Πώς η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας των Δήμων μπορεί να συμβάλει στη λύση του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα

Ένα σημαντικό δομικό πρόβλημα συμβάλλει και αυτό με τη σειρά του στην ενίσχυση της έλλειψης κατοικίας, καθώς μεγάλος αριθμός Δήμων δεν διαθέτει πλήρη και αξιόπιστη εικόνα της ακίνητης περιουσίας του, τα οποία θα μπορούσαν να εισφερθούν στο στεγαστικό απόθεμα της χώρας. Κτίρια, οικόπεδα και λοιπά ακίνητα παραμένουν αχαρτογράφητα, αποσπασματικά καταγεγραμμένα ή με ασαφές ιδιοκτησιακό και λειτουργικό καθεστώς.

Σύμφωνα με στοιχεία της BluPeak Estate Analytics, στην πράξη η δημοτική ακίνητη περιουσία είναι συχνά κατανεμημένη σε διαφορετικές υπηρεσίες, με αρχεία που δεν επικοινωνούν μεταξύ τους. Τεχνικές υπηρεσίες, οικονομικές διευθύνσεις και νομικά τμήματα διατηρούν ξεχωριστά στοιχεία, χωρίς ενιαία βάση δεδομένων. Πολλά ακίνητα συντηρούνται χωρίς σαφή γνώση της χρήσης ή της κατάστασής τους, ενώ άλλα παραμένουν κλειστά ή αναξιοποίητα, απλώς επειδή δεν υπάρχει συνολική εικόνα.

Παρόλα αυτά, πάνω σε αυτή τη θολή πραγματικότητα καλούνται οι Δήμοι να προβλέψουν έσοδα, να εγγράψουν δαπάνες και να σχεδιάσουν επενδύσεις. Το αποτέλεσμα είναι προϋπολογισμοί που βασίζονται περισσότερο σε γραφειοκρατικές διαδικασίες και λιγότερο σε πραγματικά δεδομένα της αγοράς.

Οι συνέπειες της μη καταγραφής

Η απουσία συστηματικής και λειτουργικής καταγραφής έχει άμεσες οικονομικές και διοικητικές συνέπειες. Δυνητικά έσοδα από μισθώσεις ή αξιοποίηση ακινήτων δεν αποτυπώνονται ποτέ. Έξοδα συντήρησης εγγράφονται χωρίς προτεραιοποίηση και χωρίς συνολική αποτίμηση κόστους–οφέλους. Την ίδια στιγμή, οι Δήμοι δηλώνουν αδυναμία να χρηματοδοτήσουν βασικές λειτουργίες ή κοινωνικές πολιτικές.

Έτσι, ο προϋπολογισμός παύει να λειτουργεί ως εργαλείο διοίκησης και μετατρέπεται σε τυπική λογιστική υποχρέωση, αποκομμένη από τον πραγματικό δημόσιο πλούτο που διαθέτει ο κάθε Δήμος.

Πρώτο βήμα η ενιαία και λειτουργική καταγραφή Η λύση ξεκινά από την πλήρη και ενιαία καταγραφή της ακίνητης περιουσίας. Όχι μια απλή απογραφή για αρχειακούς λόγους, αλλά μια καταγραφή που συνδυάζει τεχνικά, νομικά και οικονομικά στοιχεία σε μία ενιαία εικόνα. Κάθε ακίνητο πρέπει να συνοδεύεται από σαφή πληροφορία για τη χρήση του, την κατάστασή του, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, το κόστος συντήρησης και τις δυνατότητες αξιοποίησης. Χωρίς αυτή τη γνώση, οποιαδήποτε συζήτηση για αξιοποίηση ή εξορθολογισμό παραμένει θεωρητική. Σύνδεση της περιουσίας με τον προϋπολογισμό

Η ακίνητη περιουσία δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ανεξάρτητα από τον οικονομικό σχεδιασμό. Τα δεδομένα της καταγραφής πρέπει να τροφοδοτούν άμεσα τον προϋπολογισμό, επηρεάζοντας ρεαλιστικά τις προβλέψεις εσόδων και δαπανών. Με αυτόν τον τρόπο μπορούν να ληφθούν τεκμηριωμένες αποφάσεις για συντηρήσεις, παρεμβάσεις ή επενδύσεις. Ο προϋπολογισμός αποκτά αξία μόνο όταν βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία και όχι σε υποθέσεις ή επαναλαμβανόμενες εγγραφές.

Μετατροπή της πληροφορίας σε εργαλείο διοίκησης

Όταν ο Δήμος διαθέτει καθαρή εικόνα της περιουσίας του, μπορεί να ιεραρχήσει ανάγκες, να σχεδιάσει παρεμβάσεις και να διεκδικήσει χρηματοδοτήσεις με τεκμηρίωση. Παράλληλα, μπορεί να εξηγήσει τις επιλογές του στους πολίτες, ενισχύοντας τη διαφάνεια και τη λογοδοσία. Η πληροφορία παύει να είναι παθητικό αρχείο και μετατρέπεται σε ενεργό εργαλείο διοίκησης.

Ο ρόλος της ψηφιοποίησης και της κεντρικής πολιτείας

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η επιτυχής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας δεν στηρίζεται σε αποσπασματικές πρωτοβουλίες. Απαιτεί εθνικό σχεδιασμό, κοινά πρότυπα και κεντρική χρηματοδότηση. Η ψηφιοποίηση της δημοτικής περιουσίας δεν είναι κόστος, αλλά επένδυση με πολλαπλασιαστικό όφελος που μπορεί να φέρει αποτελεσματικότερο σχεδιασμό, εξοικονόμηση πόρων και μεγαλύτερη δυνατότητα αξιοποίησης.

Το πραγματικό διακύβευμα

Με βάση τα συμπεράσματα που αποκομίζει από την ενασχόλησή της με τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας η BluPeak Estate Analytics, προκύπτει ότι η συζήτηση για τους δημοτικούς προϋπολογισμούς δεν μπορεί πλέον να γίνεται χωρίς αναφορά στην ακίνητη περιουσία. Οι ανάγκες είναι διευρυμένες, οι πόροι περιορισμένοι και η απαίτηση για διαφάνεια αυξανόμενη.

Θεωρείται απαραίτητο επομένως να καταγραφεί με συστηματικό τρόπο η δημοτική περιουσία. Γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα, οι δήμοι να συνεχίσουν να σχεδιάζουν και να διοικούν, γνωρίζοντας πλέον με ακρίβεια τα εργαλεία που έχουν στη διάθεσή τους. Η καταγραφή δεν λύνει από μόνη της όλα τα προβλήματα. Αποτελεί ωστόσο, το απαραίτητο πρώτο βήμα για σοβαρό σχεδιασμό, αξιόπιστους προϋπολογισμούς και ουσιαστική αξιοποίηση του δημόσιου πλούτου.