“Άνοιγμα” της PRODEA στα data centers με πρώτο σταθμό την Κρήτη – Γιατί προσθέτει και τρίτο πυλώνα ακινήτων μετά τα ξενοδοχεία και τα logistics

Η Prodea Investments κάνει το πρώτο της ουσιαστικό βήμα στην αγορά των ψηφιακών υποδομών, μέσα από σχέδιο συμμετοχής σε data center 70 εκατ. ευρώ στα Χανιά. Η κίνηση σηματοδοτεί τη διεύρυνση της στρατηγικής της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ πέρα από τα παραδοσιακά επενδυτικά ακίνητα, με τις υποδομές δεδομένων να αναδεικνύονται σε νέο πεδίο real estate ενδιαφέροντος.

Η μεγαλύτερη ελληνική εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία δρομολογεί την είσοδό της στον κλάδο των data centers, μέσω συνεργασίας με την Quadrivium Digital Hellas για την ανάπτυξη υποδομών διασύνδεσης δεδομένων στην Κρήτη.

Το project αφορά την ανάπτυξη interconnection data center στα Χανιά, αρχικού ύψους επένδυσης περίπου 70 εκατ. ευρώ. Η μονάδα προβλέπεται να έχει ισχύ 7 MW, με δυνατότητα μελλοντικής επέκτασης, στοιχείο που δείχνει ότι δεν πρόκειται απλώς για μια μεμονωμένη επένδυση σε ακίνητο, αλλά για τοποθέτηση σε μια υποδομή που μπορεί να κλιμακωθεί ανάλογα με τη ζήτηση της αγοράς.

Η συμφωνία, σύμφωνα με τις διαθέσιμες πληροφορίες, προβλέπει ότι η Prodea θα χορηγήσει ομολογιακό δάνειο έως 15 εκατ. ευρώ προς την Quadrivium Digital Hellas, με επιτόκιο 12%, ενώ παράλληλα σχεδιάζει να αποκτήσει συμμετοχή 30% στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας. Οι επαφές περιγράφονται ως προχωρημένες, με την τελική ολοκλήρωση της συμφωνίας να αποτελεί το επόμενο κρίσιμο βήμα.

Η κίνηση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον γιατί μετατοπίζει την Prodea σε ένα νέο real estate segment. Τα data centers δεν είναι απλώς τεχνολογικές εγκαταστάσεις. Είναι εξειδικευμένα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, με απαιτήσεις σε ενέργεια, συνδεσιμότητα, ασφάλεια, ψύξη, ανθεκτικότητα και δυνατότητα συνεχούς λειτουργίας. Για μια ΑΕΕΑΠ, επομένως, η είσοδος στον κλάδο δεν σημαίνει απαραίτητα δραστηριοποίηση στην τεχνολογία ως τέτοια, αλλά συμμετοχή στο ακίνητο και στην υποδομή που στηρίζει την ψηφιακή οικονομία.

Ο τρίτος πυλώνας μετά τον τουρισμό και τα logistics

Η είσοδος στα data centers δεν εμφανίζεται ως αποσπασματική κίνηση. Εντάσσεται στο ευρύτερο σχέδιο μετασχηματισμού της Prodea, η οποία έχει ήδη σηματοδοτήσει τη μετάβασή της σε πιο σύνθετη δομή holding, με έμφαση σε επιλεγμένους κλάδους ανάπτυξης. Στο πλαίσιο αυτό, ο τουρισμός και τα logistics έχουν ήδη αναδειχθεί σε βασικούς πυλώνες, ενώ οι ψηφιακές υποδομές εμφανίζονται πλέον ως το επόμενο πεδίο ενδιαφέροντος.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη αποτυπώνει μια ευρύτερη αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο οι μεγάλες εταιρείες ακινήτων αντιλαμβάνονται την αγορά. Τα παραδοσιακά χαρτοφυλάκια γραφείων και καταστημάτων εξακολουθούν να έχουν σημασία, όμως οι νέες κατηγορίες ακινήτων —όπως logistics, hospitality, student housing, serviced apartments και data centers— αποκτούν μεγαλύτερο βάρος επειδή συνδέονται με διαρθρωτικές τάσεις της οικονομίας.

Στην περίπτωση των data centers, η διαρθρωτική τάση είναι σαφής: η οικονομία γίνεται πιο ψηφιακή, η παραγωγή και αποθήκευση δεδομένων αυξάνεται, οι επιχειρήσεις μεταφέρουν όλο και περισσότερες λειτουργίες στο cloud και η τεχνητή νοημοσύνη δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερες ανάγκες σε υπολογιστική ισχύ. Αυτό δημιουργεί νέα ζήτηση για ακίνητα που δεν μοιάζουν με τα ακίνητα του παρελθόντος, αλλά αποτελούν πλέον βασικές υποδομές της σύγχρονης οικονομίας.

Η χρηματοδοτική δομή και το fairness opinion της PwC

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η χρηματοδοτική δομή της συναλλαγής. Το ομολογιακό δάνειο των έως 15 εκατ. ευρώ που προτίθεται να χορηγήσει η Prodea θα χρησιμοποιηθεί για την απόκτηση ακινήτου, την ανάπτυξη, κατασκευή, λειτουργία και συντήρηση του project, την εγκατάσταση εξοπλισμού, καθώς και τη χρηματοδότηση υποδομών προσαιγιάλωσης υποβρυχίων καλωδίων και λειτουργικών εξόδων εκκίνησης.

Σύμφωνα με την αξιολόγηση της PwC, η δομή του ομολογιακού έχει χαρακτηριστικά που προσομοιάζουν περισσότερο σε ίδια κεφάλαια, τόσο ως προς τον τρόπο αποπληρωμής όσο και ως προς τη σειρά κατάταξης έναντι άλλων χρηματοδοτήσεων. Οι απαιτήσεις της Prodea θα είναι μειωμένης εξασφάλισης έναντι ενδεχόμενης senior τραπεζικής χρηματοδότησης, κάτι που δείχνει ότι η συμμετοχή της εταιρείας έχει ουσιαστικά επενδυτικό χαρακτήρα και δεν περιορίζεται σε μια απλή δανειακή σχέση.

Η PwC, η οποία εκπόνησε fairness opinion για τη συναλλαγή, έκρινε ότι οι όροι του ομολογιακού δανείου και το συμφωνηθέν επιτόκιο είναι δίκαιοι και εύλογοι για την Prodea και τους μετόχους μειοψηφίας της. Το στοιχείο αυτό έχει σημασία, καθώς πρόκειται για συναλλαγή που ανοίγει νέο πεδίο δραστηριότητας για την εισηγμένη και συνεπώς απαιτεί τεκμηρίωση ως προς τους όρους, τους κινδύνους και την απόδοση.

Η συνολική χρηματοδότηση του project προβλέπεται να στηριχθεί σε συνδυασμό κεφαλαίων της Prodea, τραπεζικού δανεισμού και πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Αυτή η πολυεπίπεδη χρηματοδοτική προσέγγιση είναι ενδεικτική της φύσης τέτοιων projects: απαιτούν υψηλές αρχικές επενδύσεις, μακροπρόθεσμο ορίζοντα και συντονισμό μεταξύ ιδιωτικών κεφαλαίων, τραπεζικού συστήματος και δημόσιων/ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών εργαλείων.

Γιατί η Κρήτη μπαίνει στο επίκεντρο

Η επιλογή της Κρήτης και ειδικότερα των Χανίων δεν είναι τυχαία. Το έργο δεν αφορά μόνο τη δημιουργία ενός κέντρου δεδομένων, αλλά και την ανάπτυξη κρίσιμων υποδομών για τη διασύνδεση υποβρύχιων καλωδίων. Αυτό είναι το στοιχείο που προσδίδει στο project ευρύτερη γεωοικονομική σημασία, καθώς ενισχύει τον ρόλο της Κρήτης ως κόμβου ψηφιακών και τηλεπικοινωνιακών υποδομών στην Ανατολική Μεσόγειο.

Σε μια εποχή όπου η ζήτηση για cloud υπηρεσίες, τεχνητή νοημοσύνη, αποθήκευση δεδομένων και διεθνείς διασυνδέσεις αυξάνεται ραγδαία, οι τοποθεσίες που μπορούν να συνδυάσουν φυσική υποδομή, δικτυακή συνδεσιμότητα και ενεργειακή επάρκεια αποκτούν αυξημένη αξία. Η Κρήτη, λόγω γεωγραφικής θέσης, μπορεί να λειτουργήσει ως ενδιάμεσος κόμβος ανάμεσα στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και τη Βόρεια Αφρική.