Προσιτή κατοικία: 9 παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά και ζήτηση – Τι δείχνει έρευνα της Alpha Bank

Το ζήτημα της προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα εξετάζει η νέα οικονομική μελέτη της Alpha Bank (Decoding Housing Affordability in Greece), καθώς η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.

Η μελέτη εξετάζει σε βάθος το πρόβλημα της προσιτής στέγασης στην Ελλάδα, μέσα από κοινωνική, οικονομική και ιστορική σκοπιά.

Η κατοικία, εκτός από βασικό κοινωνικό αγαθό, αποτέλεσε στην Ελλάδα βασικό μέσο αποταμίευσης και επένδυσης για τα νοικοκυριά, λόγω της μακροχρόνιας έλλειψης άλλων επενδυτικών επιλογών και των συχνών κρίσεων.

Στοιχεία / Γράφημα: Alpha Bank

Ιστορικό πλαίσιο και εξέλιξη

Η ελληνική στεγαστική πολιτική στηρίχθηκε μεταπολεμικά κυρίως στην ιδιωτική πρωτοβουλία, μέσω αντιπαροχής και οικογενειακής βοήθειας, χωρίς εκτεταμένη κρατική παρέμβαση. Από το 1994 και ιδίως μετά την είσοδο στην Ευρωζώνη (2001), ο ενυπόθηκος δανεισμός άρχισε να υποκαθιστά τις αποταμιεύσεις, συμβάλλοντας στην αύξηση της ζήτησης για κατοικίες. Η τάση αυτή ενισχύθηκε έως την κρίση του 2008, οπότε και ο δανεισμός περιορίστηκε δραστικά.

Ζήτηση Κατοικιών: Παράγοντες και δυναμική

• Αύξηση Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ): Οι επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν τα 2,8 δισ. ευρώ το 2024, επηρεάζοντας κυρίως περιοχές υψηλής ζήτησης.
• Οικονομία διαμοιρασμού (Airbnb): Ενίσχυσε τη ζήτηση για κατοικίες προς επένδυση, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα προς μακροχρόνια μίσθωση.
• Τηλεργασία & αλλαγή προτιμήσεων: Αυξήθηκε η ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους και σπίτια εκτός κέντρου, ιδιαίτερα από νέους και οικογένειες.
• Πολιτισμική προτίμηση για ιδιοκατοίκηση: Παρά τις δυσκολίες, το 74% των Ελλήνων θεωρεί την αγορά κατοικίας καλή επένδυση, ενώ μόνο το 25% προτιμά την ενοικίαση ως πιο ευέλικτη λύση.

Η έρευνα πεδίου της QED για λογαριασμό της Alpha Bank δείχνει ότι το 12% των Ελλήνων σχεδιάζει αγορά κατοικίας τα επόμενα δύο χρόνια. Οι περισσότεροι ενδιαφέρονται για κύρια κατοικία και μόλις το 12% στοχεύει σε επενδυτικό ακίνητο. Ωστόσο, το 54% θεωρεί την αγορά μη εφικτή και το 70% δηλώνει ότι τα ενοίκια δεν είναι προσιτά σε σχέση με τους μισθούς.

Προσφορά Κατοικιών: Δομικά Προβλήματα και Εξελίξεις

• Γήρανση του αποθέματος: Το 64% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών. Η ανακαίνιση είναι συχνά οικονομικά ανέφικτη ή καθυστερεί.
• Υψηλό κόστος κατασκευής: Η αύξηση των τιμών υλικών και ενέργειας (ιδίως το 2022) αύξησε το συνολικό κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών.
• Περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα (2010–2020): Η κρίση μείωσε δραστικά τις νέες οικοδομές. Αν και οι οικοδομικές άδειες αυξάνονται από το 2016, η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.
• Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Πολλές κατοικίες αποσύρονται από τη μακροχρόνια ενοικίαση, ιδίως σε τουριστικές περιοχές όπως το Νότιο Αιγαίο και η Κρήτη, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων.
• Κενές κατοικίες: Υπάρχουν περίπου 794.000 κενές κατοικίες στην Ελλάδα, κυρίως σε αστικά κέντρα. Η αξιοποίησή τους αποτελεί πιθανή λύση στο πρόβλημα προσφοράς.

Απόκλιση μεταξύ εισοδημάτων και τιμών κατοικίας

Η ανάλυση δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, καθιστώντας την κατοικία όλο και λιγότερο προσιτή:

• +13,9% αύξηση τιμών κατοικιών το 2023, και +8,7% το 2024, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος.
• Το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε με βραδύτερο ρυθμό: 8,1% το 2023 και 5,6% το 2024.
• Ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα παραμένει πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο, υποδεικνύοντας αυξανόμενες πιέσεις στην προσβασιμότητα.

Στεγαστική επιβάρυνση: Ένα αυξανόμενο βάρος

Η οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών για τη στέγαση είναι πλέον εμφανής:

• 42% των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο δαπανά πάνω από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός του για τη δόση του δανείου.
• 52% των ενοικιαστών δηλώνει ότι πληρώνει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για το ενοίκιό του.

Η επιβάρυνση φτάνει σχεδόν στο 60% για όσους έχουν διαθέσιμο εισόδημα κάτω των €1.450.

Έρευνα πεδίου: Η φωνή των πολιτών – Ανησυχία και περιορισμένες επιλογές

Με βάση την έρευνα της QED για την Alpha Bank:

• 54% θεωρεί την αγορά κατοικίας σήμερα ανέφικτη, 39% δύσκολα εφικτή.
• 68% πιστεύει ότι τα ενοίκια δεν είναι προσιτά με βάση τους σημερινούς μισθούς.
• 60% αναμένει περαιτέρω αύξηση των ενοικίων και των τιμών κατοικιών μέσα στην επόμενη πενταετία.

Παρά τις δυσκολίες, η ιδιοκατοίκηση παραμένει βασική επιθυμία για τους Έλληνες: το 74% τη βλέπει ως επένδυση ζωής. Ωστόσο, η μετάβαση στη δική τους κατοικία καθυστερεί – ο μέσος όρος αποχώρησης από τη γονική στέγη είναι τα 35 έτη.

Κρατικές Πολιτικές και Μέτρα

Η ελληνική στεγαστική πολιτική, επί δεκαετίες περιορισμένη και αποσπασματική, βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο των κυβερνητικών παρεμβάσεων:

• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» επανεκκινήθηκε το 2025 με νέους όρους.
• Το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» προωθεί την αξιοποίηση του παλιού κτιριακού αποθέματος.
• Νέα φορολογικά κίνητρα δρομολογούνται για όσους αποσύρουν ακίνητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση.
• Ένα νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με συμπράξεις δημόσιου ιδιωτικού τομέα, είναι σε εξέλιξη.

Συμπεράσματα

Η έλλειψη ισορροπίας μεταξύ αυξημένης ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς έχει οδηγήσει σε σημαντική επιδείνωση της προσιτότητας στέγασης στην Ελλάδα. Μεγάλο μέρος των πολιτών δυσκολεύεται να αγοράσει ή να νοικιάσει σπίτι χωρίς να διαθέτει δυσανάλογο μέρος του εισοδήματός του.

Η αντιμετώπιση απαιτεί συνδυασμένες παρεμβάσεις στην προσφορά, την αναβάθμιση του αποθέματος και στοχευμένες κοινωνικές πολιτικές.