REAL ESTATE
Πώς επηρεάζουν Golden Visa, AirBnB και στεγαστικά δάνεια την αγορά ακινήτων – Τι λένε ειδικοί της αγοράς
Published
1 μήνα agoon
By
NewsroomΟι νέες ρυθμίσεις που συνδέονται με την αύξηση των ορίων απόκτησης της Golden Visa και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις καθώς και το πλαφόν της Τράπεζας της Ελλάδος στην χορήγηση στεγαστικών δανείων αλλάζουν τα έως τώρα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Πώς θα την επηρεάσουν και με ποιο τρόπο; Γενικότερα, ποιες είναι οι εκτιμήσεις για την πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων; Το ΑΠΕ-ΜΠΕ έθεσε αυτά τα ερωτήματα σε διαπρεπείς παράγοντες της αγοράς.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε την νομοθέτηση για την αύξηση των ορίων για τη Golden Visa με στόχο την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος – περιορίζοντας τη ζήτηση σε περιοχές- «φιλέτα» – και την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων, με μείωση των ιδιαίτερα υψηλών τιμών. Παράλληλα, προχωρά στην καθιέρωση ορίων τριών ταχυτήτων ανάλογα με τη γεωγραφική θέση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, καθώς και στην ειδική μεταχείριση για όσους επενδύουν σε διατηρητέα κτίρια. Χωρίς, όπως εκτιμά, να χαθούν τα κίνητρα για την εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς.
Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων
Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος του New Deal Real Estate Group, Χρήστος Μπλέτας με αφορμή έρευνα της Ακαδημίας real Estate του Ομίλου, για την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων τους επόμενους 12 μήνες, η πλειοψηφία των συμμετεχόντων, ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι αγοραστές και σύμβουλοι ακινήτων, είναι αισιόδοξοι για την πορεία της αγοράς ακινήτων και για το χρόνο που χρειάζεται να πουληθεί ένα ακίνητο. Ενώ θεωρούν λογική την έκπτωση έως 10% από την αρχική τιμή κατά τη διαπραγμάτευση.
Σύμφωνα με τα ευρήματα, υπάρχει μια γενική αισιοδοξία για την αύξηση των τιμών των ακινήτων, με ένα συνδυασμό του 37,9% των απαντήσεων να προβλέπουν μια ελαφριά αύξηση και το 23,8% να προβλέπει σημαντική αύξηση. Αυτό δείχνει ότι η πλειονότητα των ερωτηθέντων βλέπει θετικά την κατεύθυνση της αγοράς. Ωστόσο, υπάρχει και μια μερίδα, με ένα σημαντικό ποσοστό (15,7%) να πιστεύει ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές.
Όσον αφορά το ποσοστό έκπτωσης που θεωρείται εύλογο το 38,6% θεωρεί ένα ποσοστό 6-10%, ενώ το 34,5% προτιμά μια ακόμη μικρότερη έκπτωση 1-5%. Αυτό δείχνει ότι οι περισσότεροι εκτιμούν ότι η αγορά έχει διαμορφωθεί έτσι που επιτρέπει τους ιδιοκτήτες να μην ρίχνουν τις τιμές δεν θέλουν χαμηλά προκειμένου να πουλήσουν, αλλά ούτε και να χάσουν από την αξία του ακινήτου τους.
Τέλος, σχετικά με τον χρόνο που θα χρειαστεί για την πώληση ενός ακινήτου, τα αποτελέσματα διαφέρουν. Η μεγαλύτερη ομάδα, με 28,3%, αναμένει ότι η πώληση θα χρειαστεί 3-6 μήνες, ενώ σημαντικά ποσοστά βλέπουν επίσης την πώληση να πραγματοποιείται εντός 1-3 μηνών (23,8%) ή 6-12 μηνών (23,5%). Αυτό δείχνει μια κάποια αισιοδοξία για την ταχεία πώληση, αλλά και μια πραγματικότητα ότι μια σημαντική αγορά ακινήτων παραμένει δύσκολο να προβλέψει με ακρίβεια. Ενώ ορισμένοι είναι αισιόδοξοι για γρήγορη πώληση, άλλοι προετοιμάζονται για μια μακροχρόνια διαδικασία, δείχνοντας την ευρεία γκάμα απόψεων και προσδοκιών στην τρέχουσα αγορά ακινήτων.
«Εκείνο που αποτυπώνει η πρόσφατη έρευνα είναι πως αρκετοί άνθρωποι είναι αισιόδοξοι για το τι θα γίνει στο κοντινό μέλλον με τα ακίνητα. Ακόμα κι αν υπάρξουν κάποιες αναταραχές από απροσδόκητα γεγονότα, φαίνεται ότι η αγορά είναι σε καλή κατάσταση και ότι τουλάχιστον στο εγγύς μέλλον θα συνεχίσει να πηγαίνει καλά και να αναπτύσσεται», εκτιμά ο κ.Μπλέτας.
Για την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης, απαιτείται μια στροφή προς ένα δικαιότερο και βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης
O διευθύνων σύμβουλος του New Deal Real Estate Group, Χρήστος Μπλέτας αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις για την Golden Visa και την βραχυχρόνια μίσθωση- προκειμένου μεταξύ άλλων να αντιμετωπιστεί και το στεγαστικό ζήτημα- επισημαίνει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ότι το πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε είναι πολυδιάστατο και συνδέεται άμεσα με την αναπτυξιακή πολιτική της χώρας, η οποία:
– Στηρίζεται σημαντικά στον τουρισμό, με πολλά ακίνητα να μετατρέπονται σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, προκαλώντας σημαντική μείωση στη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, και
– Επιδιώκει την προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω προγραμμάτων όπως το Golden Visa, το οποίο, παρόλο που αποτελεί μόλις το 7% των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, έχει δυσανάλογη επίδραση στην αγορά λόγω της εστίασης σε συγκεκριμένες, επιθυμητές περιοχές.
Ως εκ τούτου, οι προσπάθειες για την αύξηση των ορίων και την εφαρμογή πιο αυστηρών προϋποθέσεων στο πρόγραμμα Golden Visa, που οδηγούν στη σταδιακή κατάργησή του, δεν αναμένεται να φέρουν ουσιαστικές λύσεις, αλλά μόνο να μειώσουν τα δημόσια έσοδα και τις ξένες επενδύσεις που πιθανόν θα κατευθυνθούν προς άλλες αγορές. Όπως αναφέρει ο κ. Μπλέτας, η έκρηξη ενδιαφέροντος στον τουριστικό τομέα έχει οδηγήσει σε μη ισορροπημένη ανάπτυξη, αφήνοντας πίσω άλλους σημαντικούς οικονομικούς τομείς. Η έλλειψη επενδύσεων σε παραγωγικές δραστηριότητες και η ανισομερής κατανομή πλούτου αυξάνουν το πρόβλημα, δεδομένου ότι πολλοί πολίτες δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν στο αυξανόμενο κόστος ζωής.
Για την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης, απαιτείται μια στροφή προς ένα δικαιότερο και βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης. Η ενίσχυση των πολιτικών για κοινωνική κατοικία και η στροφή προς επενδύσεις σε παραγωγικούς τομείς είναι κρίσιμες για τη διασφάλιση της πρόσβασης όλων σε αξιοπρεπή στέγαση, προσθέτει.
Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έχουν θετικά αποτελέσματα κυρίως σε πωλήσεις ακινήτων σε αστικές αναπλάσεις
Αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις που ανακοινώθηκαν για τα νέα αυξημένα ποσά για την απόκτηση της Golden Visa που φθάνουν και τα 800.000 ευρώ σε ορισμένες γεωγραφικές περιοχές, ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος-εκτιμητής ακινήτων και επίτιμος πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής, σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ/ΜΠΕ, τάσσεται υπέρ των απόψεων που εκτιμούν ότι οι νέες ρυθμίσεις θα παγώσουν τον αριθμό αδειών παραμονής και γενικότερα δεν θα έχουν κάποιο όφελος για την αγορά ακινήτων.
Το πάγωμα της αγοράς της Golden Visa, μιας αγοράς 10 δισ. ευρώ, θα έχει άμεσες αλλά και έμμεσες σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις σε τομείς όπως τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από μεταβιβάσεις ακινήτων ενώ θα επηρεάσει αρνητικά και μια σειρά επαγγελμάτων γύρων από τα ακίνητα.
Όπως επισημαίνει οι ξένοι ενδιαφερόμενοι που διαθέτουν προς επένδυση υψηλά ποσά που ξεπερνούν τις 800.000 ευρώ δεν εξαρτώνται άμεσα από την απόκτηση ακινήτου προκειμένου να αποκτήσουν άδεια παραμονής, οπότε δεν θα υπάρξει αυξημένη ζήτηση. Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έχουν θετικά αποτελέσματα κυρίως σε πωλήσεις ακινήτων σε αστικές αναπλάσεις που είναι σε εξέλιξη καθώς οι τιμές πώλησης προσεγγίζουν τα νέα όρια για την απόκτηση της Golden Visa και θα οδηγηθούν σε υψηλότερα επίπεδα.
Αναφερόμενος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (για την περίπτωση όσων μισθώνουν μέχρι δύο ακίνητα) ο κ. Ρεβύθης εκτιμά ότι αποτελεί ένα σημαντικό πρόσθετο εισόδημα για τους ιδιοκτήτες τους που στις περισσότερες των περιπτώσεων ανήκουν στις μεσαίες εισοδηματικές τάξεις και για το λόγο αυτό δεν θα πρέπει να θεσπιστούν επιπλέον περιοριστικά μέτρα.
Το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης ή της στέγασης εργαζομένων σε τουριστικούς προορισμούς δεν θα λυθεί με περιοριστικά μέτρα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως υποστηρίζει, ούτε με την αύξηση του ορίου επένδυσης της Golden Visa, αλλά με την κατασκευή φοιτητικών εστιών, όπως σε χώρες του εξωτερικού καθώς και από την πρόνοια από μέρους της πολιτείας να κατασκευαστούν σπίτια για τους εργαζομένους. Σε μια εποχή όπου το κόστος ζωής έχει ανέβει και η μεσαία τάξη αντιμετωπίζει μεγάλες οικονομικές προκλήσεις οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δίνουν μια ανάσα στις τάξεις αυτές.
Όπως επισημαίνει ο κ. Ρεβύθης οι τιμές στην αγορά ακινήτων και στις κατασκευές θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία με αποτέλεσμα να μην μπορούν να προσεγγιστούν από νέα ζευγάρια με μεσαία εισοδήματα. Η υποχώρηση του ενεργειακού κόστους, μετά την μεγάλη άνοδο που σημειώθηκε, δεν πέρασε στο κόστος οικοδομής που εξακολουθεί να ανεβαίνει καθώς παρατηρούνται φαινόμενα κερδοσκοπίας. Τα οικόπεδα την ίδια στιγμή πωλούνται σε τιμές υψηλές, ενώ και η φορολογία ακίνητων είναι υψηλή, τα επιτόκια των στεγαστικών ανεβαίνουν με αποτέλεσμα να δημιουργούνται δύσκολες συνθήκες για τα μεσαία εισοδήματα.
Η Golden Visa συγκράτησε τις τιμές των ακινήτων
Η Golden Visa όχι μόνον δεν είναι η αιτία της αύξησης των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων, αλλά εάν δεν υπήρχε οι τιμές θα είχαν αυξηθεί πολύ περισσότερο αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων V2 Development και αντιπρόεδρος της Ελληνοκινεζικής Επιτροπής Ανάπτυξης και Επιχειρηματικότητας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών.
Μέχρι σήμερα 20.000 ακίνητα σε όλη την χώρα έχουν διατεθεί για την απόκτηση της Golden Visa, αναφέρει ο κ. Κτενιάδης. Το 60% αυτών των ακινήτων, δηλαδή 12.000 ακίνητα αναπτύχθηκαν από τους κατασκευαστές, μέσα από αναπτύξεις εγκαταλελειμμένων κτηρίων, κτηρίων που ήταν στα μπετά ή πολύ παλαιών ακίνητων μετά από ριζική ανακαίνιση, και πουλήθηκαν στους επενδυτές. Μόνον 8.000 ακίνητα αφαιρέθηκαν από την αγορά, δηλώνει.
Επισημαίνει επίσης ότι εξαιτίας του προγράμματος Golden Visa, 4000 ακίνητα διατέθηκαν στην αγορά, που εάν δεν υπήρχαν οι τιμές των κατοικιών θα είχαν αυξηθεί. Από τα 20.000 ακίνητα που έχουν διατεθεί μέσω του προγράμματος Golden Visa μόνον το 6% ιδιοκατοικούνταν από τους επενδυτές, δηλαδή 1200. Εάν αφαιρέσουμε από τα 4.000 ακίνητα το πλεόνασμα που δημιούργησε το πρόγραμμα, τα 1200 που ιδιοκατοικούνταν, τότε το πρόσημο παραμένει θετικό για 2.800 ακίνητα. Ο κ.Κτενιάδης εκτιμά ότι ο πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχει περάσει στις τράπεζες και στις εταιρείες διαχείρισης και δεν διατίθεται στην αγορά, καθώς και ο αριθμός ακινήτων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (183.000 ακίνητα στο Λεκανοπέδιο της Αττικής) είναι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης που δεν αφήνει τις τιμές να υποχωρήσουν αλλά αυξάνονται διαρκώς και όχι το πρόγραμμα της Golden Visa.
Πλαφόν στο ύψος στεγαστικών δανείων βάζει η Τράπεζα της Ελλάδος.
Σύμφωνα με πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της ΤτΕ από 1.1.2025 τίθεται ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα, κατά την έγκριση αλλά και τον δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση για τα νέα δάνεια και λοιπές πιστώσεις. Συγκεκριμένα το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος του δανειολήπτη ενώ το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της αξίας του ακίνητου.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών που επικοινώνησε το ΑΠΕ/ΜΠΕ η συγκεκριμένη απόφαση της ΤτΕ δεν αλλάζει τα σημερινά δεδομένα στον τομέα της στεγαστικής πίστης και κατ’ επέκταση την αγορά ακινήτων. Οι τράπεζες με τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζουν στην ουσία λαμβάνουν υπόψη τα συγκεκριμένα κριτήρια. Η απόφαση αποτελεί μια επιπλέον θεσμική ασφαλιστική δικλείδα προκειμένου το τραπεζικό σύστημα να παραμείνει θωρακισμένο σε μελλοντικές επιπτώσεις από ενδεχόμενο δημιουργίας νέας γενιάς κόκκινων δανείων.
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
Μην ξεχάσετε
You may like
-
Οδεύει εκτός Χρηματιστηρίου η REDS
-
Ξεκινά η αξιοποίηση του πρώην εργοταξιακού χώρου στο Ρίo – Αντίρριο
-
Προς πώληση επενδυτικό ακίνητο στο Μαρούσι – Δείτε πού βρίσκεται
-
Προκηρύχθηκε από την ΕΤΑΔ διαγωνισμός για γνωστό ακίνητο στο Μαρούσι – Δείτε που βρίσκεται
-
Ξεπέρασαν τα 165 εκατ. ευρώ τα έσοδα της Prodea το 2023 – Τα νέα ακίνητα και η στόχευση σε logistics
-
Επιστρέφουν στην αγορά εξοχικής κατοικίας οι Έλληνες – Ποιές περιοχές προτιμούν
Στα “χέρια” της Τεχνικής Ολυμπιακής το πόρισμα της KPMG για το τελικό τίμημα αγοραπωλησίας του ΠΟΡΤΟ ΚΑΡΡΑΣ
4 βραβεία για τα Aria Hotels στα Tourism Awards 2024
Οδεύει εκτός Χρηματιστηρίου η REDS
Νέο αρχιτεκτονικό βραβείο για το Magma Resort Santorini και την PEOPLE
Δρομολογείται επένδυση για νέο ξενοδοχείο 5 αστέρων στη Χαλκιδική
Άνοιξε το ανακαινισμένο Cora Hotel & Spa στη Χαλκιδική
5 νέες επενδύσεις για ξενοδοχεία “στα σκαριά” στις Κυκλάδες – Δείτε σε ποιά νησιά
Δρομολογείται νέο ξενοδοχείο 5 αστέρων στη Ζάκυνθο
Ξεκινά η αξιοποίηση του πρώην εργοταξιακού χώρου στο Ρίo – Αντίρριο
Ανοίγει την Πρωτομαγιά το νέο 5άστερο Amyth στη Μύκονο – Τα σχέδια της Thanos Hotels & Resorts για 10 ξενοδοχεία στην Ελλάδα
“Πράσινο φως” για τη νέα μεγάλη οικιστική επένδυση στη Λεωφόρο Ποσειδώνος στο Παλαιό Φάληρο
[ΦΩΤΟ] Και εγένετο Apollo Hills – Πώς θα γίνει η mega οικιστική επένδυση 200 εκατ. των Henderson Park – Hines στη Βούλα
[VIDEO – ΦΩΤΟ] Ξεκινά έως τέλος του 2024 η μεγάλη τουριστική επένδυση Voria στο Μαρούσι – Πώς θα μετεγκατασταθεί εκεί το Καζίνο της Πάρνηθας
Από ξενοδοχείο σε κατοικίες μετατρέπεται ακίνητο στη Βουλιαγμένη
Ιστορικό ρεκόρ κερδοφορίας για τα εμπορικά κέντρα της Lamda Malls το 2023 – Προχωρούν τα 2 νέα mall στο Ελληνικό
The Ellinikon: πως προχωρούν τα 6 μεγάλα κτιριακά έργα στο Ελληνικό
Ανοίγει το νέο 5άστερο ξενοδοχείο The Athenaeum στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης
Στη συζήτηση για το νέο χάρτη της κτηματαγοράς στην Ελλάδα συμμετείχε η ΔΑΝΟΣ
Πώς θα αξιοποιηθεί η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και γιατί υπάρχει ανάγκη για μετασχηματισμό των επενδύσεων real estate
Οι 5 πιό ακριβές περιοχές στην Ελλάδα για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας το 2024
[VIDEO – ΦΩΤΟ] Ξεκινά έως τέλος του 2024 η μεγάλη τουριστική επένδυση Voria στο Μαρούσι – Πώς θα μετεγκατασταθεί εκεί το Καζίνο της Πάρνηθας
[VIDEO] Δείτε τον νέο Piraeus Tower από μέσα λίγο πριν την ολοκλήρωση του
Προς ολοκλήρωση η επένδυση μετατροπής του Athens Heart στην Πειραιώς σε “στρατηγείο” της ΑΑΔΕ
[VIDEO] “Σηκώνεται” σιγά σιγά το Riviera Tower στο Ελληνικό
[VIDEO] Προχωρά η εμπορική επένδυση της Ten Brinke στους Αγίους Αναργύρους
[VIDEO] The Ellinikon: δείτε πώς προχωρούν τα μεγάλα έργα υποδομών & το Riviera Tower
[VIDEO] Δείτε πώς θα γίνει η νέα μεγάλη επένδυση “πράσινων”γραφείων στο Δαχτυλίδι στο Μαρούσι
[VIDEO] Προς ολοκλήρωση το νέο “πράσινο” κτίριο γραφείων της PwC στο Μαρούσι – Πώς προχωρά το έργο της Dimand
[VIDEO] Πώς θα γίνει το νέο συγκρότημα κατοικιών Park Rise στη γειτονιά Little Athens στο Ελληνικό
[VIDEO] The Ellinikon: πώς θα γίνουν τα 7 σύγχρονα κτίρια κατοικιών Pavillion Terraces στο Ελληνικό
TRENDING
-
RESIDENTIAL3 εβδομάδες ago
“Πράσινο φως” για τη νέα μεγάλη οικιστική επένδυση στη Λεωφόρο Ποσειδώνος στο Παλαιό Φάληρο
-
RESIDENTIAL2 εβδομάδες ago
[ΦΩΤΟ] Και εγένετο Apollo Hills – Πώς θα γίνει η mega οικιστική επένδυση 200 εκατ. των Henderson Park – Hines στη Βούλα
-
ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ - ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ1 εβδομάδα ago
[VIDEO – ΦΩΤΟ] Ξεκινά έως τέλος του 2024 η μεγάλη τουριστική επένδυση Voria στο Μαρούσι – Πώς θα μετεγκατασταθεί εκεί το Καζίνο της Πάρνηθας
-
RESIDENTIAL3 εβδομάδες ago
Από ξενοδοχείο σε κατοικίες μετατρέπεται ακίνητο στη Βουλιαγμένη
-
ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ & ΠΑΡΚΑ2 εβδομάδες ago
Ιστορικό ρεκόρ κερδοφορίας για τα εμπορικά κέντρα της Lamda Malls το 2023 – Προχωρούν τα 2 νέα mall στο Ελληνικό