Τα 2 συχνότερα λάθη πριν την αγορά ενός ακινήτου – Γιατί δεν αρκεί πλέον η εύρεση ακινήτου σε καλή τοποθεσία και τιμή

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται σε υψηλούς ρυθμούς, με το ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές να παραμένει έντονο. Ωστόσο, πίσω από τις αυξημένες συναλλαγές, τις ανακαινίσεις και την αναζήτηση ευκαιριών, κρύβεται πλέον μια αγορά αρκετά πιο σύνθετη σε σχέση με το παρελθόν.

Η άνοδος των τιμών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, οι νέες ενεργειακές απαιτήσεις αλλά και οι επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης διαμορφώνουν ένα νέο περιβάλλον, όπου η σωστή αξιολόγηση κινδύνου αποκτά κομβικό ρόλο για κάθε αγορά ή επένδυση.

O Δημήτρης Καραγεώργος, Founder & CEO της Magna Estate, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, αναφέρεται στους βασικούς κινδύνους που αντιμετωπίζουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές ακινήτων, αλλά και στα συχνότερα λάθη που εξακολουθούν να γίνονται στην αγορά.

Όπως επισημαίνει, ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους σήμερα είναι η λανθασμένη αξιολόγηση της ίδιας της επένδυσης και η υπερεκτίμηση της μελλοντικής ανόδου της αγοράς. Σε αρκετές περιπτώσεις, αγοραστές και επενδυτές βασίζονται αποκλειστικά στην αίσθηση ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, χωρίς να εξετάζουν σε βάθος όλα τα δεδομένα που επηρεάζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.

Ο ίδιος τονίζει ότι ιδιαίτερα σημαντικός παραμένει ο νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από οποιαδήποτε συμφωνία. Όπως αναφέρει, στην ελληνική αγορά εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά ακίνητα με νομικές, πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες, οι οποίες συχνά δεν είναι άμεσα εμφανείς στον αγοραστή. Αυθαίρετες κατασκευές, προβλήματα στους τίτλους ιδιοκτησίας, ελλιπή έγγραφα ή πολεοδομικές παραβάσεις μπορεί να οδηγήσουν είτε σε καθυστερήσεις είτε ακόμη και σε αδυναμία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.

Παράλληλα, ο τεχνικός έλεγχος αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα. Στατικά προβλήματα, φθορές, ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης μπορούν να αυξήσουν σημαντικά το πραγματικό κόστος μιας επένδυσης, ανατρέποντας πολλές φορές τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό του αγοραστή.

Ο Δημήτρης Καραγεώργος σημειώνει επίσης ότι η αγορά ακινήτων δεν βασίζεται πλέον μόνο στην τοποθεσία και την τιμή. Όπως εξηγεί, η αξιολόγηση κινδύνου έχει γίνει πλέον απολύτως απαραίτητη, καθώς προστίθενται συνεχώς νέοι παράγοντες που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα και τη μελλοντική αξία ενός ακινήτου.

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί σημαντικά οι κίνδυνοι που σχετίζονται με φυσικά φαινόμενα, όπως οι πλημμύρες και οι πυρκαγιές, παράγοντες που στο παρελθόν δεν επηρέαζαν στον ίδιο βαθμό τις αποφάσεις αγοράς. Την ίδια στιγμή, οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, ο πληθωρισμός αλλά και η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνει και στις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Όπως επισημαίνει, η ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου επηρεάζει πλέον άμεσα τόσο την εμπορική του αξία όσο και τη δυνατότητα αξιοποίησής του στο μέλλον. Σε πολλές περιπτώσεις, ένα ακίνητο με χαμηλή ενεργειακή κλάση μπορεί να απαιτεί υψηλές δαπάνες προκειμένου να παραμείνει ανταγωνιστικό ή να μπορέσει να αξιοποιηθεί επενδυτικά.

Τα πιό συχνά λάθη

Αναφερόμενος στα συχνότερα λάθη που κάνουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές, ο Δημήτρης Καραγεώργος ξεχωρίζει κυρίως δύο.

Το πρώτο αφορά την ελλιπή αξιολόγηση του ίδιου του ακινήτου πριν από την αγορά. Όπως αναφέρει, αρκετοί επικεντρώνονται αποκλειστικά στην τιμή ή στην περιοχή, χωρίς να εξετάζουν πιθανούς νομικούς κινδύνους, τεχνικά προβλήματα, αυθαιρεσίες ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Το δεύτερο, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η απουσία ξεκάθαρης επενδυτικής στρατηγικής. Όπως εξηγεί, διαφορετική προσέγγιση απαιτεί ένα ακίνητο που προορίζεται για ιδιοκατοίκηση και διαφορετική ένα ακίνητο που αγοράζεται για εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης ή για μεταπώληση μετά από ανακαίνιση. Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία έχει και το λεγόμενο «exit plan», δηλαδή ο τρόπος και ο χρόνος με τον οποίο ένας επενδυτής σχεδιάζει να αξιοποιήσει ή να ρευστοποιήσει την επένδυσή του στο μέλλον.

Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι σήμερα περισσότερο από ποτέ, μια επιτυχημένη επένδυση στην αγορά ακινήτων απαιτεί πλήρη προετοιμασία, σωστή αξιολόγηση κινδύνου και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό από την πρώτη στιγμή.

Αναφερόμενος στα νοικοκυριά που προχωρούν στην αγορά πρώτης κατοικίας ή σε μικρές επενδύσεις, ο Δημήτρης Καραγεώργος σημειώνει ότι το σημαντικότερο βήμα είναι η συνεργασία με σωστούς και αξιόπιστους επαγγελματίες. Όπως αναφέρει, ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός δεν πρέπει να περιλαμβάνει μόνο την τιμή αγοράς, αλλά και όλα τα επιπλέον κόστη, όπως φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανή ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και μελλοντικά έξοδα συντήρησης.

Παράλληλα, κάθε αγοραστής πρέπει να καθορίζει εξαρχής τις πραγματικές του ανάγκες, καθώς διαφορετικά κριτήρια έχει μια οικογένεια με παιδιά και διαφορετικά ένας εργένης ή ένα ζευγάρι συνταξιούχων. Σε κάθε περίπτωση, όπως τονίζει, ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την τελική απόφαση αποτελεί βασική προϋπόθεση για την αποφυγή μελλοντικών προβλημάτων και απρόβλεπτων εξόδων.

Η αγορά ακινήτου, καταλήγει, παραμένει μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή και για αυτό απαιτεί σωστή ενημέρωση, ρεαλισμό και μακροπρόθεσμη στρατηγική.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ