Τι προβλέπεται για την αγορά logistics real estate στην Ελλάδα το 2026 – Οι νέες τάσεις και η πορεία των τιμών ενοικίασης και πώλησης αποθηκών

Θετική πορεία καταγράφηκε και το 2025 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο ενοικίων.

Η Geoaxis προβλέπει για το 2026 τη σταθεροποίηση των αξιών, καθώς στις σύγχρονες αποθήκες βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,75–6,00 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις πέριξ του 6,75% και τη ζήτηση να έχει εξυπηρετηθεί σε μεγάλο μέρος της.

Λαμβάνοντας υπόψη τα μεγάλα αποθηκευτικά projects που θα προσθέσουν χιλιάδες νέες επιφάνειες στην αγορά, η ανάλυση της Geoaxis θεωρεί ότι βρισκόμαστε κοντά στην κορύφωση του εγχώριου ανοδικού κύκλου.

Σε επίπεδο πανευρωπαϊκού πλαισίου, η Ελλάδα εξακολουθεί και βρίσκεται εκκωφαντικά εκτός της επενδυτικής εικόνας. Η Geoaxis πιθανολογεί ότι οι μεγάλες αναπτύξεις σε Θριάσιο και Βόρεια Ελλάδα μπορούν να ανατρέψουν το σημερινό status quo.

ΟΙ 6 ΠΡΟΚΛΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΚΛΑΔΟΥ

Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα, κυρίως στην Κεντρική Ευρώπη και Μεγάλη Βρετανία.

Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 6 κορυφαίες προκλήσεις, οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:

1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.

2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.

3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί, καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.

4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.

5. Η ανάπτυξη με όρους ESG επιφέρει αλλαγές στον τρόπο επιλογής ακινήτου και διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.

6. Η απαιτούμενη ενέργεια ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, πέρα από το κόστος χρήσης της, πιθανά να αντιμετωπίσει και σοβαρά ζητήματα επάρκειας στο άμεσο μέλλον.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε: Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.

Στην Αττική, όπου βρίσκεται περίπου το 60%–70% του συνόλου των επιφανειών, η γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:

Δυτική Αττική – Θριάσιο Πεδίο / Θριάσιο
Ασπρόπυργος, Μαγούλα, Μάνδρα, Ελευσίνα

Ανατολική Αττική
Σπάτα, Μαρκόπουλο, Κορωπί, Παιανία

Βόρειος Τομέας Αθηνών
Κηφισιά, Άγιος Στέφανος, Μεταμόρφωση, Λυκόβρυση, Κρυονέρι

Πειραιάς
Πέραμα, Άγιος Ι. Ρέντης, Δραπετσώνα, Λιμάνι

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ ΚΤΙΡΙΑΚΟ ΑΠΟΘΕΜΑ

Η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα ακίνητα.

Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003–2009, ενώ αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί δεν έχει αυξηθεί.

Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000 τ.μ.

Το δεύτερο τρίμηνο του 2025, ο κλάδος Βιομηχανικών και Logistics στην Ελλάδα κατέγραψε αύξηση, με συνολικό χώρο που άλλαξε ιδιοκτησία να φτάνει τα 100.000 τ.μ., ενώ ο συνολικός όγκος νέων κατασκευών για το πρώτο εξάμηνο του 2025 έφτασε τα 200.000 τ.μ.

Μέσα στο 2026 αναμένεται να προστεθούν περί τα 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με επενδύσεις που ξεπερνούν τα 800 εκ. ευρώ.

Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τ.μ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40%, αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής μεγάλης παλαιότητας, τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου.

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες, στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9 μ., γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10 μ., στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.

Το Θριάσιο Πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ

• 80–100 ευρώ/m² μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου.
• 550–650 ευρώ/m² μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων.
• 300–450 ευρώ/m² μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης (γραφεία), ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους.

Με βάση τα παραπάνω, ένα ενδεικτικό κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 750 €/τ.μ. – 900 €/τ.μ. (αποθήκες ξηρού φορτίου τύπου Ζ3), που αφορά κατασκευή «με το κλειδί στο χέρι» για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνουμε πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού (π.χ. ράφια), ούτε και το κόστος γης.

Η εποχή που τα αποθηκευτικά κτίρια αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φτηνότερες κατασκευές έχει παρέλθει. Η λογική του one type fits all έχει ξεπεραστεί, καθώς όλο και περισσότερο δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποίησης (digitalization). Στην αυγή του 2026, το κόστος κατασκευής είναι δύσκολο να προβλεφθεί μεσοπρόθεσμα, καθώς υλικά (προμήθεια και κόστος), χρηματοδότηση και πληθωρισμός αποτελούν παράγοντες αβεβαιότητας.

ΠΡΟΣΦΟΡΑ, ΖΗΤΗΣΗ & ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75%–7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.

Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2026.

Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση, τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), οδηγεί τους επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΠΟΘΗΚΩΝ

Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωσή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Η Geoaxis εκτιμά ότι σήμερα, αρχές του 2026, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα και επάνω από 5,75 euro/τμ/μήνα.

Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα Ευρωπαϊκά επίπεδα, όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8,5–10,5 euro/τμ/μήνα. Οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Λονδίνο με πάνω από 20 euro/τμ/μήνα.

Η Geoaxis σημειώνει ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται, ως επί το πλείστον, παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές ακίνητα.

Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis το Δεκέμβριο 2025 και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,52 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,66 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 4,00 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 33,36 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,94 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,90 €/τμ/μήνα.

Η Geoaxis παρατηρεί ότι οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,90–5,52 euro/τμ/μήνα. Η Geoaxis θεωρεί ότι μισθώσεις πάνω από 4,5 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.700 τ.μ., δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.550 τ.μ., και τρίτη έρχεται η Ελευσίνα με 5.260 τ.μ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.912 τ.μ., η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.525 τ.μ., και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.763 τ.μ.

Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.

ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΠΟΘΗΚΩΝ

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2026, όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις πάνω από 800 εκ. ευρώ, σε Αττική και Θεσσαλονίκη, και αναμένεται να αυξηθεί η διαθέσιμη επιφάνεια των αποθηκευτικών χώρων κατά 800.000 τ.μ.

Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους είτε τα συμβόλαια για την πώλησή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Η Geoaxis εκτιμά ότι σήμερα, αρχές του 2026, μια νεόδμητη αποθήκη με επιμέρους χώρους ψύξης σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει πώληση αρκετά μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ.

Η Geoaxis σημειώνει ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται, ως επί το πλείστον, παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές ακίνητα.

Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis το Δεκέμβριο 2025 και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 841,71 €/τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 723,62 €/τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 548,55 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 470,98 €/τμ, τα Οινόφυτα με 444,79 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 396,00 €/τμ.

Η Geoaxis παρατηρεί ότι οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 396–842 euro/τμ. Η Geoaxis θεωρεί ότι πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4.920 τ.μ., δεύτερη σε σειρά είναι η Ελευσίνα με 4.500 τ.μ., και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.464 τ.μ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.403 τ.μ., τα Μεσόγεια Αττικής με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.790 τ.μ., και τέλος το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.060 τ.μ.

ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΓΗΠΕΔΩΝ

Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis το Δεκέμβριο 2025 και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 180,00 €/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 134,52 €/τμ, τρίτη έρχεται η εντός ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 109,23 €/τμ και η Ελευσίνα με 92,31 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει το Καλοχώρι με 63,03 €/τμ, τα Οινόφυτα με 49,85 €/τμ και τελευταία έρχεται η περιοχή εκτός της ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 25,42 €/τμ.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στη Σίνδος (εκτός ΒΙ.ΠΕ) και το Καλοχώρι με 13.500 τ.μ., ακολουθούν τα Οινόφυτα με 13.000 τ.μ., τα Μεσόγεια Αττικής με 10.170 τ.μ., ο Ασπρόπυργος με 9.569 τ.μ., η Ελευσίνα με διαθέσιμη επιφάνεια 8.987 τ.μ., και τέλος η Σίνδος (εντός ΒΙ.ΠΕ) με 7.275 τ.μ.