποτέλεσμα επηρεάζεται από το μίγμα των ακινήτων που πωλούνται και ενοικιάζονται σε κάθε περιοχή, καθώς κάθε ακίνητο έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά.»

O κ. Μελαχροινός σχολίασε: «Μελετώντας σε βάθος τα αποτελέσματα και συζητώντας τα στοιχεία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, ανακαλύψαμε αποκλίσεις που δεν περιμέναμε. Περιοχές που θεωρούνται “φθηνές” δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι παρόμοιες αποδόσεις σε περιοχές με εντελώς διαφορετική ζήτηση. Για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές».

Η σύγκριση του 2019 με το 2025

Ο CEO του Spitogatos συνέχισε εξηγώντας και ένα ακόμη στοιχείο που έχει σημασία:

• «Αν εξετάζαμε μόνο τα στοιχεία του 2025, θα βλέπαμε απλώς το “Θερμόμετρο” κάθε περιοχής σήμερα. Ωστόσο, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την πορεία της αγοράς από το 2019, την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία, μέχρι σήμερα. Με αυτή τη ματιά μπορέσαμε να εντοπίσουμε περιοχές που κινήθηκαν ταχύτερα από άλλες: σε ορισμένες οι τιμές ενοικίων αυξήθηκαν σχεδόν παράλληλα με τις τιμές πώλησης, ενώ σε άλλες οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σημαντικά περισσότερο από τα ενοίκια».

Συμπλήρωσε με ένα παράδειγμα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης:

• «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 Ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 Ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια.
• Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 Ευρώ και η τιμή πώλησής του 120.000, η απόδοση είναι η ίδια, πάλι 200 ενοίκια.
• Αν όμως το ενοίκιο είναι 600 και η τιμή ανέβηκε στα 240.000 Ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, «ανέβηκε η θερμοκρασία» στην περιοχή».

Ο μέσος όρος για την Αττική

Τα πλήρη αποτελέσματα του «Θερμομέτρου» παρουσιάστηκαν και αναλύθηκαν στην εκδήλωση. Τα σημαντικότερα εξ αυτών για την Αττική ήταν τα εξής (μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά μέσης κατοικίας στην περιοχή):

Κέντρο Αθήνας:​

• 2019: 161 ενοίκια​
• 2025: 212 ενοίκια
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Ιστορικό Κέντρο, με 317 ενοίκια

Βόρεια Προάστια:​

• 2019: 271 ενοίκια​
• 2025: 288 ενοίκια
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν περίπου το ίδιο με αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Παπάγου, με 459 (!) ενοίκια

Νότια Προάστια:​

• 2019: 241 ενοίκια​
• 2025: 311 ενοίκια​
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Αργυρούπολη (!), με 387 ενοίκια

Δυτικά Προάστια:​

• 2019: 202 ενοίκια​
• 2025: 238 ενοίκια
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Πετρούπολη, με 335 ενοίκια

Ανατολικά Προάστια:

• 2019: 250 ενοίκια​
• 2025: 256 ενοίκια
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Γέρακας, με 331 ενοίκια

Πειραιάς:​​

• 2019: 184 ενοίκια​
• 2025: 242 ενοίκια
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Νέο Φάληρο, με 284 ενοίκια

Προάστια Πειραιά:​

• 2019: 181 ενοίκια​
• 2025: 241 ενοίκια
• = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Δραπετσώνα, με 332 ενοίκια

Υπόλοιπο Αττικής:​

• 2019: 246 ενοίκια​
• 2025: 221 ενοίκια
• = Οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των πωλήσεων
• Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Σαρωνίδα, με 333 ενοίκια.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ