Τα έργα που θα κρίνουν την ανάπτυξη των εταιρειών real estate στην Ελλάδα έως το 2030

Στην υλοποίηση των επενδυτικών προγραμμάτων και στην έγκαιρη παράδοση των νέων ακινήτων μετατοπίζεται πλέον το ενδιαφέρον για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, σύμφωνα με τη νέα κλαδική ανάλυση της Eurobank Equities.

Ο οίκος εκτιμά ότι μεγάλο μέρος της χρηματιστηριακής ανάκαμψης από τα χαμηλά του 2022 έχει ήδη συντελεστεί. Η επόμενη φάση, επομένως, θα εξαρτηθεί λιγότερο από μία γενική αναβάθμιση των αποτιμήσεων και περισσότερο από την ικανότητα κάθε εταιρείας να ολοκληρώσει το pipeline της, να ενσωματώσει τα νέα ακίνητα στα έσοδά της και να χρηματοδοτήσει την ανάπτυξη χωρίς υπερβολική επιβάρυνση του ισολογισμού.

Η έκθεση εξετάζει τις Trade Estates, Noval Property, BriQ Properties και Premia Properties, αναδεικνύοντας τέσσερα αρκετά διαφορετικά επενδυτικά μοντέλα.

Trade Estates: Τρία έργα για την επόμενη φάση ανάπτυξης

Η Trade Estates αποτελεί την κορυφαία επιλογή της Eurobank Equities μεταξύ των ΑΕΕΑΠ που καλύπτει, κυρίως λόγω της ορατότητας που προσφέρει το επενδυτικό της πρόγραμμα.

Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε τρεις αναπτύξεις που αναμένεται να ενισχύσουν σταδιακά τα έσοδα της εταιρείας:

* το logistics center στην Ελευσίνα,
* το δεύτερο retail park στο Ηράκλειο Κρήτης,
* το νέο εμπορικό πάρκο στο Commercial Hub του Ελληνικού.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Eurobank Equities, η πλήρης συνεισφορά των τριών έργων αναμένεται από το 2029. Με την ενσωμάτωσή τους, το προσαρμοσμένο EBITDA της Trade Estates υπολογίζεται ότι μπορεί να αυξηθεί από 34,8 εκατ. ευρώ το 2026 σε περίπου 50,9 εκατ. ευρώ το 2030.

Η εταιρεία έχει ήδη αποκτήσει λειτουργική παρουσία στο Ηράκλειο μέσω του πρώτου Top Parks, ενώ ο σχεδιασμός της επόμενης περιόδου περιλαμβάνει τη δεύτερη ανάπτυξη στην περιοχή. Στο Ελληνικό, το retail park θα αποτελέσει μέρος του ευρύτερου Commercial Hub, ενώ η Ελευσίνα θα ενισχύσει την έκθεση της ΑΕΕΑΠ στα logistics.

Για την Eurobank Equities, το βασικό πλεονέκτημα είναι ότι πρόκειται για έργα με σαφή εμπορική στόχευση, τα οποία μπορούν να προσθέσουν σημαντικά μισθωτικά έσοδα. Το κρίσιμο ζήτημα παραμένει η τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων, ιδιαίτερα για την Ελευσίνα, όπου έχουν καταγραφεί καθυστερήσεις στην ωρίμανση της επένδυσης.

Noval Property: The Grid και Πειραιώς 252 καθορίζουν το χρονοδιάγραμμα

Στην περίπτωση της Noval Property, η ανάλυση δίνει μεγαλύτερη βαρύτητα στον χρόνο ολοκλήρωσης των αναπτύξεων.

Η εταιρεία έχει ήδη παραδώσει νέα ακίνητα, όπως το Ardittos House και το κτίριο γραφείων στην οδό Χειμάρρας, ενώ μέσα στο 2026 τέθηκε σε λειτουργία και το ανακατασκευασμένο κτίριο Κ199 στην Κηφισίας. Το κύριο βάρος μεταφέρεται πλέον στο The Grid, το μεγάλο συγκρότημα γραφείων στο Μαρούσι, και στην επένδυση της Πειραιώς 252.

Το The Grid αναπτύσσεται σε συνολική επιφάνεια περίπου 61.500 τ.μ. και έχει σχεδιαστεί ως σύγχρονο επιχειρηματικό campus, με έξι επίπεδα ανωδομής, τέσσερα υπόγεια και κεντρικό διαμορφωμένο χώρο πρασίνου. Η Noval έχει θέσει την πρόοδο και ολοκλήρωση του έργου μεταξύ των βασικών προτεραιοτήτων της για το δεύτερο εξάμηνο του 2026.

Μεγαλύτερη αβεβαιότητα παρουσιάζει η Πειραιώς 252, μία σύνθετη ανάπτυξη συνολικής επιφάνειας περίπου 56.740 τ.μ., η οποία σχεδιάζεται να συνδυάζει τουριστικές, πολιτιστικές, συνεδριακές, εμπορικές και επιχειρηματικές χρήσεις. Οι καθυστερήσεις στο συγκεκριμένο project αυξάνουν, σύμφωνα με την Eurobank Equities, τον κίνδυνο εκτέλεσης του επενδυτικού προγράμματος.

Για να περιορίσει το κενό μέχρι την πλήρη συνεισφορά των υπό ανάπτυξη ακινήτων, η διοίκηση σχεδιάζει, κατά την ανάλυση, επιλεκτικές εξαγορές περίπου 100 εκατ. ευρώ έως το 2030. Το προσαρμοσμένο EBITDA προβλέπεται να αυξηθεί από 29,1 εκατ. ευρώ το 2026 σε περίπου 38 εκατ. ευρώ το 2030.

BriQ Properties: Μικρότερο, στοχευμένο pipeline

Πιο περιορισμένο αλλά περισσότερο ελεγχόμενο είναι το πρόγραμμα ανάπτυξης της BriQ Properties.

Η εταιρεία ολοκλήρωσε το 2026 το AENORA Offices στη λεωφόρο Ποσειδώνος, προσθέτοντας στο χαρτοφυλάκιό της ένα νέο ενεργειακά αποδοτικό κτίριο γραφείων. Παράλληλα, προωθεί νέα βιομηχανικά και αποθηκευτικά ακίνητα στον Ασπρόπυργο και στη Μεταμόρφωση, την επέκταση ξενοδοχειακής μονάδας στην Πάρο και την ανάπτυξη του Saroco Hotel στην Κέρκυρα.

Το επενδυτικό πρόγραμμα που είχε παρουσιάσει η εταιρεία τον Μάρτιο του 2026 ανερχόταν συνολικά σε περίπου 34 εκατ. ευρώ, με υπολειπόμενες δαπάνες 18,5 εκατ. ευρώ και παραδόσεις που εκτείνονται έως το 2028.

Η Eurobank Equities θεωρεί ότι η BriQ έχει χαμηλότερο αναπτυξιακό ρίσκο, αλλά και μικρότερη επιτάχυνση κερδοφορίας σε σύγκριση με τις υπόλοιπες εταιρείες. Το προσαρμοσμένο EBITDA εκτιμάται στα 17,5 εκατ. ευρώ το 2026 και περίπου στα 18,4 εκατ. ευρώ κατά την περίοδο 2027–2028.

Η επενδυτική της ιστορία βασίζεται, επομένως, περισσότερο στη σταδιακή παράδοση μικρότερων projects, στη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου και στη διατήρηση μιας πιο συντηρητικής κεφαλαιακής δομής.

Premia Properties: Άλμα μεγέθους μέσω ξενοδοχείων και φοιτητικής κατοικίας

Τη μεγαλύτερη μεταβολή κλίμακας αναμένεται να παρουσιάσει η Premia Properties.

Η εταιρεία διαχειρίζεται σήμερα επενδύσεις συνολικής αξίας περίπου 722 εκατ. ευρώ, σε κλάδους όπως logistics, ξενοδοχεία, φοιτητικές εστίες, εκπαιδευτικά ακίνητα, γραφεία και εμπορικά ακίνητα.

Καταλύτης για την επόμενη περίοδο είναι η στρατηγική συνεργασία με την AKTI Hotels & Resorts, η οποία περιλαμβάνει τρία μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα στη Ρόδο και στην Κω. Παράλληλα, συνεχίζεται η επέκταση στον τομέα της οργανωμένης φοιτητικής κατοικίας, με νέα ακίνητα και ανακατασκευές σε πανεπιστημιακές πόλεις.

Η Eurobank Equities εκτιμά ότι, μετά την ολοκλήρωση των νέων συναλλαγών, η αξία του χαρτοφυλακίου μπορεί να ξεπεράσει το 1 δισ. ευρώ έως το τέλος του 2026. Το προσαρμοσμένο EBITDA προβλέπεται να αυξηθεί από 29,9 εκατ. ευρώ το 2026 σε 51,6 εκατ. ευρώ το 2028.

Η ταχεία ανάπτυξη συνοδεύεται, όμως, από αυξημένες χρηματοδοτικές ανάγκες. Σε σενάριο όπου το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων καλυφθεί με δανεισμό, ο καθαρός δείκτης δανειακής επιβάρυνσης προς την αξία των ακινήτων θα μπορούσε, σύμφωνα με την ανάλυση, να κινηθεί στην περιοχή του 64%–67%. Επομένως, η κεφαλαιακή διάρθρωση και οι πιθανές εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης αποτελούν καθοριστικό παράγοντα για την εκτέλεση του σχεδίου.

Οι χρηματιστηριακές προβλέψεις

Σε επίπεδο μετοχών, η Eurobank Equities διατηρεί σύσταση «buy» για την Trade Estates, με τιμή-στόχο 2,37 ευρώ, και για τη Noval Property, με τιμή-στόχο 3,70 ευρώ. Για την BriQ δίνει σύσταση «hold» και τιμή-στόχο 3,13 ευρώ.

Για την Premia παρουσιάζει εύρος αποτίμησης 1,73–1,98 ευρώ ανά μετοχή, χωρίς επενδυτική σύσταση, καθώς η κάλυψη πραγματοποιείται στο πλαίσιο χρηματοδοτούμενης έρευνας.

Πέρα από τις επιμέρους αποτιμήσεις, το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι οι τέσσερις ΑΕΕΑΠ εισέρχονται σε περίοδο κατά την οποία η ανάπτυξη θα πρέπει να αποδειχθεί στην πράξη: μέσα από την ολοκλήρωση των έργων, την επίτευξη των αναμενόμενων μισθωτικών εσόδων και τη διατήρηση ισορροπίας μεταξύ επενδύσεων και δανεισμού.