Τα 4 μεγάλα “στοιχήματα” για το ελληνικό real estate – Προς τα που δείχνει για λύσεις η αγορά

Η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει σε μια πιο απαιτητική φάση. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, οι επενδυτές συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες και οι μεγάλες κατηγορίες ακινήτων δείχνουν ανθεκτικότητα.

Όμως το πρόβλημα μετακινείται πλέον αλλού: στην ποιότητα του διαθέσιμου αποθέματος, στο αυξανόμενο κόστος κατασκευής, στη χρηματοδότηση της επόμενης ημέρας και στις υποδομές που πρέπει να στηρίξουν την ανάπτυξη.

Αυτά είναι και τα τέσσερα μεγάλα στοιχήματα που έχει να αντιμετωπίσει το ελληνικό real estate.

Αυτό ήταν το βασικό μήνυμα που προέκυψε από τις τοποθετήσεις στελεχών της αγοράς σε πρόσφατο συνέδριο real estate. Οι εκπρόσωποι του κλάδου περιέγραψαν μια αγορά με δυναμική, αλλά και με σαφείς περιορισμούς. Η ζήτηση υπάρχει. Το ερώτημα είναι αν η αγορά μπορεί να παραγάγει το κατάλληλο προϊόν, στη σωστή τιμή και με βιώσιμους όρους.

Η αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει ένα παλιό απόθεμα

Η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στην κατοικία. Όπως ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της FinThesis, Ανδρέας Πρωτόπαπας, η αγορά διαθέτει συσσωρευμένη ζήτηση, όμως το διαθέσιμο προϊόν δεν καλύπτει εύκολα τις νέες ανάγκες των αγοραστών.

Το βασικό πρόβλημα είναι η ηλικία και η ποιότητα των ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρέθεσε, περίπου το 90% των προσφερόμενων κατοικιών είναι άνω των 35 ετών. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλο μέρος του αποθέματος είναι ενεργειακά αδύναμο, κατασκευαστικά παλαιό και συχνά απαιτεί σημαντικές παρεμβάσεις για να ανταποκριθεί στις σημερινές απαιτήσεις.

Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί η έντονη ζήτηση δεν οδηγεί πάντα σε εύκολες συναλλαγές. Ο αγοραστής ζητά λειτουργικότητα, ενεργειακή απόδοση και ποιότητα. Η αγορά, όμως, του προσφέρει συχνά παλαιά διαμερίσματα που χρειάζονται πρόσθετο κεφάλαιο για ανακαίνιση.

Ο αγοραστής έχει μεγαλώσει ηλικιακά

Την ίδια στιγμή, έχει αλλάξει και το προφίλ του ανθρώπου που αγοράζει κατοικία. Σύμφωνα με τον κ. Πρωτόπαπα, την περίοδο 2000-2007 το βασικό αγοραστικό κοινό ήταν νέα ζευγάρια, κυρίως γύρω στα 30. Σήμερα, οι αγοραστές είναι κατά κανόνα μεγαλύτεροι, από 40 ετών και άνω.

Η μετατόπιση αυτή δείχνει ότι η απόκτηση κατοικίας γίνεται αργότερα και απαιτεί ισχυρότερη οικονομική βάση. Δεν είναι τυχαίο ότι στους δανειολήπτες κυριαρχούν τα νοικοκυριά με δύο σταθερά εισοδήματα, δηλαδή περιπτώσεις όπου εργάζονται και οι δύο ενήλικες.

Παράλληλα, αυξημένο ρόλο αποκτούν οι ξένοι αγοραστές και οι Έλληνες που εργάζονται στο εξωτερικό, οι οποίοι βλέπουν την κατοικία περισσότερο ως επένδυση. Τα τελευταία δύο χρόνια, σύμφωνα με την εικόνα της αγοράς, εμφανίζεται και μια ακόμη κατηγορία ζήτησης: οι μονογονεϊκές οικογένειες, οι οποίες στρέφονται κυρίως σε μικρότερα διαμερίσματα.

Το κόστος κατασκευής γίνεται ξανά κρίσιμος παράγοντας

Αν η παλαιότητα του αποθέματος είναι το ένα μεγάλο ζήτημα, το κόστος κατασκευής είναι το δεύτερο. Ο αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, ανέδειξε τις νέες αυξήσεις στις τιμές των υλικών, οι οποίες συνδέονται με τις γεωπολιτικές εξελίξεις.

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ανατιμήσεις στο κόστος κατασκευής κινούνται ήδη στην περιοχή του 25%, ενώ η συνέχιση της διεθνούς αστάθειας μπορεί να φέρει νέες πιέσεις. Το τελικό αποτύπωμα αυτών των αυξήσεων θα φανεί τους επόμενους μήνες και θα διαφέρει από έργο σε έργο.

Τα projects που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο ενδέχεται να έχουν μικρότερη έκθεση, ειδικά εάν έχουν ήδη εξασφαλίσει υλικά ή έχουν κλείσει συμφωνίες με προμηθευτές. Αντίθετα, τα έργα που ξεκινούν τώρα μπορεί να χρειαστεί να επαναϋπολογίσουν το κόστος τους.

Η Ten Brinke, όπως ανέφερε ο κ. Γιόφτσιος, επιχειρεί να περιορίσει τον κίνδυνο νέων ανατιμήσεων καταβάλλοντας περισσότερα κεφάλαια στους προμηθευτές, ώστε να «κλειδώσει» τιμές όπου αυτό είναι δυνατό. Η βασική προτεραιότητα, όπως είπε, είναι να παραμείνουν τα έργα βιώσιμα.

Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα κρίσιμο για την αγορά κατοικίας. Αν το αυξημένο κόστος απορροφηθεί από τους developers, πιέζει την κερδοφορία. Αν περάσει στις τελικές τιμές, επιδεινώνει ακόμη περισσότερο το πρόβλημα της προσιτότητας.

Η ζήτηση δεν περιορίζεται στην κατοικία

Η ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά δεν αφορά μόνο τα διαμερίσματα. Ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services, Γιάννης Γκάνος, περιέγραψε μια αγορά όπου το ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό σχεδόν σε όλες τις βασικές κατηγορίες ακινήτων.

Η κατοικία βρίσκεται στην πρώτη γραμμή, αλλά υψηλή ζήτηση καταγράφεται και για σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά γραφεία, καθώς και για logistics. Τα «πράσινα» γραφεία αποτελούν πλέον ξεχωριστή κατηγορία ζήτησης, καθώς οι επιχειρήσεις αναζητούν κτίρια με καλύτερες προδιαγραφές, χαμηλότερο λειτουργικό κόστος και ισχυρότερο ESG προφίλ.

Στα logistics, η ζήτηση συνδέεται με την ανάπτυξη των αλυσίδων διανομής, του εμπορίου και της ανάγκης για σύγχρονες αποθηκευτικές εγκαταστάσεις. Η Ελλάδα παραμένει γεωγραφικά ενδιαφέρουσα, όμως η ανάπτυξη του κλάδου δεν εξαρτάται μόνο από την ιδιωτική επένδυση. Εξαρτάται και από τις μεταφορικές και τεχνικές υποδομές.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η εικόνα του retail. Παρά τις ανησυχίες προηγούμενων ετών ότι το ηλεκτρονικό εμπόριο θα αποδυνάμωνε μόνιμα τα φυσικά καταστήματα, η αγορά δείχνει πιο ισορροπημένη. Τα καλά τοποθετημένα εμπορικά ακίνητα διατηρούν ρόλο, ειδικά όταν προσφέρουν εμπειρία, προβολή και άμεση επαφή με τον καταναλωτή.

Η επόμενη ημέρα μετά το Ταμείο Ανάκαμψης

Κρίσιμη παράμετρος για την επόμενη φάση της αγοράς είναι η χρηματοδότηση. Ο διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties, Κωνσταντίνος Μαρκάζος, και ο διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates ΑΕΕΑΠ, Δημήτρης Παπούλης, εκτίμησαν ότι μετά το Ταμείο Ανάκαμψης θα χρειαστούν νέα χρηματοδοτικά εργαλεία για τη στήριξη των επενδύσεων.

Το RRF λειτούργησε ως σημαντική πηγή κεφαλαίων για μεγάλες εταιρείες του κλάδου. Η Trade Estates αξιοποίησε δάνεια άνω των 55 εκατ. ευρώ, ενώ η Premia χρηματοδοτήθηκε με 40 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, η Premia έχει αντλήσει 350 εκατ. ευρώ από την κεφαλαιαγορά, μέσω ομολογιακών εκδόσεων και αυξήσεων κεφαλαίου, με στόχο τη δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων αξίας 1 δισ. ευρώ έως το τέλος του 2026.

Η ανάγκη για χρηματοδότηση γίνεται ακόμη πιο σημαντική σε μια περίοδο όπου τα projects γίνονται ακριβότερα, οι προδιαγραφές αυξάνονται και η αγορά ζητά πιο σύνθετα ακίνητα. Η απλή ανάπτυξη τετραγωνικών δεν αρκεί. Οι επενδύσεις πρέπει πλέον να είναι ενεργειακά αποδοτικές, εμπορικά βιώσιμες και λειτουργικά προσαρμοσμένες στις νέες ανάγκες.

Χωρίς υποδομές, τα ακίνητα έχουν όριο

Ένα από τα πιο ουσιαστικά σημεία της συζήτησης αφορούσε τις υποδομές. Ο κ. Παπούλης υπογράμμισε ότι τα κεφάλαια του Ταμείου Ανάκαμψης ήταν σημαντικά, όμως η αξιοποίησή τους θα μπορούσε να είχε στηρίξει ακόμη περισσότερο τη δημιουργία νέων υποδομών.

Η παρατήρηση αυτή αφορά άμεσα δύο από τους πιο δυναμικούς τομείς της αγοράς: τα logistics και τον τουρισμό. Δεν μπορεί να αναπτυχθεί ένα ισχυρό δίκτυο logistics χωρίς δρόμους, λιμάνια, σιδηροδρομικές συνδέσεις και σύγχρονες μεταφορικές υποδομές.

Αντίστοιχα, δεν μπορεί να στηριχθεί η τουριστική ανάπτυξη μόνο σε νέα ξενοδοχεία, αν οι προορισμοί δεν διαθέτουν επαρκείς υποδομές πρόσβασης, δικτύων και εξυπηρέτησης.

Με άλλα λόγια, το real estate δεν αναπτύσσεται σε κενό. Η αξία ενός ακινήτου εξαρτάται από τη θέση, τη χρήση και την ποιότητά του, αλλά και από το περιβάλλον μέσα στο οποίο λειτουργεί.

Μια αγορά με δυναμική, αλλά όχι χωρίς κινδύνους

Το συμπέρασμα από τις παρεμβάσεις των στελεχών είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει σε θετική τροχιά, αλλά η επόμενη φάση θα είναι πιο δύσκολη από την προηγούμενη.

Η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά. Η κατοικία παραμένει το πιο πιεσμένο πεδίο. Τα πράσινα γραφεία και τα logistics συγκεντρώνουν επενδυτικό ενδιαφέρον. Το retail δείχνει μεγαλύτερη ανθεκτικότητα από όση προεξοφλούσαν πολλοί.

Η χρηματοδότηση, όμως, το κόστος κατασκευής, η έλλειψη σύγχρονου αποθέματος και οι ανάγκες σε υποδομές θα καθορίσουν πόσο μακριά μπορεί να πάει η αγορά.

Το ελληνικό real estate δεν φαίνεται να έχει πρόβλημα ζήτησης. Το πραγματικό στοίχημα είναι αν μπορεί να δημιουργήσει αρκετά σύγχρονα, βιώσιμα και οικονομικά ρεαλιστικά ακίνητα για να την καλύψει.