Οι ευκαιρίες, οι προκλήσεις και οι κίνδυνοι στην αγορά ακινήτων – Τί λένε στελέχη του Real Estate

Με μια πλειάδα στελεχών της αγοράς ακινήτων να δίνουν για μια ακόμα φορά το «παρών», ξεκίνησε σήμερα Τετάρτη 25 Οκτωβρίου 2023, στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, το 24ο συνέδριο της Prodexpo, το οποίο έχει γίνει, πλέον, θεσμός για το ελληνικό και όχι μόνο Real estate. Στο Executive Leaders’ Breakfast, που προηγήθηκε της έναρξης του συνεδρίου, υψηλόβαθμοι παράγοντες της αγοράς Real Estate ανέλυσαν τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, αναδεικνύοντας τόσο τις ευκαιρίες όσο και τους κινδύνους.

Στη συζήτηση στρογγυλής τραπέζης, που συντόνισε ο δημοσιογράφος του Mega TV και του Βήματος, Ντίνος Σιωμόπουλος, κατατέθηκαν πολύ ενδιαφέρουσες απόψεις για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην Ελλάδα και την Ευρώπη, με τους συμμετέχοντες να ακτινογραφούν την αγορά ακινήτων. Αναφέρθηκαν μεταξύ άλλων στις προκλήσεις του κλάδου, την αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης, στις κατηγορίες ακινήτων που προσελκύουν τους επενδυτές, στη σημασία των βιώσιμων κτιρίων και της αξιοποίησης ων δημοσίων ακινήτων, αλλά και στα προβλήματα που δημιουργούν το αυξημένο κόστος κατασκευής και η πολεοδομική νομοθεσία.

Ακολουθούν βασικά σημεία των τοποθετήσεων:

O Δημήτρης Ανδριόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand, υπογράμμισε ότι ένας από τους σημαντικούς κινδύνους, που καλούμαστε να διαχειριστούμε, είναι η καθημερινότητα που έχουμε δημιουργήσει στην πόλη. Καθημερινότητα που δεν την αντέχουμε, αλλά δεν κάνουμε κάτι για να την αλλάξουμε. «Δεν είναι βιώσιμη, θα το βρούμε μπροστά μας. Η αλλαγή στη βιωσιμότητα έρχεται από την αλλαγή στις υποδομές και στη συμπεριφορά» σημείωσε ο κ. Ανδριόπουλος. Εκτίμησε ότι τα επόμενα δύο χρόνια η χώρα μας θα αντιμετωπίσει δυσκολίες στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων και χαρακτήρισε αναγκαίο να ασχοληθούμε σοβαρά με την περιορισμένη δυνατότητα των εταιρειών να υλοποιήσουν τον μεγάλο όγκο ανεκτέλεστων έργων.

O Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties, εξέφρασε τη συγκρατημένη αισιοδοξία του για το 2024, λέγοντας πως η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται σε λογικές τιμές και παραμένει μία από τα φθηνότερες αγορές στην Ευρώπη στην τιμή ανά τ.μ. «Είναι μια χρονιά που πρέπει να πατήσουμε γκάζι στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων, γιατί το παράθυρο της ευκαιρία δεν θα μείνει για πολύ καιρό ανοιχτό» υποστήριξε ο κ. Αρώνες, εξηγώντας ότι προς αυτή την κατεύθυνση θα βοηθήσει η αντιμετώπιση του κατακερματισμού των επενδύσεων.

O Γιώργος Βιτούλας, Εταίρος της Arbitrage RE σημείωσε πως η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, με εταιρείες να μισθώνουν χώρους γραφείων, ενώ τα τελευταία 2-3 χρόνια πραγματοποιούνται greenfield projekts. Αναφέρθηκε και αυτός στις αρρυθμίες που παρατηρούνται στη συμμετοχή εργολάβων σε δημοπρατήσεις έργων ανά την χώρα. «Καταγράφεται μεγάλη δυσκολία στην ανάληψη των έργων και στην τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων» προσέθεσε ο κ. Βιτούλας.

O Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος, Διευθυντής της DCarbon, χαρακτήρισε ως μία από τις δύσκολες προσκλήσεις την απαλλαγή των κτιρίων από εκπομπές άνθρακα, τονίζοντας πως ακόμα και οι πιο υπεύθυνες επενδύσεις κινδυνεύουν να μην καλύψουν τις ανάγκες της κλιματικής αλλαγής. «Είναι ευκαιρία να πατήσουμε γκάζι για την κατασκευή βιώσιμων κτιρίων. Χωρίς βιώσιμα και ανθεκτικά κτίρια δεν πάμε πουθενά» είπε ο κ. Γιαννικόπουλος, εκτιμώντας ότι το υφιστάμενο στοκ ακινήτων θα αποκτά σταδιακά αξία μέσα από τις ενεργειακές παρεμβάσεις.

O Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, στάθηκε στη σημασία της η πολιτική και οικονομικής σταθερότητας. «Η χώρα προσφέρει μεγάλες προοπτικές για επενδύσεις. Πρέπει να εστιάσουμε στο τι προσφέρει η χώρα και να εντοπίζουμε τις ευκαιρίες» ανέφερε ο κ. Γιόφτσιος, συμπληρώνοντας ότι υπάρχουν πολλά ακίνητα στις τράπεζες και τους servicers, τα οποία μπορούν να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες των επενδυτών.

O Γιάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα, υποστήριξε πως πάθαμε και μάθαμε πολλά από τη 10ετια της κρίσης, με την ελληνική αγορά να βρίσκεται σε ένα σημείο καμπής. «Περνάμε τις παιδικές ασθένειες και γινόμαστε πιο εξωστρεφείς. Η ύφεση έχει περάσει και βρισκόμαστε πλέον στην ανάπτυξη» τόνισε ο κ. Γκάνος, προσθέτοντας ότι από εδώ και πέρα θα είναι κομβική η παροχή υπηρεσιών ακινήτων που να καλύπτουν τις απαιτήσεις των επενδυτών.

O Γρηγόρης Δημητριάδης, Διευθύνων Σύμβουλος του Υπερταμείου (ΕΕΣΥΠ) αναφέρθηκε στη σημασία της πράσινης μετάβασης και της βιώσιμης ανάπτυξης, αλλά και στην ανάγκη καταγραφής των ακινήτων του δημοσίου. «Αποτελεί μεγάλο projekt η καταγραφή τους. Πρόκειται για δεκάδες χιλιάδες, τα μισά εκ των οποίων είναι καταπατημένα. Φιλοδοξούμε να δημιουργήσουμε ένα μητρώο για τα ακίνητα του Δημοσίου» υπογράμμισε ο κ. Δημητριάδης.

Ο Μηνάς Δήμος, Ιδρυτής της Plasis Real Estate + Development είπε πως στην αγορά ακινήτων η προσφορά βρίσκεται πίσω από τη ζήτηση, με τις τιμές σε κάποιες περιοχές να έχουν εκτοξευθεί. «Για παράδειγμα στη νότια Αττική και το παραλιακό μέτωπο διατίθενται ακίνητα από 7.000 ευρώ/τμ. έως και 20.000 ευρώ/τ.μ.» εξήγησε ο κ. Δήμος, λέγοντας πως περίπου το 50% των αγοραστών οικιστικών ακινήτων είναι ξένοι.

Ο Κέννυ Ευαγγέλου, Head of Real Estate της KPMG υπογράμμισε πως όλοι οι επενδυτές αναπτύσσουν στρατηγικές για βιώσιμη ανάπτυξη, τόσο στα καινούρια κτίρια όσο και μέσα από την αναπαλαίωση υφιστάμενων κτιρίων. «Το δεύτερο θέμα που οδηγεί την αγορά είναι οι ευέλικτοι χώροι γραφείων. Η υβριδική εργασία ήρθε για να μείνει» είπε ο κ. Ευαγγέλου, αναφερόμενος επίσης στον ρόλο της τεχνολογίας και της καινοτομίας.

O Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ τόνισε πως ο κλάδος αποτελεί κινητήρια δύναμη στην προσέλκυση επενδύσεων, πλήττεται όμως από την πολύ υψηλή φορολογία. «Η Πολιτεία πρέπει να επανεξετάσει τον σχετικό νόμο. θα καταθέσουμε συγκεκριμένες προτάσεις στα αρμόδια όργανα» υπογράμμισε ο κ. Καζίνος, θέτοντας και το πρόβλημα της προσαρμογής στον νέο κλιματικό νόμο, που απαιτεί πολύ μεγάλες επενδύσεις από τις ΑΕΕΑΠ.

H Έλλη Κακούλλου, Β. Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος στάθηκε στην αναγκαιότητα απλοποίησης της πολεοδομικής νομοθεσίας. «Υπήρχε μια καλή αρχή το 2020, έχουμε όμως πολύ δρόμο ακόμα. Χρειάζεται επίσπευση της ολοκλήρωσης των δασικών χαρτών, του Κτηματολογίου και των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων» σημείωσε η κυρία Κακούλλου. Εξήγησε πως κάθε δήμος θα πρέπει να εντοπίζει τις στεγαστικές ανάγκες και να γίνεται η βάση για τον σχεδιασμό, σε συνάρτηση με τη βέλτιστη χρήση ενός ακινήτου.

O Μάξιμος Καλατζής, Διευθύνων Σύμβουλος της Makt, επισήμανε ότι στα προβλήματα που αντιμετωπίζει το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, υποστηρίζοντας πως μπορούμε να το αναβαθμίσουμε ενεργειακά και να μειώσουμε το συνολικό κόστος λειτουργίας του. «Με όλους τους κινδύνους και τις άγνωστες πτυχές, είναι σημαντικό να επενδύσουμε στο due diligence» προσέθεσε ο κ. Καλατζής.

O Παναγιώτης Καπετανάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property, σημείωσε πως τα κτίρια πρέπει να είναι ανθεκτικά στον σχεδιασμό τους. «Είναι πολύ σημαντικό να περάσουν τα βιώσιμα κτίρια στο επόμενο βήμα και να συνεχίσουμε σε αυτόν τον δρόμο. Αυτό είναι το μέλλον της δουλειάς μας» είπε ο κ. Καπετανάκος.

H Χρυσάνθη Κάρλου, Partner, Μ&Α της Koutalidis Law Firm, έκανε λόγο για μεγάλο ενδιαφέρον για όλες τις κατηγορίες ακινήτων, αλλά και για την ανάγκη σωστού νομικού ελέγχου και στάθμισης των κινδύνων. «Όλοι οι επενδυτές αναζητούν ένα σταθερό ρυθμιστικό πλαίσιο, που θα αντιμετωπίζει παθογένειες του παρελθόντος, όπως αυτές που συναντάμε στην πολεοδομική νομοθεσία» τόνισε η κυρία Κάρλου.

O Γεώργιος Κορμάς, Αντιπρόεδρος ΔΣ, Οικονομολόγος του Resolute Group, ανέφερε ότι ο χώρος του real estate έχει μετουσιωθεί πλέον σε κάτι τελείως διαφορετικό με το παρελθόν, ακολουθώντας την γενικότερη τάση της ψηφιοποίησης. «Η Ελλάδα αποτελεί θύλακα ασφάλειας για πολλούς επενδυτές σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Είμαστε όμως μέλος της Ευρώπης που έχει αποφασίσει να ακολουθήσει το green deal, κάτι που έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά τις επιχειρήσεις λόγω του υψηλού κόστους, με συνέπεια να φεύγουν εκτός Ευρώπης» εξήγησε ο κ. Κορμάς.

O Αλέξανδρος Κουδουνάς, Partnership Sales Manager της IWG, υποστήριξε πως διανύουμε μια περίοδο που ο κόσμος έχει αλλάξει τον τρόπο που ζει και εργάζεται κι αυτό είναι μόνο η αρχή, με τη νέα γενιά να βλέπει τον κόσμο της εργασία τελείως διαφορετικά. «Ουσιαστικά όλη αυτή η αλλαγή έχει φέρει και αλλαγή στην αγορά του real estate. Πρέπει να φέρουμε τα ακίνητα προς τα εκεί που πάει η αγορά» ανέφερε ο κ. Κουδουνάς, προσθέτοντας ότι η αλλαγή στη βιωσιμότητα έρχεται από την αλλαγή στις υποδομές και στη συμπεριφορά.

O Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της Premia R.E.I.C. επισήμανε ότι στην Ελλάδα υπάρχει διαφορετικό καθεστώς από την υπόλοιπη Ευρώπη, με τις τιμές των ακινήτων να ανεβαίνουν. «Για να ανταγωνιστούμε τους ξένους δεν πρέπει να συμβιβαστούμε με αυτά που μας τραβάνε πίσω, π.χ. δεν έχουμε κτηματολόγιο αλλά μας ταλαιπωρεί» είπε ο κ. Μαρκάζος.

O Αντώνης Μαρκόπουλος, Συν-ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty τόνισε πως σε μία εποχή υψηλών επιτοκίων και πολλών προβλημάτων, το παράδοξο είναι ότι στην Ελλάδα το πρόβλημα εντοπίζεται στη διαθεσιμότητα. «Τα κόκκινα δάνεια είναι 90 δις. ευρώ. Υπάρχει ένα τσουνάμι ακινήτων που θα βγει στην αγορά. Τα επόμενα 5-7 χρόνια θα βγουν σε πλειστηριασμό 250.000 ακίνητα» τόνισε ο κ. Μαρκόπουλος, χαρακτηρίζοντας ως επενδυτική ευκαιρία την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων.

H Τερέζα Μεσσάρη, Γενική Διευθύντρια της COO/CFO Prodea Investments σημείωσε πως έχουν μπει νέες παράμετροι στην αγορά, όπως η τεχνολογία, τονίζοντας ότι χρειάζεται μια υποδομή με πλατφόρμες που θα βοηθούν τους επενδυτές ακινήτων να τα λειτουργούν πιο αποτελεσματικά. «Πλέον πρέπει να παρέχουμε πλήρεις υπηρεσίες στους επενδυτές» προσέθεσε.

O Σωτήρης Μπακαγιάννης, Διευθύνων Σύμβουλος της Intracom Properties υποστήριξε πως η Ελλάδα είναι σε διαφορετική θέση σε σχέση με τον υπόλοιπο κόσμο λόγω της σταθερότητας που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια. «Η Ελλάδα υπεραποδίδει γιατί αποτελεί έναν παγκόσμια προορισμό για τουρισμό και επενδύσεις» είπε ο κ. Μπακαγιάννης, εκτιμώντας ότι η αγορά θα εξακολουθήσει τη θετική της πορεία, παρά το αυξημένο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια.

O Παναγιώτης Μπαλωμένος, Εντεταλμένος Σύμβουλος στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου, αναφέρθηκε στην προσπάθεια της εταιρείας να γίνει πιο ευέλικτη και παραγωγική, μικρότερη και πιο ανταγωνιστική. «Έχουμε στα σκαριά διαγωνισμό για το στρατηγικό πλάνο της επόμενης 5ετίας, ενώ είμαστε σε συνεργασία με το Υπουργείο Οικονομικών για το ξεκαθάρισμα του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη δημόσια περιουσία» σημείωσε ο κ. Μπαλωμένος.

O Παναγιώτης Μπερνίτσας, Managing Partner της Bernitsas Law, τόνισε πως η επανάσταση που έγινε από τους ψηφιακούς νομάδες άλλαξε την εικόνα της Ελλάδας, ειδικά στη διάρκεια της πανδημίας. «Η Ελλάδα ήταν ένα ασφαλές καταφύγιο» είπε χαρακτηριστικά. Στάθηκε παράλληλα στην ανάγκη να ξεκαθαρίσει μια και καλή το τοπίο για την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν αφήνουν περιθώρια για αμφιβολίες.

O Δημήτρης Μπινιάρης, Ιδρυτής της Binswanger Biniaris υποστήριξε πως οι εκ των προτέρων συνέργειες μεταξύ developers και investors αυξάνουν τις αποδόσεις των ακινήτων για τον τελικό επενδυτή. Το κλειδί είναι κάτι που λείπει γενικά από την ελληνική αγορά. Δεν έχουμε κάνει αρκετά μαθήματα επιχειρηματικής ηθικής» τόνισε ο κ. Μπινιάρης.

Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate σημείωσε πως το 35-40% των επενδύσεων τα τελευταία χρόνια πραγματοποιούνται στον τομέα του τουρισμού στον τουρισμό. «Παρά τα προβλήματα, το υψηλός εργασιακό κόστος και τη δυσκολία στην ανεύρεση προσωπικού, η αγορά των ξενοδοχείων αποδεικνύεται ανθεκτική» σημείωσε ο κ. Παρασκευόπουλος, κάνοντας λόγο για σημαντικό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.

O Γιώργος Δ. Σιούφας, Managing Partner της Sioufas and Associates Law Firm, υπογράμμισε πως την τελευταία 5ετία συντελείται η μεγαλύτερη μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα, τονίζοντας ότι η χώρα μας διαθέτει ένα κατακερματισμένο οικιστικό πλεονέκτημα. Εκτίμησε ότι το επόμενο διάστημα θα είναι περιορισμένες οι αποδόσεις των εμπορικών σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. «Τα διαμερίσματα αποτελούν πολύ μεγάλη ευκαιρία για τους επενδυτές κεφαλαίου και υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές» προσέθεσε.

O Γιώργος Ταμπουρέας, Γενικός Διευθυντής της OTE Estate αναφέρθηκε στην ανάγκη να αλλάξει ο τρόπος που σχεδιάζουμε τα έργα μετά τα ακραία καιρικά φαινόμενα, εξηγώντας ότι θα πρέπει να υπάρξει συνεργασία κράτους και παραγόντων της αγοράς. «Χρειάζεται πολύ μεγάλη κουβέντα για την βιωσιμότητα και την ανθεκτικότητα των κτιρίων» τόνισε ο κ. Ταμπουρέας, συμπληρώνοντας πως το κτιριακό απόθεμα που έχει κατασκευαστεί μέχρι το 2010 έχει σοβαρά προβλήματα.

H Ασημίνα Τζήκα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της ELVIAL υπογράμμισε πως «είναι ξεκάθαρο ότι η αειφορία και η βιωσιμότητα θα αποτελέσουν τη βάση για τις αλλαγές στον κλάδο του αλουμινίου». Σε εταιρικό επίπεδο για μείωση του αποτυπώματος και σε προϊοντικό επίπεδο για να καλύψουν τις απαιτήσεις των νέων κτιρίων.

O Πάνος Χαραλαμπόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Solum PY Gloval, Advisory Board RICS Greece τόνισε ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση, αλλά μικρή προσφορά. Ο,τιδήποτε νεόδμητο γίνεται ανάρπαστο, ενώ υπάρχουν πολλά κενά ακίνητα σε δημόσιους φορείς και funds, με τις αυξήσεις στις τιμές να είναι δυσθεώρητες» σημείωσε ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Προσέθεσε ότι υπάρχουν 150.000 ακίνητα σε πλατφόρμες διαμοιρασμού και πρέπει να δούμε πώς αυτά τα ακίνητα θα μπορέσουν να βγουν στην αγορά.