Η αγορά γραφείων δύο – και τριών – ταχυτήτων στην Αττική, τα νέα «πράσινα» κτίρια και η επιστροφή της ζήτησης

Η αγορά γραφείων στην Αττική εισέρχεται σε μια νέα φάση αναδιάταξης, όπου η παλιά λογική «location, location, location» δεν εξαφανίζεται, αλλά παύει να είναι ο μοναδικός κανόνας.

Η ποιότητα του κτιρίου, η ενεργειακή του ταυτότητα, η τεχνολογική υποδομή και η δυνατότητα να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις ESG γίνονται πλέον βασικοί παράγοντες διαμόρφωσης αξιών, μισθωμάτων και επενδυτικού ενδιαφέροντος.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Γραφείων στην Αττική της GEOAXIS για το α’ τρίμηνο του 2026, τα μισθώματα παλαιών γραφείων κινήθηκαν ανοδικά σε όλες τις περιοχές που εξετάστηκαν, ενώ σε ορίζοντα δεκαετίας η μέση αύξηση φθάνει το 74%.

Την ίδια στιγμή, όμως, η αγορά εμφανίζεται όλο και πιο διχασμένη: από τη μία πλευρά τα σύγχρονα, πιστοποιημένα και «πράσινα» γραφεία καταγράφουν μισθώματα άνω των 35 ευρώ/τ.μ./μήνα, και σε ορισμένες περιπτώσεις έως 38-40 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ από την άλλη πλευρά παλαιότεροι και μη ανακαινισμένοι χώροι σε δευτερεύουσες θέσεις δυσκολεύονται να μισθωθούν ακόμη και στα 10-15 ευρώ/τ.μ./μήνα.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι η αγορά γραφείων δεν κινείται πλέον ενιαία. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή για χώρους υψηλών προδιαγραφών, με σύγχρονα συστήματα, ενεργειακή απόδοση, επαρκείς παροχές και εταιρικό προφίλ που μπορεί να υποστηρίξει τις ανάγκες μεγάλων επιχειρήσεων. Αντίθετα, τα παλαιά γραφεία χαμηλής ποιότητας, ιδίως σε δευτερεύουσες θέσεις, πιέζονται από τη μεταβολή των αναγκών των χρηστών, την άνοδο του κόστους ανακαίνισης και την περιορισμένη δυνατότητα μικρομεσαίων επιχειρήσεων να απορροφήσουν το διαθέσιμο απόθεμα.

Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά στοιχεία της έρευνας είναι ότι τα παλαιά γραφεία εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν πάνω από το 90% του υφιστάμενου αποθέματος. Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική πρόκληση της αγοράς δεν είναι μόνο η δημιουργία νέων πράσινων κτιρίων, αλλά και η αναβάθμιση ενός τεράστιου παλαιού αποθέματος που δεν ανταποκρίνεται εύκολα στις νέες απαιτήσεις των χρηστών.

Η GEOAXIS περιγράφει ουσιαστικά μια αγορά τριών ταχυτήτων. Στην πρώτη ταχύτητα βρίσκονται τα ποιοτικά, σύγχρονα και πράσινα γραφεία, που προσελκύουν πολύ υψηλή ζήτηση σχεδόν ανεξάρτητα από τη θέση τους, με μισθώματα περίπου 35 ευρώ/τ.μ./μήνα και αποδόσεις κοντά στο 6%. Στη δεύτερη ταχύτητα βρίσκονται τα παλαιά αλλά ανακαινισμένα γραφεία προβολής, κυρίως στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, με μισθωτικές αξίες γύρω στα 25 ευρώ/τ.μ./μήνα και αποδόσεις κάτω από 7%. Στην τρίτη ταχύτητα παραμένουν τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, κυρίως σε δευτερεύουσες θέσεις, όπου η απορρόφηση είναι σαφώς δυσκολότερη.

Στα αυτοτελή παλαιά κτίρια γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης, οι υψηλότερες τιμές καταγράφονται στο Κολωνάκι, με 24,99 ευρώ/τ.μ./μήνα, και στην περιοχή πέριξ του Συντάγματος, με 17,87 ευρώ/τ.μ./μήνα. Στους βασικούς οδικούς άξονες, η Λ. Κηφισίας διαμορφώνεται στα 14,40 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Μεσογείων στα 12,15 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Βουλιαγμένης στα 11,49 ευρώ/τ.μ./μήνα και η Λ. Συγγρού στα 9,96 ευρώ/τ.μ./μήνα. Σε βάθος δεκαετίας, η συγκεκριμένη κατηγορία εμφανίζει μέση αύξηση 63% σε σχέση με το 2017.

Ακόμη ισχυρότερη είναι η άνοδος στις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Χωρίς θέσεις στάθμευσης, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 78% την τελευταία δεκαετία, ενώ στις αντίστοιχες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης η αύξηση φθάνει το 81%. Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς στάθμευση, το Σύνταγμα κινείται στα 17,65 ευρώ/τ.μ./μήνα, το Κολωνάκι στα 15,60 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Κηφισίας στα 12,55 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Βουλιαγμένης στα 11,37 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ χαμηλότερα κινούνται η Λ. Μεσογείων και η Λ. Συγγρού, στα 9,18 και 9,14 ευρώ/τ.μ./μήνα αντίστοιχα.

Η ύπαρξη θέσεων στάθμευσης εξακολουθεί να προσθέτει αξία, ιδίως σε περιοχές με έντονη επαγγελματική χρήση. Στις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, το Κολωνάκι καταγράφει 18,87 ευρώ/τ.μ./μήνα και η Λ. Κηφισίας 18,72 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ ακολουθούν η Λ. Βουλιαγμένης με 14,53 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Μεσογείων με 11,11 ευρώ/τ.μ./μήνα και η Λ. Συγγρού με 10,76 ευρώ/τ.μ./μήνα.

Η γεωγραφία της αγοράς παραμένει ενδιαφέρουσα. Τα Βόρεια Προάστια συνεχίζουν να ανακάμπτουν, με το δίπολο Μαρούσι-Κηφισιά να διατηρεί ισχυρό ρόλο, ενώ τα επόμενα χρόνια αναμένεται σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στην περιοχή, με projects που συνδέονται, μεταξύ άλλων, με Noval, PwC, ΤΕΕ και Αηδονάκια. Αντίθετα, ο Πειραιάς φαίνεται ότι εξακολουθεί να βρίσκεται σε φάση αναμονής ως πιθανή νέα τοποθεσία εγκατάστασης γραφείων.

Παράλληλα, στο κέντρο της Αθήνας παρατηρείται αυξανόμενη μετατροπή παλαιών γραφείων σε διαμερίσματα. Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα της Golden Visa λειτουργούν ως κίνητρα για αλλαγή χρήσης, ιδίως σε ακίνητα που δεν μπορούν εύκολα να ανταγωνιστούν τα σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών.

Ένα ακόμη στοιχείο που διαμορφώνει το νέο τοπίο είναι η σταδιακή άνοδος των ευέλικτων χώρων εργασίας. Η έρευνα καταγράφει τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτους χώρους στην Αθήνα, ένδειξη ότι μέρος της ζήτησης απομακρύνεται από το κλασικό μοντέλο μακροχρόνιας μίσθωσης και στρέφεται σε πιο ευέλικτες λύσεις επιφάνειας και χρόνου.

Για το 2026 και το 2027, η GEOAXIS εκτιμά ότι οι διαφορετικές ταχύτητες της αγοράς θα συνεχιστούν. Τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες θέσεις αναμένεται να κινηθούν περισσότερο προς σταθεροποίηση, τα παλαιά αλλά ανακαινισμένα γραφεία προβολής πιθανότατα θα συνεχίσουν να ενισχύονται, ενώ στα σύγχρονα πράσινα γραφεία αναμένεται ανακοπή του ρυθμού αύξησης των αξιών, χωρίς αυτό να σημαίνει αντιστροφή της ζήτησης.

Το συμπέρασμα είναι σαφές: η αγορά γραφείων της Αττικής δεν επιστρέφει απλώς στην κανονικότητα μετά την περίοδο της τηλεργασίας. Μετασχηματίζεται. Η ζήτηση για γραφεία επιστρέφει, αλλά όχι για όλα τα γραφεία. Οι επιχειρήσεις αναζητούν χώρους που ενισχύουν την παραγωγικότητα, την εικόνα, την ενεργειακή αποδοτικότητα και τη συμμόρφωση με νέες εταιρικές απαιτήσεις. Όσα ακίνητα μπορούν να υπηρετήσουν αυτή τη νέα πραγματικότητα θα συνεχίσουν να συγκεντρώνουν υπεραξίες. Όσα δεν μπορούν, θα πιεστούν είτε προς ανακαίνιση είτε προς αλλαγή χρήσης.