Οι 3 νέες παγκόσμιες τάσεις στο commercial real estate – Γιατί κερδίζουν “έδαφος” οι επενδύσεις για data centers, logistics και κτίρια γραφείων

Ένα περιβάλλον συγκρατημένης αισιοδοξίας, καθώς η διεθνής αβεβαιότητα και τα υψηλά επιτόκια επιβραδύνουν την ανάκαμψη, σκιαγραφεί έρευνα της Deloitte για την αγορά εμπορικών ακινήτων (Commercial Real Estate – CRE) για το 2026.

Παρά τα σημάδια σταθεροποίησης, οι επαγγελματίες του κλάδου παραμένουν επιφυλακτικοί λόγω των συνεχιζόμενων κινδύνων που σχετίζονται με τη χρηματοδότηση και το ρυθμιστικό πλαίσιο.

Όπως εκτιμάται, το επενδυτικό κλίμα παραμένει θετικό, κυρίως για ψηφιακές υποδομές, επιλεγμένες κατηγορίες γραφείων και εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία, με τις Ηνωμένες Πολιτείες να εξακολουθούν να αποτελούν την κορυφαία επενδυτική αγορά.

Στο πλαίσιο αυτό, οι στρατηγικές συνεργασίες, η ευελιξία στη διάθεση κεφαλαίων, η διαχείριση κινδύνων και η αξιοποίηση της Τεχνητής Νοημοσύνης, αποτελούν κρίσιμους άξονες στρατηγικής για τους επόμενους 12-18 μήνες.

Στην έρευνα, η οποία διενεργήθηκε το διάστημα Ιουνίου-Ιουλίου 2025, συμμετείχαν περισσότερα από 850 κορυφαία στελέχη επενδυτικών εταιρειών και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων από 13 χώρες, στη Βόρεια Αμερική, την Ευρώπη και την περιοχή Ασίας-Ειρηνικού.

Η παγκόσμια μακροοικονομική αστάθεια εξακολουθεί να επιβραδύνει την πλήρη ανάκαμψη της αγοράς εμπορικών ακινήτων, επηρεάζοντας το πότε -και σε ποιο βαθμό- θα επιστρέψει σε ρυθμούς ανάπτυξης μέσα στους επόμενους 12-18 μήνες. Η αβεβαιότητα που επικρατεί στο εμπόριο και στο ρυθμιστικό πλαίσιο, δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων, οδηγώντας ορισμένα στελέχη του κλάδου στο να επαναξιολογήσουν τη στρατηγική τους. Παρόλα αυτά, οι ευκαιρίες ανάπτυξης παραμένουν, κυρίως για όσους κατανοούν τις ιδιαιτερότητες του κλάδου και παραμένουν ευέλικτοι με σαφή προσανατολισμό στο μέλλον.

Παρότι η αισιοδοξία υποχώρησε ελαφρώς σε σχέση με τα ευρήματα της περσινής χρονιάς (από 88% σε 83%), η πλειονότητα των συμμετεχόντων αναμένει βελτίωση εσόδων έως το τέλος του 2026. Σε ό,τι αφορά τις δαπάνες (λειτουργικά κόστη, γραφεία, τεχνολογία), το 68% των ερωτηθέντων αναμένει αύξησή τους μέσα στο επόμενο έτος. Παρά την αβεβαιότητα, η ανάπτυξη αναμένεται να συνεχιστεί στους περισσότερους τύπους ακινήτων, με το 65% των ερωτηθέντων να προβλέπει βελτίωση σε βασικούς παράγοντες (ενοίκια, μισθώσεις, ποσοστό χώρων που πρόκειται να διατεθούν, κόστος κεφαλαίου) μέσα στο 2026.

Data centers, logistics και χώροι γραφείων στην κορυφή των επενδύσεων

Η ζήτηση για data centers υπερβαίνει την προσφορά. O ανταγωνισμός είναι έντονος για τους διαθέσιμους χώρους, οι οποίοι συχνά μισθώνονται πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Σε εννέα βασικές διεθνείς αγορές, το 100% των νέων κατασκευών βρίσκεται ήδη σε προ-μίσθωση (pre-committed), γεγονός που υποδηλώνει τη συνεχιζόμενη ζήτηση.

Την ίδια στιγμή, ο βιομηχανικός κλάδος, φαίνεται να βρίσκεται σε σημείο καμπής στον κύκλο της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, παρά τις προκλήσεις, η σταθερή ζήτηση για βιομηχανικές εγκαταστάσεις μπορεί να στηρίξει την ανάπτυξή του μακροπρόθεσμα. Παράλληλα, οι επιχειρήσεις με εξειδικευμένες ανάγκες χώρων έχουν ήδη δημιουργήσει ισχυρό pipeline έργων τύπου “built-to-suit”, δηλαδή έργων που σχεδιάζονται και κατασκευάζονται ειδικά για τις ανάγκες του τελικού χρήστη.

Ταυτόχρονα, ο τομέας των γραφείων δείχνει σημάδια ανάκαμψης, με τη ζήτηση για χώρους γραφείων, τόσο στα προάστια όσο και στο κέντρο των πόλεων, να αυξάνεται για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά.

Η επιλεκτική και ευέλικτη διάθεση κεφαλαίων αποτελεί παράγοντα καθοριστικής σημασίας για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, ενώ το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα του early mover δεν επαρκεί

Οι ηγέτες του real estate καλούνται να παρακολουθούν στενά μια πιθανή βελτίωση στο περιβάλλον των κεφαλαιαγορών και να είναι έτοιμοι να κινηθούν αποφασιστικά και επιλεκτικά πριν η υπόλοιπη αγορά επανέλθει δυναμικά. Έως τα τέλη του 2025, ποιοτικά ακίνητα με σταθεροποιημένα έσοδα ενδέχεται να προσελκύσουν περισσότερους ενδιαφερόμενους σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Εναλλακτικές κατηγορίες ακινήτων (π.χ. υγεία, τηλεπικοινωνίες) ενισχύουν το χαρτοφυλάκιο

Πέρα από τις τέσσερις παραδοσιακές κατηγορίες (γραφεία, λιανεμπόριο, βιομηχανία, κατοικίες), οι εναλλακτικές κατηγορίες ακινήτων κερδίζουν έδαφος, ιδιαίτερα σε ακίνητα που σχετίζονται με τηλεπικοινωνίες, υγεία και data centers. Η αξία των εναλλακτικών ακινήτων στα εμπορικά χαρτοφυλάκια αυξάνεται κατά 10% ετησίως από το 2000, με την τάση αυτή να επιταχύνεται μέσα στην επόμενη δεκαετία.

Πιέσεις που προκύπτουν από τα ληξιπρόθεσμα δάνεια σε ένα περιβάλλον αυξανόμενου κόστους δανεισμού

Περισσότερες από τις μισές εταιρείες του κλάδου θα αντιμετωπίσουν τις προκλήσεις που προκύπτουν από τη λήξη δανείων μέσα στον επόμενο χρόνο, ενώ μόνο ένα μικρό ποσοστό εκτιμά ότι θα μπορέσει να εξοφλήσει πλήρως τις δανειακές του υποχρεώσεις.

Τα βραχυπρόθεσμα δάνεια που εκδόθηκαν σε μια περίοδο όπου το μέσο επιτόκιο εμπορικών στεγαστικών δανείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλό, ωριμάζουν πλέον σε συνθήκες σημαντικά υψηλότερου κόστους δανεισμού, γεγονός που εντείνει την πίεση στην εξυπηρέτηση του χρέους για πολλούς δανειολήπτες, ιδιαίτερα για δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Οι προκλήσεις αυτές εντοπίζονται κυρίως στην Ευρώπη, με τη Γερμανία και τη Γαλλία να καταγράφουν τα μεγαλύτερα επίπεδα πίεσης, ενώ χώρες όπως η Ιαπωνία ωφελούνται από το παρατεταμένο καθεστώς χαμηλών επιτοκίων, διαμορφώνοντας έτσι ένα ποικιλόμορφο διεθνές τοπίο για την αγορά.

Τα νέα δάνεια προσφέρονται με βελτιωμένους όρους, δημιουργώντας σημαντικές ευκαιρίες χρηματοδότησης στην αγορά εμπορικών ακινήτων

Παρά τις πιέσεις των παλαιότερων δανείων, η εικόνα για την έκδοση νέων δανείων στην αγορά εμπορικών ακινήτων βελτιώνεται. Με τη σταθεροποίηση της αξίας των ακινήτων και την απαίτηση των δανειστών για πιο δομημένες συμφωνίες, τα νέα δάνεια προσφέρονται πλέον με πιο διαχειρίσιμους όρους. Επενδυτές και δανειστές με διαθέσιμο κεφάλαιο ενδέχεται να έχουν την ευκαιρία για στοχευμένες επενδύσεις σε ακίνητα.

Οι συνεργασίες μεταξύ των επενδυτών εμπορικών ακινήτων φαίνεται να κερδίζουν έδαφος

Οι στρατηγικές συνεργασίες και τα joint ventures φαίνεται να αναδύονται ως ευέλικτες εναλλακτικές λύσεις μέσα σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και συχνά απαιτητικών συνθηκών για εξαγορές και συγχωνεύσεις (M&A). Βοηθούν τις εταιρείες να στραφούν σε στρατηγικές που ανταποκρίνονται καλύτερα στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των πελατών σχετικά με ρευστότητα, αποδόσεις και διαχείριση κινδύνων.

Η Τεχνητή Νοημοσύνη αναδεικνύεται σε καθοριστικό εργαλείο, η επιτυχία όμως απαιτεί προσεκτική εφαρμογή

Η υιοθέτηση της Τεχνητής Νοημοσύνης επιταχύνεται, με τους επαγγελματίες του κλάδου να εμφανίζονται ιδιαίτερα θετικοί απέναντι σε ένα ευρύ φάσμα αναδυόμενων τεχνολογιών AI. Ωστόσο, η αξιοποίηση της AI παραμένει περιορισμένη λόγω έλλειψης ποιοτικών δεδομένων και ανησυχιών για την ιδιωτικότητα. Η παραγωγή συνθετικών δεδομένων (που μιμούνται τα πραγματικά) κερδίζει έδαφος ως λύση, απαιτώντας όμως εξειδικευμένη τεχνογνωσία και αυστηρούς μηχανισμούς διασφάλισης ποιότητας.

Σχολιάζοντας τα αποτελέσματα της έρευνας, ο Χρήστος Κοσμάς, Partner, Real Estate Sector Leader, Deloitte Ελλάδος, ανέφερε ότι:

«Το επόμενο κεφάλαιο της αγοράς εμπορικών ακινήτων θα ευνοήσει όσους είναι καλά προετοιμασμένοι και κατανοούν σε βάθος τις εξελίξεις του κλάδου. Εκτός από τις προκλήσεις που δημιουργούν η μακροοικονομική αστάθεια, οι γεωπολιτικές αλλαγές και το υψηλό κόστος δανεισμού, η φετινή μας ανάλυση αναδεικνύει και σημαντικές ευκαιρίες: ευνοϊκότερους όρους αναχρηματοδότησης, στοχευμένη ενίσχυση της ρευστότητας και αυξημένη δυναμική σε τομείς όπως οι ψηφιακές υποδομές, τα logistics και τα σύγχρονα γραφεία.

Στην Ελλάδα, όπου ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, τα στελέχη του real estate καλούνται να κινηθούν με ρεαλισμό και στρατηγική: να διαχειριστούν τα κεφάλαια με ευελιξία, να προσανατολιστούν σε επενδύσεις με σταθερή απόδοση, να αξιοποιήσουν συνέργειες και να εφαρμόζουν την Τεχνητή Νοημοσύνη εκεί όπου ενισχύει τη λήψη αποφάσεων.

Η Deloitte, μέσα από τη διεθνή της εμπειρία και την παρουσία της στην ελληνική αγορά, υποστηρίζει τους οργανισμούς του κλάδου να αξιοποιήσουν τις νέες ευκαιρίες, και να δημιουργήσουν αξία μέσα σε ένα περιβάλλον μετασχηματισμού και διαρκούς εξέλιξης».

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ