Grant Thornton: Οι τρεις κατηγορίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων

Σε τρεις επιμέρους κατηγορίες, όπως επισημαίνει η Grant Thornton, διακρίνονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα: α) βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων με τη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, χωρίς υποχρέωση γνωστοποίησης στον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού («EOT»), β) βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων χωρίς χρήση ψηφιακής πλατφόρμας, χωρίς υποχρέωση γνωστοποίησης στον EOT και γ) παροχή υπηρεσιών τουριστικών καταλυμάτων και υποχρέωση γνωστοποίησης της παραπάνω εκμετάλλευσης στον EOT.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων με χρήση ψηφιακής πλατφόρμας: Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού θεωρείται η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια μικρότερη του έτους. Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται γνωστοποίηση στον ΕΟΤ. Για να εμπίπτει, ωστόσο, η μίσθωση στην κατηγορία αυτή πρέπει υποχρεωτικά να μην παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους πελάτες, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό τομέα, όπως ενδεικτικά υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων κ.λπ. Επισημαίνεται ότι η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν αποτελεί πρόσθετη υπηρεσία, συνεπώς δεν ασκεί επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως το ηλεκτρικό ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το Ιντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, επίσης δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσίας.

Ανάρτηση του αριθμού εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στις ψηφιακές πλατφόρμες: Η εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται ανά εκμισθούμενο ακίνητο ξεχωριστά. Δηλαδή για το κάθε ακίνητο εκδίδεται ξεχωριστός αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο αριθμός εγγραφής του κάθε ακινήτου πρέπει να αναρτάται σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε άλλο μέσο προβολής στο Διαδίκτυο. Κρίσιμο, πάντως, σε περίπτωση ελέγχου, είναι ο αριθμός να έχει αναρτηθεί σε εμφανές σημείο και να προκύπτει ποιο ακριβώς ακίνητο αφορά.

Φορολογικά θέματα: Απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων που δεν περιλαμβάνουν άλλες υπηρεσίες εκτός από παροχή κλινοσκεπασμάτων. Επιπλέον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων απαλλάσσονται του τέλους χαρτοσήμου. Ωστόσο, επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου σε ποσοστό 3,6% όταν οι διαχειριστές ακινήτων μισθώνουν ακίνητα από τους ιδιοκτήτες τους, προκειμένου να τα διαθέσουν περαιτέρω σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή (Ε 2016/2019). Το εισόδημα που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θεωρείται «εισόδημα από ακίνητη περιουσία», εφόσον παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα, και φορολογείται με την κλίμακα που εφαρμόζεται στα ενοίκια με συντελεστές από 15% μέχρι και 45% (για εισοδήματα πάνω από 35.000 ευρώ). Για τα νομικά πρόσωπα το εισόδημα υπόκειται σε φόρο με τον εταιρικό συντελεστή (σήμερα 28%).

Περιορισμοί κατά τη μίσθωση: Δεν έχουν εφαρμογή οι περιορισμοί του ν. 4446/2016, δηλαδή: α) μέγιστη διάρκεια μίσθωσης μέχρι 90 ή 60 ημέρες, β) εκμίσθωση μέχρι 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος και γ) εισοδηματικό όριο των 12.000 ευρώ εάν η μίσθωση υπερέβη τις 90 ή 60 ημέρες. Οι παραπάνω περιορισμοί θα εφαρμοσθούν για συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές και μόνον αφού εκδοθεί σχετική υπουργική απόφαση, η οποία ακόμη εκκρεμεί.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς χρήση ψηφιακής πλατφόρμας: Τυχόν έγγραφες ή προφορικές βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, που συνάπτονται μόνο ιδιωτικά και όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις. Συνεπώς, απαλλάσσονται του ΦΠΑ με την προϋπόθεση ότι δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, πλην της απλής παροχής κλινοσκεπασμάτων. Οι συγκεκριμένες μισθώσεις δεν αναρτώνται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Επίσης, δεν υφίσταται υποχρέωση γνωστοποίησης στον ΕΟΤ στην περίπτωση αυτή.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις με παροχή πρόσθετων υπηρεσιών: Στην περίπτωση που παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, οι οποίες είναι αντίστοιχες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα (π.χ. πρωινό, room service), το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται υπάγεται σε ΦΠΑ με τον μειωμένο συντελεστή 13%. Ωστόσο, οι μισθώσεις αυτές δεν εμπίπτουν στην έννοια της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Συνεπώς, δεν ισχύουν όλες οι παραπάνω δηλωτικές υποχρεώσεις και πρέπει να προηγηθεί υποχρεωτικά γνωστοποίηση στον ΕΟΤ για την αντίστοιχη κατηγορία τουριστικού καταλύματος.