Ζυμώσεις στο ελληνικό real estate για αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ

Ζυμώσεις γίνονται αυτό τον καιρό στο ελληνικό real estate με στόχο να προωθηθούν αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ).

Το ζητούμενο από τις ΑΕΕΑΠ είναι ουσιαστικά η μεγαλύτερη ευελιξία στις επενδύσεις τους και το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων.

Συγκεκριμένα, το τελευταίο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με την αγορά, δύο από τις ΑΕΕΑΠ που λειτουργούν στη χώρα μας, η Noval Properties, θυγατρική του ομίλου Viohalco, και η Trastor, έχουν συζητήσει εκτενώς και καταλήξει σε ένα πλαίσιο προτεινόμενων αλλαγών για τις ΑΕΕΑΠ.

Γίνονται πλέον διεργασίες και με τις υπόλοιπες ΑΕΕΑΠ προκειμένου μετά τη διαβούλευση να γίνει σχετική παρέμβαση προς την Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.

Επίσης, δεν αποκλείεται το ενδεχόμενο παρέμβασης και στην ίδια την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς του Χρηματιστηρίου της Αθήνας με σκοπό να προωθηθούν περαιτέρω οι προτεινόμενες αλλαγές.

Τι ζητούν οι ΑΕΕΑΠ

Οι αλλαγές που έχουν συζητηθεί μέχρι στιγμής και προτείνονται κινούνται σε τρεις άξονες: τα ξενοδοχειακά ακίνητα, το ποσοστό απόκλισης του τιμήματος αγοράς ενός ακινήτου από την εκτίμηση του τακτικού εκτιμητή, η αγορά δανείων με εξασφαλίσεις.

Συγκεκριμένα, η πρώτη παρέμβαση αφορά τη δυνατότητα των ΑΕΕΑΠ να διαχειρίζονται πιο αποδοτικά τα ακίνητα στα οποία αναπτύσσονται ξενοδοχειακές μονάδες. Με το υπάρχον πλαίσιο, μια ΑΕΕΑΠ δε μπορεί να λειτουργεί η ίδια ένα ξενοδοχείο που αναπτύσσει σε ένα ακίνητό της, παρά μόνο να το εκμισθώνει σε τρίτη εταιρεία για να το λειτουργεί αυτή. Πλέον, με τη σημαντική άνοδο του τουρισμού και τις σημαντικές επενδύσεις σε νέα ξενοδοχεία που υλοποιούνται σε όλη την Ελλάδα, το ξενοδοχειακό κομμάτι αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό για τις περισσότερες ΑΕΕΑΠ. Σημειώνουμε ότι η Noval έχει ήδη εντάξει στις Στρατηγικές Επενδύσεις τη δημιουργία του πρώτου city resort στον Ελαιώνα, που περιλαμβάνει μεταξύ άλλων και τουριστικά καταλύματα.

Ο δεύτερος άξονας των παρεμβάσεων αφορά τη μεγαλύτερη ευελιξία στις προσφορές για αγορά νέων ακινήτων. Με το υπάρχον πλαίσιο, υπάρχουν δύο “αγκυλώσεις” που περιορίζουν τις αγοραπωλησίες ακινήτων από και προς ΑΕΕΑΠ. Καταρχήν, μια ΑΕΕΑΠ δε μπορεί να “χτυπήσει” ένα ακίνητο με τιμή που διαφοροποιείται περισσότερο από 10% (προς τα πάνω ή προς τα κάτω) από την τιμή που εκτιμά ο τακτικός εκτιμητής. Σήμερα, πριν κάθε αγορά, μια ΑΕΕΑΠ πρέπει να ζητήσει αυτή την εκτίμηση και να κινηθεί σε ένα εύρος συν/πλην 10%. Αυτό επομένως, ισχυρίζονται οι προτείναντες, αφαιρεί ανταγωνιστικότητα από τις ΑΕΕΑΠ και δίνει μεγαλύτερη ευελιξία σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια να “χτυπήσουν” ακίνητα σε υψηλότερες τιμές.

Επιπλέον, οι εκτιμήσεις για τα ακίνητα συνήθως ορίζονται με βάση τις αγοραίες τιμές των ακινήτων που αλλάζουν χέρια στην ίδια περιοχή. Όμως αυτές, δεν ενσωματώνουν τις μελλοντικές τάσεις για μια περιοχή, η οποία στο μέλλον ενδέχεται να καταστεί πιο δημοφιλής και ακριβή λόγω διαφόρων παραγόντων, όπως για παράδειγμα ένας νέος σταθμός του Μετρό.

Τέλος, οι ΑΕΕΑΠ ζητούν να μπορούν να συστήσουν θυγατρικές οι οποίες θα αγοράζουν πακέτα δανείων με εμπράγματες εξασφαλίσεις (π.χ. από Τράπεζες). Αυτή την περίοδο ειδικά πολλές τράπεζες και άλλες εταιρείες διαχείρισης δανείων πωλούν ολόκληρα πακέτα δανείων με ενέχυρα, πολλά εκ των οποίων είναι ακίνητα. Μια τέτοια αλλαγή θα έδινε ευελιξία στις ΑΕΕΑΠ να αποκτήσουν μέσω των θυγατρικών τους σημαντικά ακίνητα, η αξιοποίηση ή διαχείριση των οποίων με άλλον τρόπο θα ήταν ιδιαίτερα δύσκολη ή και αδύνατη.

Τα επόμενα βήματα

Μέχρι στιγμής δεν έχει γίνει γνωστή κάποια αντίδραση από τις υπόλοιπες ΑΕΕΑΠ στις προτεινόμενες αλλαγές.

Εφόσον αυτό δεν αλλάξει και προωθηθούν στα αρμόδια όργανα, δεν είναι απίθανο να λάβει χώρα ένας νέος γύρος αλλαγών στη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ, όπως είχε γίνει τελευταία φορά το 2013.

Τότε είχε προστεθεί στο αντικείμενο λειτουργίας των εταιρειών αυτών και η ανάπτυξη ακινήτων εκτός από την αγοραπωλησία τους, ανοίγοντας ουσιαστικά το δρόμο για πολλές μεγάλες επενδύσεις που έλαβαν ή λαμβάνουν ήδη χώρα στη χώρα μας μέσω των ΑΕΕΑΠ που λειτουργούν.